나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12986 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 334-4 1,2,3층 나호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12986 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 334-4 1,2,3층 나호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

서울북부지방법원 경매5계 2025타경12986 | 소재지: 서울특별시 동대문구 장안동 334-4 1,2,3층 나호 | 감정가: 1,750,000,000원 | 최저가: 1,750,000,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 서울북부지방법원 2025타경12986 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12986 (1)

소재지: 서울특별시 동대문구 장안동 334-4, 1, 2, 3층 나호

용도: 근린생활시설 (현재 3층 주택, 1층 유일카센타/대현재단기, 2층 사무실, 지층 공실)

감정가: 1,750,000,000 원

토지면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 296.97㎡ (약 89.86평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 이OO

채권자: 손OO

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 동대문구 장안동에 위치하며, 서울장평초등학교 남서측 인근의 노선상가지대에 자리 잡고 있습니다.

주변은 아파트단지와 노선상가 등이 혼재된 지역입니다.

본건은 도로변에 위치하여 차량 접근성이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

또한, 노폭 30미터 이상의 광대로와 북측으로 접하고 있어 교통 및 접근성이 매우 우수합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 분류되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행됩니다.

채권자는 손OO이며, 소유자는 이OO입니다.

경매 절차를 통해 기존의 권리 관계는 소멸될 가능성이 높으나, 인수해야 할 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)가 있는지 여부에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

감정평가서 요약에 따르면, 본건 3층의 공부상 용도는 근린생활시설이나 현황은 주택으로 이용 중입니다. 이러한 공부상과 현황 간의 차이는 명도 과정이나 향후 합법적 사용에 영향을 줄 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 아파트단지와 다양한 상가들이 밀집한 노선상가지대에 속해 있어, 풍부한 유동인구와 배후 수요를 기대할 수 있는 지역입니다.

건물 1층에는 유일카센타, 대현재단기 등이 운영 중이며, 2층은 사무실로 활용되고 있어 근린생활시설로서의 다양한 업종 유치가 가능함을 보여줍니다.

지하는 공실 상태이며, 3층은 주택으로 이용되고 있으나 공부상 용도와의 차이로 인해 향후 활용 방안을 신중하게 검토해야 합니다.

인근 서울장평초등학교의 존재는 학군 관련 수요를 일부 창출할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 서울장평초등학교와 인접하여 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

주변에 다수의 아파트 단지가 분포하여 생활 편의시설 이용이 편리하며, 각종 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

차량 접근성이 뛰어나고 대중교통 이용이 편리하여 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 용이합니다.

건물에는 상하수도, 기본적인 위생시설, 도시가스에 의한 난방시설 등이 설치되어 있어 생활에 필요한 기본적인 편의를 제공합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크 요인은 3층의 공부상 용도(근린생활시설)와 현황 용도(주택)의 불일치입니다. 이는 추후 명도 과정에서 복잡한 문제를 야기하거나, 합법적인 사용 및 용도 변경 시 예상치 못한 제약을 받을 수 있습니다. 이 부분은 반드시 관할 구청 건축과에 문의하여 정확한 확인이 필요합니다.

토지면적이 0㎡, 지분율 0%로 표기된 점은 토지에 대한 권리 관계가 복잡하거나, 건물만 매각되는 특수한 경우일 수 있습니다. 건물 소유권과 관련된 토지 사용 권한 등에 대한 추가적인 확인이 요구됩니다.

"일부 임대 중인 것으로 보이나 그 상세내역은 미상"이라는 점은 현재 임차인과의 관계, 명도 조건 등을 파악하는 데 어려움이 있어, 인수 후 임대차 관련 분쟁의 소지가 있습니다.

토지이용계획 상 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 건축선 제한 등이 적용되어 있어, 향후 건축이나 용도 변경 시 관련 법규 준수가 필수적이며, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역은 잠재적인 환경적 요인이나 규제의 영향을 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 동대문구 장안동의 대로변에 위치한 근린생활시설로, 뛰어난 교통 접근성과 주변의 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 또는 사업 운영의 잠재력을 지니고 있습니다.

철근콘크리트조 3층 건물로, 층별로 다양한 용도로 활용 중이거나 활용 가능성이 있습니다.

다만, 공부상 용도와 현황 용도의 차이, 토지 관련 권리 관계의 불확실성, 임대 내역의 미상 등은 투자 결정에 앞서 반드시 철저한 조사를 통해 해소해야 할 주요 리스크 요인입니다.

이러한 문제점들을 면밀히 분석하고 합리적인 해결 방안을 모색한다면, 장안동 지역의 가치 있는 부동산 자산으로서의 활용이 가능할 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

주요 도로변에 위치한 탁월한 입지조건과 편리한 대중교통 접근성을 자랑합니다.

서울장평초등학교가 인접해 있어 교육 환경 측면에서도 긍정적인 요소가 있습니다.

건물은 4개 층으로 구성되어 있으며, 현재 용도와 공부상 용도 차이를 고려하여 다목적 활용 및 사업 기회 창출이 가능합니다.

주변 아파트 단지와 상업 지역의 풍부한 수요층을 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성도 잠재적으로 고려해볼 수 있습니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매5계