나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12832 [1] 서울특별시 성북구 하월곡동 90-223 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼상감정 · 평가일 2025.08.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울 성북구 하월곡동 소재 ""서울도시과학기술고등학교"" 남측 인근에 위치함.
인근은 상업용 및 주삳용부동산,아파트,각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역이며
제반 주거 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 버스정류장과 근거리에 지하철 6호선 월곡역,
4호선 길음역이 있는 등 제반 교통사정은 양호시됨.

형태 및 이용상태

사다리형의 평지이며 주거나지 상태임.

인접 도로상태

본건 서측으로 폭 약4미터 세로와,동측으로 폭3미터 정도의 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>
건축선(2019-04-18)

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12832 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 하월곡동 90-223

용도: 대지

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

1.2. 면적 및 감정가

토지면적: 164.00㎡ (약 49.61평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

감정가: 1,689,200,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울 성북구 하월곡동 소재 "서울도시과학기술고등학교" 남측 인근에 위치합니다.

주변은 상업용 및 주거용 부동산, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다.

지하철 6호선 월곡역과 4호선 길음역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 사정은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 현황

토지는 사다리형의 평지이며, 현재 주거나지 상태입니다.

서측으로 폭 약 4미터, 동측으로 폭 약 3미터의 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

본건은 도시지역, 준주거지역에 속합니다.

가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당하며, 건축선(2019-04-18) 관련 규제가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부 을1 근저당권 (접수일자 2023-05-11, 채권자: 다산새마을금고, 채권금액: 1,950,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 말소 예상 권리

본 매각으로 인해 다음의 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 을1 근저당권 (다산새마을금고, 1,950,000,000원)

* 을2 근저당권 (주식회사구룡전기, 221,760,000원)

* 갑3 압류 (성북구)

* 갑4 임의경매 (다산새마을금고, 977,728,890원)

3.3. 인수 가능 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 개요: 없음)

3.4. 임차인 현황

인수할 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상입니다.

3.5. 총 채권액

등기부상 채권 총액은 2,171,760,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 하월곡동 일대는 서울도시과학기술고등학교를 중심으로 주거시설과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

상업 시설보다는 주거 기능이 강한 지역으로, 주변 주민들을 대상으로 하는 소규모 상가들이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

월곡역 및 길음역 인근의 상권과 연계될 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 교육 시설

* 교육 시설: 서울도시과학기술고등학교가 남측 인근에 위치합니다.

* 교통 시설: 지하철 6호선 월곡역, 4호선 길음역을 도보 및 대중교통으로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

* 기타 시설: 주변에 각종 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 등기부상 건물 멸실 및 등기 정리 필요성

공부상 제시외 건물이 존재했으나, 소유자의 신축 목적 철거로 멸실된 것으로 확인되었습니다.

건축물대장상 말소되었으나 건물 등기부는 말소되지 않은 상태이므로, 매수자는 매수 후 건물 등기 정리(멸실등기 등)가 필요할 수 있습니다.

6.2. 현장 상태

현황 조사 보고서에 따르면, 물건 대상지의 정확한 위치, 경계, 면적 파악이 어려운 상태입니다.

물건 대상지 경계를 표시하기 위한 쇠파이프 울타리가 설치되어 있으며, 내부에는 생활 쓰레기 및 잡초가 방치되어 있어 정리가 필요한 상태입니다.

6.3. 법적 제한 사항

본 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 건축선 등 다양한 법적 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 토지 이용 계획 수립 시 고려해야 할 사항입니다.

6.4. 임대차 정보 미확인

임차인 현황에 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다.

금액이 미상이라도 실제 점유자가 있을 가능성을 배제할 수 없으므로, 현장 확인 시 임대차 관계를 명확히 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 성북구 하월곡동 소재 토지 매물로, 서울도시과학기술고등학교 인근에 위치하며 교통이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

건물은 없으나, 주거 및 상업 시설이 혼재하는 지역에 속해 기본적인 생활 여건은 양호합니다.

다만, 공부상 제시외 건물 멸실에 따른 건물 등기부 정리 필요성, 현장 내 쓰레기 및 잡초 방치 상태, 각종 토지 이용 제한 사항 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

권리 관계는 말소기준권리 외 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전합니다.

8. 투자 포인트

* 입지 : 서울 도시 지역 내 준주거지역에 위치하여 향후 개발 가능성이 있습니다.

* 교통 : 월곡역, 길음역 등 대중교통 이용이 편리하여 접근성이 좋습니다.

* 권리관계 : 말소기준권리 외 모든 권리가 소멸될 예정으로, 권리상 하자가 적습니다.

* 가격 : 감정가를 참고하여 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 입찰 시 투자 가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 토지만 매각 대상이며, 임차인으로부터 인수해야 할 보증금이 없는 관계로, 감정가(1,689,200,000원)를 기준으로 시장 상황, 경쟁률, 물건의 현장 상태 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

일반적으로 시세의 80%~90% 수준에서 입찰을 고려하지만, 본 건의 경우 현장 상태 개선 비용, 법적 제한 사항 등을 감안하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 주변 실거래가 및 유사 물건 분석, 현장 답사를 통한 추가적인 정보 수집 후에 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.