나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12983 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 364-5 가우디오피스텔 16층 1604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청마 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 ""장평중학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 18층 건물 내 16층 1604호로서,
외벽: 석재붙임 마감등.
창호: 섀시 창호등임.

이용상태

복층형 오피스텔로 탐문조사됨.(후첨 ""건물개황도"" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 기계식주차시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약30m 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 동대문구 장안동 364-5번지 가우디오피스텔 16층 1604호에 소재한 오피스텔입니다.

사건번호는 서울북부지방법원 2025타경12983 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정가는 2억 5,200만원입니다.

토지 면적은 4.31㎡(약 1.3평)이며, 건물 전용 면적은 23.50㎡(약 7.1평)입니다.

토지와 건물 일괄매각 대상입니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 장평중학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 가능한 지역입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

물건지 북서측으로는 노폭 약 30m 내외의 도로가 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 서울중앙지방법원의 2022.12.05.자 가압류 (서울보증보험, 193,696,192원)입니다.

매각으로 인해 본 건의 말소기준권리보다 후순위인 채권(갑7, 갑8, 갑9, 갑4 등)은 소멸됩니다.

등기부채권 총액은 약 4억 6,203만원입니다.

인수되는 권리로는 을구 3번의 주택임차권(장지민)이 있습니다.

임차인은 한국주택금융공사(임차인: 장 )이며, 보증금 2억 3,500만원, 차임 0원에 2022년 4월 18일 전입, 2022년 3월 22일 확정일자를 받았습니다.

대항력이 있으며, 물건명세서에 따르면 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

따라서, 임차인에게 지급될 배당금액을 확인하여 최종 인수 보증금액을 파악하는 것이 중요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 상업지역 내에 위치하며, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 상권이 형성되어 있습니다.

인근 지역은 직장인 및 주민들의 수요가 꾸준하며, 잠재적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

주변 도로망이 잘 갖추어져 있어 상업 활동 및 물류 이동에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 장평중학교 인근에 위치하며, 인근에 버스정류장이 있어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

주변에 다양한 근린생활시설, 상업시설, 주거단지가 분포하고 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

2020년에 준공된 비교적 신축 건물이므로 주거 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성입니다.

임차인의 보증금 2억 3,500만원 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우, 매수인이 이를 인수해야 하므로 총 취득 비용이 증가하게 됩니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 '잔액을 매수인이 인수함'이라는 명시적 문구가 상충되므로, 배당 결과에 따라 인수 금액이 발생할 수 있음을 유의해야 합니다.

또한, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 법적 제한이 존재하므로 향후 건물 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 동대문구 장안동에 위치한 신축 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 양호합니다.

그러나 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이 존재하여 권리관계 분석이 매우 중요합니다.

최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정되었으나, 인수될 보증금 액수에 따라 최종 투자 수익률이 달라질 수 있습니다.

신중한 권리 분석과 배당표 확인을 통해 인수 금액을 정확히 파악한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 동일한 면적의 오피스텔이 2025년 10월 29일 2억 3,000만원(12층), 2025년 12월 31일 2억 3,770만원(15층), 2026년 5월 6일 2억 3,900만원(14층)에 거래되었습니다.

이는 본건의 감정가 2억 5,200만원보다 낮은 수준입니다. [cite: derived from JSON sales data]

2020년 준공된 비교적 신축 건물로서 상품성이 우수합니다.

장안동 일대의 오피스텔 수요는 꾸준할 것으로 예상되어 임대 수익 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 2억 5,200만원

최근 최고 실거래가: 2억 3,900만원 (2026년 5월 6일)

본 건은 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 '잔액을 매수인이 인수함'이라는 명시적 정보가 상충되므로, 해당 부분에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

만약 보증금 2억 3,500만원을 인수해야 한다면, 실제 총 투입 비용은 입찰가 + 2억 3,500만원이 됩니다.

이를 고려하여, 최근 시세 및 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정해야 합니다.

'인수 보증금'을 제외한 예상 입찰가로서, 최근 실거래가 하단부 또는 감정가 대비 약 10~15% 할인된 금액을 고려할 수 있습니다.

보증금 인수 부담이 없을 경우, 최근 실거래가 수준에서 경쟁력이 있을 수 있습니다.

보증금 인수 부담이 있을 경우, 총 취득 비용이 시장가격을 초과하지 않도록 입찰가를 보수적으로 책정해야 합니다.

보수적인 관점에서, 2억 2,000만원에서 2억 3,000만원 사이의 입찰가를 제안합니다.

본 입찰가는 잠재적인 보증금 인수액을 고려하여, 총 취득 비용이 시장 가치를 초과하지 않도록 보수적으로 산정한 금액입니다.

정확한 배당표와 임차인과의 협의 결과를 반드시 확인한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

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