나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72820 [1] 경기도 의정부시 의정부동 136-15 현대탑캐슬 3층 304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 법천감정 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 지하철1선 ""의정부역"" 남동측 인근에 위치하며, 주위
는 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고, 인근에 버스정류장 및 지하철1호선 '의정부역'이 소재하는 등
전반적인 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 19층 중 3층 304호로서
외벽: 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감.
창호: 알루미늄 샤시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.
(내부구조는 후첨 ""건물이용상태"" 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차타워
시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로서 인접지와 등고 평탄하며 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

의정부동 136-15 :
일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 상대보호구역(경의초), 과밀억제권역, (한강)
폐기물매립시설 설치제한지역.
의정부동 136-22 :
일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 과밀억제권역, (한강) 폐기물매립시설 설치
제한지역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상.
기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72820 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신OOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 136-15 현대탑캐슬 3층 304호

용도: 오피스텔 (업무시설)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 8.13㎡ (약 2.46평)

토지지분: 8.1346㎡ (약 2.46평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적(전용면적): 57.66㎡ (약 17.44평)

건물지분: 57.655㎡ (약 17.44평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가

감정가: 250,000,000원

1.5. 건축 정보

건물명: 현대탑캐슬

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 19층 중 3층 304호

사용승인일: 2019년 8월 (JSON 정보 기반)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 지하철 1호선 '의정부역' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한 지하철 1호선 '의정부역'이 가까이 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 입지입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 의정부동 136-15, 136-22: 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 상대보호구역(경의초), 과밀억제권역, (한강) 폐기물매립시설 설치제한지역.

- 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 따른 일부 개발 제한이 있을 수 있습니다.

- 과밀억제권역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 시 투자 및 세제 관련 제한이 있을 수 있습니다.

- 폐기물매립시설 설치 제한 지역으로 주변 환경에 대한 고려가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 신우새마을금고 근저당 (2021-03-24, 채권 최고액 230,000,000원)

* 매각으로 인해 위 근저당 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 230,000,000원 (말소기준권리 기준)

3.2. 임차인 현황

* ALTANKHUUERKHET: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-07-19, 대항력 없음.

* GANSUKHNOROV: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-05-16, 대항력 없음.

* UUGANBAYAR UJIN: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-05-16, 대항력 없음.

* ZURGAANJINALTANKHUU: 보증금 30,000,000원, 차임 600,000원, 전입일자 2024-03-11, 확정일자 2025-10-13, 배당신고일자 2025-10-13, 대항력 없음.

* ZURGAANJINALTANZAYA: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-07-01, 대항력 없음.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원.

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 현재 파악된 임차인 중 대항력 있는 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 의정부동은 의정부역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 많고 상권이 활성화되어 있습니다.

4.2. 잠재적 임대 수요

의정부역 초역세권이라는 입지적 강점으로 인해 직장인, 학생 등 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 또한, 인근에 위치한 다양한 편의시설 및 교통 접근성은 임대 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교통: 지하철 1호선 의정부역, 다수의 버스 노선

* 쇼핑: 신세계백화점 의정부점, 의정부제일시장 등

* 금융/행정: 금융기관 및 공공기관 접근 용이

5.2. 교육 및 기타 시설

* 교육: 경의초등학교 (상대보호구역)

* 의정부역 주변으로 관공서, 병원, 문화시설 등 다양한 생활 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법규상 제한

토지이용계획상 '상대보호구역', '과밀억제권역', '폐기물매립시설 설치 제한 지역'으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. 건물 노후 및 관리

2019년 준공된 건물로 비교적 신축에 해당하나, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 임대차 관련

현재 파악된 임차인들은 모두 대항력이 없는 것으로 확인되었으나, 임대 관계가 미상인 경우 낙찰 후 명도 관련 변수가 발생할 수 있습니다. (주의: 보증금이 0원인 임차인이라도 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 의정부역 역세권에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통 접근성과 발달된 주변 상권을 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 권리 관계가 비교적 명확하고 매각으로 소멸되는 권리가 많아 낙찰 후 권리 상 쟁점이 적을 것으로 판단됩니다. 다만, 토지이용계획상의 일부 제한 사항과 향후 건물 관리 측면을 신중히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 역세권 입지: 지하철 1호선 의정부역 도보 이용 가능 거리

* 활발한 상권: 오피스텔, 상가, 숙박시설 혼재로 높은 임대 수요 기대

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 실거래가 자료 및 감정가(250,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 유사 면적 및 층수의 현대탑캐슬 오피스텔 시세는 약 2억 3천만 원에서 2억 5천만 원 수준으로 형성되어 있습니다. (Search Result, 기반)

2020년 8~10월 유사 면적(57㎡) 실거래가가 2억 4천만 원 ~ 2억 5천만 원이었으며, 2021년 2월 말 기준 매매 예상가로 1.5억 원이 언급되었으나 이는 시점의 차이가 큽니다. 현재(2026년 7월)는 2억 3천만 원 ~ 2억 5천만 원 수준으로 추정됩니다. (Search Result, 기반)

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가 250,000,000원을 기준으로, 최근 시세 및 유사 물건 경매 사례를 고려하여 보수적으로 접근할 경우 230,000,000원 ~ 240,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

본 물건은 현재 감정가인 2억 5천만 원 수준이 시세 상단에 해당될 가능성이 있으므로, 경쟁률 및 현장 조사를 통해 입찰가를 최종 결정하는 것이 중요합니다. '인수 보증금'은 0원이므로 예상 입찰가 산정 시 고려 사항에서 제외됩니다.

안내된 예상 입찰가는 투자 추천 금액이 아니며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 전문가와 상의하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.