나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경3251 [1] 경기도 의정부시 의정부동 201-9 자하시티빌딩 9층902호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 '의정부중앙초등학교' 남측 인근에 위치함.
본건 주위는 상업시설, 주택, 오피스텔, 소규모 아파트 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장, 의정부역(1호선) 등이 위치하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하1층/지상14층 건물로서
외벽 : 인조석 등 타일붙임 마감.
내벽 : 벽지 및 타일붙임 마감.
창호 : 샤시창호 마감 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.(후첨 “건물개황도” 참조)

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방설비 및 에어컨 설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로 '자하시티빌딩'건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 남측으로 폭 약 8미터 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 상대보호구역(의정부중앙초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경3251 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 상세정보

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 201-9 자하시티빌딩 9층902호

용도: 오피스텔

감정가: 231,000,000원

토지면적: 7.47㎡ (약 2.26평)

토지지분: 7.47㎡ (약 2.26평)

건물면적: 41.00㎡ (약 12.40평)

건물지분: 40.996㎡ (약 12.40평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하1층/지상14층 건물

사용승인일: 2021년 01월 14일

건축물 연면적: 2072.24㎡

건축물 대지면적: 249㎡

1.3. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당 (하나은행, 2023-05-30)

말소기준권리 이전 권리: 없음

말소기준권리 이후 권리:

* 갑7 임의경매 (하나은행, 2025-07-25, 말소)

등기부채권 총액: 168,000,000원 (하나은행 근저당액 기준)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음. 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

1.4. 임차인 현황

* 임차인: 신은혜

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

* 임차인: 윤혜진

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-03-21

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 '의정부중앙초등학교' 남측 인근에 위치합니다. 주위는 상업시설, 주택, 오피스텔, 소규모 아파트 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장, 의정부역(1호선) 등이 위치하여 전반적인 교통상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

본건 토지는 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로 '자하시티빌딩' 건부지로 이용 중입니다. 부지 남측으로 폭 약 8미터, 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 지역지구: 일반상업지역

* 기타 용도지역: 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

* 개발 관련: 상대보호구역(의정부중앙초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

3. 권리분석

3.1. 총평

본건은 말소기준권리인 하나은행의 근저당보다 선순위의 권리사항이 존재하지 않아, 경매 절차를 통해 낙찰받게 되면 모든 권리는 소멸되어 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있습니다. 임차인은 존재하나 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 신은혜

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 윤혜진

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-03-21

대항력: 없음

비고:

3.3. 인수되는 권리

본 건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되는 물건으로, 낙찰자가 별도로 인수해야 할 보증금이나 유치권 등은 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 의정부시 중심부에 위치하며, 상업시설, 업무시설, 주거시설이 혼합된 지역에 자리하고 있습니다. '자하시티빌딩'은 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 구성되어 있어 일반적인 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 편의시설 및 문화시설

본건 북서측 인근에 의정부역(1호선)이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 주변에 의정부중앙초등학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. 다양한 상점, 식당, 금융기관 등 생활 편의시설이 밀집해 있습니다.

4.3. 혐오시설 및 특이사항

주변 지역 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 의정부시 장암동 일대에 생활폐기물 소각로 이전 관련 주민들의 민원이 있었으나, 이는 본건 소재지와는 거리가 있어 직접적인 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

의정부역(1호선)이 도보 및 차량 접근 가능한 거리에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 이동 시에도 주요 도로망으로의 접근성이 좋습니다.

5.2. 교육

단지 남측 인근에 의정부중앙초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 생활 편의

단지 주변으로 마트, 병원, 은행, 식당 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 생활에 불편함이 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

최근 매매 사례를 보면 비슷한 면적대의 오피스텔이 15억 3천만원 ~ 17억 5천만원 범위에서 거래되었습니다. 감정가가 2억 3천 1백만원으로 최근 시세보다 상당히 높게 책정되어 있어, 경매 낙찰 후 시세 차익을 통한 빠른 매도 또는 임대 수익 확보에 다소 어려움이 있을 수 있습니다.

6.2. 시장 변동성

부동산 시장 전반의 금리 인상, 경기 침체 가능성 등 거시 경제 변수에 따른 가격 변동성을 고려해야 합니다.

6.3. 건물 관리 상태

2021년 준공된 비교적 신축 건물이나, 장기적인 건물 가치 유지를 위해 정기적인 유지보수 및 관리가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 의정부시 의정부동에 위치한 자하시티빌딩 내 오피스텔로, 의정부역과 초등학교를 이용하기 편리한 입지를 갖추고 있습니다. 권리관계가 깨끗하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 점은 큰 장점입니다. 다만, 감정가가 최근 실거래가 대비 현저히 높아 향후 시세차익이나 임대 수익 확보 전략 수립 시 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 깔끔한 권리관계: 인수할 권리사항이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 우수한 입지: 의정부역 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어나 주거 및 투자 가치가 높습니다.

* 비교적 신축 건물: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 활용 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 231,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 비슷한 면적(약 39.28㎡ ~ 47.75㎡)의 오피스텔이 153,000,000원 ~ 175,000,000원 범위에서 거래되었습니다.

특히, 9층에 위치한 39.28㎡ 면적의 오피스텔이 153,000,000원에 거래되었으며, 8층에 위치한 40.996㎡ 면적의 오피스텔은 158,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 9층에 41.00㎡ 면적으로, 최근 실거래가 범위 내에서 시세가 형성될 것으로 판단됩니다. 감정가와 시세 간의 상당한 괴리가 존재하므로, 보수적으로 접근하여 최근 실거래가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 140,000,000원에서 160,000,000원 사이로 제안합니다.

본 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 금액이며, 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.