나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72784 [1] 경기도 포천시 이동면 장암리 464-12 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고봉 · 평가일 2025.07.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 이동면 장암리 소재 ""장암교"" 남서측 인근에 위치하고, 부근은 단독주택, 농경지 및 임야등이 혼재되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통편은 비교적 무난한 상태입니다.

형태 및 이용상태

형상은 유사 세장형이고, 비교적 완만한 완경사 지대 내 평지입니다.

인접 도로상태

북동측으로 폭 약4미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

공히 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(66사단_제한보호구역(8m 위탁지역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역입니다.

제시목록 외의 물건

조경수가 생장하고 있습니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대중인 것으로 탐문되나 상세내역은 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2018.06.12. 사용승인된 각파이프구조 판넬지붕 단층건으로
외벽: 판넬붙임 및 몰탈위 페인트.
창호: 샷시창입니다.

이용상태

단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

난방설비, 위생설비등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

붙임 지적 및 건물개황도를 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대중인 것으로 탐문되나 상세임대내역은 미상입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록3.지분매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72784 (1)

소재지: 경기도 포천시 이동면 장암리 464-12

용도: 단독주택

감정가: 183,412,200원

토지 면적: 1256.00㎡ (약 379.94평)

토지 지분: 353.725㎡ (약 107.00평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 81.90㎡ (약 24.78평)

건물 지분: 81.9㎡ (약 24.78평)

매각 대상: 토지 지분 / 건물 전체 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 광OOO

건물 정보:

- 건물명: 노기열 주택

- 사용 승인일: 2018년 06월 12일

- 구조: 각파이프구조 판넬지붕 단층

- 외벽: 판넬 붙임 및 몰탈 위 페인트

- 창호: 샷시

- 이용 상태: 단독주택

- 부속 토지 지목: 대 (현황: 단독주택 부지 등)

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 선순위지상권, 공동담보, 지분매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

지분매각: 토지 지분만 매각 대상임.

제시외 건물: 건물 제시외 면적 51.80㎡가 존재하며 일괄 매각에 포함됨.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(66사단), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.

토지상 수목: 조경수가 생장하고 있으며 토지 가격에 포함 산출됨.

기타 참고사항: 임대 중인 것으로 탐문되나 상세 내역은 미상.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 포천시 이동면 장암리 소재 "장암교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 비교적 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 현황

토지 형상은 유사 장방형이며, 비교적 완만한 완경사 지대 내 평지로 이용 중입니다.

북동측으로 폭 약 4미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 토지 등기부상 을8 근저당권 (2016.09.29, 광탄농업협동조합), 건물 등기부상 을1 근저당권 (2018.06.25, 광탄농업협동조합)으로 판단됩니다.

매각으로 소멸되는 권리: 위 말소기준권리보다 늦게 설정된 후순위 권리들(근저당, 압류, 임의경매 등)은 말소될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 선순위지상권: 2015.08.06. 설정된 선순위 지상권 설정 등기가 있으나, 본 사건 매각으로 대금이 완납되면 말소에 동의한다는 지상권자의 확약서가 제출되어 매수인에게 인수되지 않을 것으로 보입니다. (최종 확인 필요)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-12-04

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원이므로 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권 분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 다음과 같습니다.

- 온양빌라 (245-14번지): 2024년 12월 2,000만원 (전용 74.97㎡), 2025년 5월 4,500만원 (전용 74.97㎡)에 거래되었습니다.

- 금능빌라(가동) (180-27번지): 2025년 5월 5,200만원 (전용 65.67㎡)에 거래되었습니다.

주변 빌라 시세는 2024년 말 2,000만원에서 2025년 4,500만원~5,200만원으로 상승세를 보이고 있습니다.

이는 해당 지역의 부동산 가치가 상승하고 있음을 시사합니다. 다만, 본 물건은 단독주택이며 지분 매각이라는 점에서 빌라 시세와 직접적인 비교는 제한적입니다.

