나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12964 [1] 서울특별시 성북구 종암동 3-582 한신그린빌101동 6층602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신성 · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 종암동 소재 '서울일신초등학교' 남서측 인근에 소재하는 부동산으로 주위는 단독주택, 다세대주택, 다가구주택, 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

2018.11.09일 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 중 제6층 제602호로서,
외벽 : 치장벽돌쌓기 및 석재붙임마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감.
창호 : 새시창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로와 등고평탄한 부정형 토지로 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 약6m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

자세한 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12964 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 종암동 3-582 한신그린빌 101동 6층 602호

용도: 도시형생활주택

감정가: 175,000,000원

토지면적: 12.28㎡ (약 3.71평)

토지지분: 12.28㎡ (약 3.71평)

건물면적: 19.22㎡ (약 5.81평)

건물지분: 19.22㎡ (약 5.81평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

건물명: 한신그린빌 101동

건축년도: 2018년 11월 09일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 중 6층 602호

총 세대수: 12세대 (101동 기준)

주차: 총 19대 (옥외)

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 성북구 종암동 소재 '서울일신초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주변환경: 단독주택, 다세대주택, 다가구주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대입니다.

교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 사정은 보통입니다.

도로: 남측으로 약 6m 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 을구 1번의 주택임차권입니다.

해당 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 166,500,000원을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 안 (한국주택금융공사)

* 보증금: 166,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 02월 28일

* 확정일자: 2022년 01월 17일

* 대항력: 있음

말소기준권리는 갑5번의 가압류(주택도시보증공사)이며, 이는 매각으로 소멸됩니다.

인수되는 보증금 합계: 166,500,000원

1.3. 상권분석

본건이 소재한 종암동은 주거지역으로서 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

주변에 서울일신초등학교가 위치해 있으며, 주택가가 밀집되어 있어 배후 수요는 일정 수준 확보될 것으로 보입니다.

최근 인근 지역 다세대주택의 매매 사례를 분석한 결과, 면적과 건축 연도에 따라 차이가 있으나, 전용면적 5.81평(19.22㎡) 기준 평당 시세는 약 1,000만원 내외로 추정됩니다.

2021년 준공된 연희펠리시티(29.38㎡)가 30,000만원에 거래된 사례는 본건과 비교 시 시세 참고 자료가 될 수 있습니다.

다만, 본 건의 감정가 175,000,000원은 평당 약 9,105,000원 (약 3,008만원/평)으로, 최근 거래된 주변 시세 대비 상당히 높게 평가되었습니다.

1.4. 생활정보

주변 교육시설로는 서울일신초등학교가 인근에 있습니다.

교통편의시설로는 버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 내에는 난방, 위생, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용 중이며, 2018년 준공되어 비교적 신축 건물입니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 166,500,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가의 상당 부분을 차지하며, 실질적인 취득 비용을 증가시킵니다.

임차인의 보증금 전액이 배당으로 회수되지 않을 경우, 미회수된 잔액은 낙찰자가 부담해야 하므로 추가적인 금전적 위험이 발생할 수 있습니다.

도시형생활주택은 일반 아파트 대비 환금성이 다소 떨어질 수 있습니다.

주변 지역은 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 건물 높이 제한 등이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 2018년 준공된 도시형생활주택으로 비교적 최신 건물이라는 장점이 있습니다.

서울 성북구 종암동이라는 입지 조건은 주거 지역으로서 안정성을 제공합니다.

그러나, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 166,500,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 부담은 매우 큽니다.

또한, 감정가 175,000,000원이 주변 시세 대비 현저히 높게 책정된 점은 본 건의 매력도를 떨어뜨리는 요인입니다.

따라서, 인수되는 보증금과 높게 책정된 감정가를 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

건축연도가 2018년으로 비교적 최신식 건물입니다.

서울 성북구 종암동이라는 주거지 내 입지를 가지고 있습니다.

소형 평형의 도시형생활주택으로, 1인 가구나 신혼부부 등 특정 수요층을 공략할 수 있습니다.

주요 고려사항: 대항력 있는 임차인의 보증금 166,500,000원을 낙찰자가 인수해야 하므로, 이는 실질 투자 비용 증가로 이어집니다. 이 점을 감안한 투자 전략 수립이 필수적입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 175,000,000원

인수 보증금: 166,500,000원

본 건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 166,500,000원을 인수해야 하므로, 이 금액을 제외하고 입찰가를 고려해야 합니다.

주변 시세 분석 결과, 가장 유사한 최근 거래 사례(2021년 준공, 29.38㎡, 300,000,000원)를 고려할 때, 본 건의 총 실질 취득가는 약 2억 8천만원 ~ 2억 9천만원 수준으로 예상됩니다.

감정가 175,000,000원에 낙찰될 경우, 실질 취득가는 175,000,000원 + 166,500,000원 = 341,500,000원이 되어, 시세보다 높아지게 됩니다.

따라서, 합리적인 투자를 위해서는 감정가 이하로 입찰가를 낮추는 것이 중요합니다.

인수 보증금의 부담과 높은 감정가를 고려하여, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

총 실질 취득가를 시장 시세 하한선인 약 2억 8천만원 ~ 2억 9천만원 수준으로 맞추기 위해, 예상 입찰가는 113,500,000원 ~ 123,500,000원 범위가 적절합니다.

최종 제안 입찰가: 120,000,000원 (1억 2천만원)

(참고: 이 금액으로 낙찰될 경우, 실질 총 취득가는 120,000,000원 + 166,500,000원 = 286,500,000원이 됩니다. 이는 주변 시세 범위 내에 있어 투자 가치를 확보할 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.