나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경3176 [1] 경기도 포천시 선단동 75-1 디에스뷰 3동 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 스마트감정 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 선단동 소재 '선단동1통회관' 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동
주택, 단독주택, 근린생활시설, 공장, 창고 및 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입은 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 바 제반 대중교통
이용편의도는 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 내 제3층 제302호로서,
외벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감,
내벽 : 벽지 및 타일 붙임 등
바닥 : 장판지 및 타일 붙임 등
창호 : 하이샷시 창호 등

이용상태

공동주택(도시형생활주택(단지형다세대))으로 이용중임.

설비내역

통상의 위생 및 급배수설비, 전기설비 및 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 등고 평탄한 사다리형에 가까운 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(지원)(15항공단_비행안전(지원)제2구역
(협의지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경3176 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOO (수협은행)

1.2. 물건 개요

소재지: 경기도 포천시 선단동 75-1 디에스뷰 3동 3층302호

용도: 도시형생활주택 (공동주택, 다세대주택)

건물명: DS뷰 (디에스뷰)

준공년월: 2020년 07월 24일 [cite: 건축물표제부 총괄표제부, 표제부]

건축구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 [cite: 감정평가서요약 요향표]

1.3. 면적 정보

토지면적: 56.58㎡ (약 17.12평)

토지지분: 56.57840000000001㎡ (약 17.12평)

건물면적 (전용면적): 71.07㎡ (약 21.49평)

건물지분: 71.07㎡ (약 21.49평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 정보

감정가: 238,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 선단동 소재 '선단동1통회관' 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 공장, 창고 및 농경지 등이 혼재하는 지역임. [cite: 감정평가서요약 요향표]

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입은 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 바 제반 대중교통 이용편의도는 보통시됨. [cite: 감정평가서요약 요향표]

2.3. 토지 형상 및 이용상태

자체지반 등고 평탄한 사다리형에 가까운 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임. [cite: 감정평가서요약 요향표]

2.4. 인접 도로상태

본건 북측 및 남측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로와 접함. [cite: 감정평가서요약 요향표]

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(지원), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역임. [cite: 감정평가서요약 요향표]

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2021년 02월 10일 접수된 수협은행의 근저당권입니다. [cite: 집합건물 등기부요약]

3.2. 등기부 요약

* 소유권보존: 박용문 (2020-08-11) [cite: 집합건물 등기부요약]

* 소유권이전: 김봉주 (2020-08-11, 매매) [cite: 집합건물 등기부요약] - *정정: 2021-02-10 접수일자로 보이며, 매매로 인한 소유권 이전임.*

* 근저당권: 수협은행 (2021-02-10, 219,600,000원) - 말소기준권리 [cite: 집합건물 등기부요약]

* 임의경매: 수협은행 (2025-07-23, 185,176,009원) [cite: 집합건물 등기부요약]

3.3. 등기부채권 총액

말소기준권리인 근저당권 외 임의경매 채권자(수협은행)의 채권액 등을 고려했을 때, 등기부채권 총액은 219,600,000원입니다. [cite: 집합건물 등기부요약]

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 자료 상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다.

3.5. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 정보: 임대 미상임.

주의: 임대차 정보가 미상이므로, 낙찰 후 임대인과의 관계 정리 및 명도 과정에서 예상치 못한 금전적 부담이나 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다. 보증금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (최근 매매 정보 분석)

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 다세대 주택의 거래 가격은 다음과 같습니다.

* 삼성홈타운 (2015년식, 전용면적 67.185㎡): 2026년 6월, 130,000,000원 [cite: 최근 매매 JSON 정보]

* 선단빌리지 (2018년식, 전용면적 71.39㎡): 2026년 7월, 120,000,000원 [cite: 최근 매매 JSON 정보]

* 선단쉐르빌 (2018년식, 전용면적 62.5938㎡): 2026년 7월, 133,000,000원 [cite: 최근 매매 JSON 정보]

4.2. 건물 정보 및 시세 분석

본건(DS뷰 3동 302호)은 2020년 준공되어 비교적 신축에 속하며, 전용면적은 71.07㎡입니다.