4.2. 상권 특성

본 물건은 단독주택, 농경지, 임야가 혼재된 지역에 위치하여 일반적인 도심 상권과는 거리가 있습니다. 상업 시설보다는 주거 및 자연 환경 위주의 입지입니다.

5. 생활 정보

5.1. 주거 환경

단독주택과 농경지, 임야가 어우러진 비교적 한적한 주거 환경입니다.

5.2. 편의 시설

상세 정보는 부족하나, 주변 지역이 농경지 및 임야 위주이므로 도심 지역에 비해 편의시설 접근성은 낮을 것으로 예상됩니다.

5.3. 교통 및 대중교통

차량 접근은 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하나, 노선 및 배차 간격 등은 확인이 필요합니다.

5.4. 교육 환경

주변 학교 등 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 지분 매각

토지 지분만 매각 대상이므로, 토지 전체 사용에 있어 다른 지분 소유자와의 협의가 필요하며, 향후 토지 활용에 제약이 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

* 제1종일반주거지역: 건폐율 60% 이하, 용적률 200% 이하 적용 가능.

* 가축사육제한구역: 축산업 영위 시 제한이 있을 수 있습니다.

* 제한보호구역(66사단): 군사시설 보호 구역으로 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 배출시설설치제한지역: 환경오염 유발 시설 설치에 제한이 있을 수 있습니다.

* 성장관리권역: 난개발 방지를 위한 지역으로 건축 인허가 시 고려사항이 발생할 수 있습니다.

6.3. 선순위 지상권

매각으로 소멸에 동의하는 확약서가 제출되었으나, 계약 진행 및 대금 납부 전 해당 지상권자와의 최종 확인 절차가 필요합니다.

6.4. 임대차 현황

임대 중인 것으로 탐문되나 상세 내역 미상입니다. 다만, 현재 파악된 임차인(김 )은 대항력이 없습니다.

6.5. 제시외 건물

건물 제시외 면적(51.80㎡)이 일괄 매각에 포함되나, 건축물대장 등 공부와의 차이 및 실제 이용 현황에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 포천시 이동면 장암리 소재 단독주택으로, 토지 지분과 건물 전체가 경매로 나왔습니다. 2018년에 준공된 비교적 신축 건물이며, 감정가는 1억 8,341만 2천 2백원입니다. 주변 지역은 농경지 및 임야와 혼재된 지역으로, 차량 접근은 용이하나 대중교통 이용은 다소 제한적일 수 있습니다.

선순위 지상권은 소멸될 것으로 보이나 최종 확인이 필요하며, 임차인은 대항력이 없습니다.

가장 큰 특징은 토지 지분 매각이라는 점과 군사보호구역 등 각종 개발 제한 구역에 포함된다는 점입니다. 이러한 점들은 향후 물건 활용 및 투자 가치에 중요한 영향을 미칠 수 있습니다. 주변 빌라 시세는 상승세를 보이고 있으나, 본건의 특수성을 감안한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2018년 준공) 단독주택임.

* 주변 지역의 부동산 시세 상승 가능성 (빌라 시세 참고).

* 토지 지분 매각으로 인한 잠재적 활용도 제약 가능성을 투자자가 부담하여 시세 차익을 얻을 기회.

9. 예상 입찰가

본건은 토지 지분 매각이며, 다양한 토지 이용 제한 구역에 포함되어 있어 일반적인 단독주택 경매 물건보다 신중한 접근이 필요합니다. 인수되는 권리 부담은 없으나, 지분 매각으로 인한 불확실성을 고려해야 합니다.

감정가 183,412,200원

인수 보증금 0원

주변 빌라 시세는 2025년 5-6월 기준 약 4,500만원~5,200만원(전용 65~75㎡) 수준이나, 본 물건은 단독주택이며 토지 지분 매각이므로 직접적인 시세 비교는 어렵습니다.

일반적인 경매 낙찰률 및 본건의 특수성을 고려할 때, 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

예상 입찰가 범위: 약 128,000,000원 ~ 147,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.