주변 시세 비교 시, 본건과 유사한 전용면적(71.39㎡)을 가진 선단빌리지(2018년식)가 1.2억 원에 거래되었고, 더 작은 면적(62.59㎡)의 선단쉐르빌(2018년식)이 1.33억 원에 거래되었습니다. 삼성홈타운(2015년식, 67.18㎡)은 1.3억 원에 거래되었습니다.

본건은 건축연도가 가장 최신이므로, 유사 면적의 거래가 중 1.2억 원보다는 높은 가치로 평가될 수 있습니다. 그러나 감정가(2.38억 원)는 최근 실거래가와 상당한 차이를 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

본건이 위치한 지역은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. '선단동1통회관'이 인근에 소재합니다. [cite: 감정평가서요약 요향표]

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용 또한 가능합니다. [cite: 감정평가서요약 요향표]

5.3. 주변 환경

주변에 공장, 창고, 농경지가 혼재되어 있어 주거 환경의 쾌적성이 다소 저하될 수 있습니다. [cite: 감정평가서요약 요향표]

* 참고: 제공된 정보만으로는 주변 혐오시설에 대한 구체적인 파악이 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역 외에 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(지원), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 해당합니다. [cite: 감정평가서요약 요향표]

특히 비행안전제2구역(지원)으로 지정되어 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 행위 제한이 있을 수 있으며, 기타 제한사항들도 개발 및 건축 행위에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 임대차 관련 불확실성

임차인의 보증금 및 차임이 '미상'으로 기재되어 있습니다. [cite: 감정평가서요약 요향표]

이는 명도 시 임차인과의 협의 과정에서 예상치 못한 추가 비용 발생 또는 법적 분쟁의 소지가 있음을 의미합니다.

6.3. 혼재된 지역 특성

주거시설 외 공장, 창고, 농경지 등이 혼재되어 있어, 조용하고 쾌적한 주거 환경을 기대하기 어려울 수 있습니다. [cite: 감정평가서요약 요향표]

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 포천시 선단동에 위치한 DS뷰 아파트(도시형생활주택)로, 2020년에 준공된 비교적 신축 건물입니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 선순위의 인수되는 권리는 없는 것으로 보이며, 채권자인 수협은행이 근저당과 임의경매를 동시에 진행하고 있어 경매 절차가 원활히 진행될 가능성이 있습니다.

임차인의 보증금 등 임대차 정보가 미상이라는 점은 명도 시 유의해야 할 리스크 요소입니다.

주변 시세와 비교할 때, 본건의 감정가(2.38억 원)는 최근 실거래가(1.2억~1.33억 원)보다 상당히 높게 책정되어 있어, 입찰 시 보수적인 접근이 필요합니다.

토지이용계획상 비행안전구역 등의 제한이 존재하며, 지역 특성상 주거 외 시설과의 혼재도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축 연차: 2020년 준공으로 비교적 신축급에 해당하여 초기 유지보수 비용 부담이 적을 수 있습니다.

* 일괄매각: 토지와 건물이 일괄적으로 매각되어 권리 관계가 명확합니다.

* 권리관계의 명확성: 말소기준권리보다 선순위의 인수되는 권리가 없어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

* 주변 시세의 다양성: 다양한 형태의 주택 거래 사례가 있어 시세 파악에 도움이 됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반 예상가

제공된 주변 시세 정보를 종합하면, 본건과 유사한 면적(71.07㎡)의 다세대 주택이 1.2억 원에서 1.33억 원 사이에서 거래된 사례가 있습니다. [cite: 최근 매매 JSON 정보]

본건은 건축 연차가 더 최신이라는 점을 감안하면, 이 범위를 상회할 가능성도 있습니다.

9.2. 감정가와 시세 간 괴리

본건의 감정가는 238,000,000원으로, 최근 실거래가보다 약 1억 원 이상 높게 책정되어 있습니다. 이는 입찰 시 감정가보다는 실거래가에 근거한 신중한 판단이 요구됨을 시사합니다.

9.3. 최종 제안

리스크 요인(임대 미상, 토지이용 제한)과 주변 시세를 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 125,000,000원 ~ 140,000,000원 범위로 제안합니다.

이 가격대는 실거래가 수준을 반영하되, 비교적 최신 건물임을 일부 가점하여 산정한 것입니다.

최종 입찰가는 해당 범위 내에서 명도 비용, 세금, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.