나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경2521 [1] 서울특별시 중랑구 망우동 354-9 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: FACAI · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 망우동에 소재하며 ""망우본동주민센터"" 북서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 도보 약 15분 내외 거리에 망우역(경의중앙선 및 경춘선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제3층 제302호로서,
(사용승인:2003.03.19)

외벽 : 석재 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중이며, 내부구획 및 이용상황 등은 후첨 '내부구조도'참조바람.
(※ 본건 내부구획 및 이용상황은 현장조사시 폐문부재 및 이해관계인 비협조로 인해 건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 작성하였으니 경매진행 시 재확인바람.)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 주차장 등이 구비된 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형의 평지로 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 3미터의 막힌도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변),토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(※허가 필요 대상은 지목이 도로인 경우에 한함, 기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경2521 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 망우동 354-9 3층302호

건물용도: 다세대주택

감정가: 326,000,000 원 (삼억이천육백만원)

토지면적: 30.23㎡ (약 9.15평)

건물면적: 56.44㎡ (약 17.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 서울특별시 중랑구 망우동에 위치하며 "망우본동주민센터" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위로는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 도보 약 15분 거리에 경의중앙선 및 경춘선 망우역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 여건은 보통으로 판단됩니다.

* 인접 도로상태: 본건은 북측으로 노폭 약 3미터의 막힌 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 주차에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(도로 지목 한정) 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 4월 18일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권 (을7)이 말소기준권리가 됩니다.

* 등기사항 요약:

* 소유권 보존(갑1) 및 이전(갑2, 갑3) 이력이 있습니다.

* 말소기준권리 외 다수의 근저당, 가압류, 압류가 존재하나, 이는 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 총 등기부채권액은 214,454,671원입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 개요는 누락되어 있어 추가 확인이 필요합니다. (현장조사 및 등기부 확인 시 세부 내용 미확인)

* 임차인 현황: 임대 관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 임차인이 존재하더라도 대항력이 없거나 보증금이 없는 경우일 수 있어, 명도 진행 시 추가적인 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 근린생활시설: 본건 주변은 주택가와 함께 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 편의성을 제공합니다.

* 주요 역세권: 경의중앙선 및 경춘선 망우역이 도보 약 15분 거리에 위치하여, 역 주변 상권을 이용하기에 편리한 입지입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 망우동 주민센터, 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 인근에 초등학교, 중학교 등이 소재하여 자녀 교육 환경으로 적합합니다. (구체적 명칭은 제공되지 않음)

* 녹지/휴식공간: 망우산, 용마산 등 녹지 공간이 가까이 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후도: 2003년 사용 승인된 건물로, 약 23년 경과되었습니다. 내부 시설의 노후화 및 유지보수 필요성을 고려해야 합니다.

* 명도 가능성: 임차인 현황이 미상이고 인수 보증금이 0원이므로, 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 특히, 소유자 점유 여부 및 비협조적인 경우 명도 지연 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 인접 도로상태: 북측 3미터 막힌 도로에 접해 있어 차량 진출입 및 주차에 불편함이 예상됩니다.

* 미확인 권리: 등기사항에 지상권 개요가 누락되어 있어, 혹시 모를 잠재적 권리 관계를 철저히 확인할 필요가 있습니다.

* 주변 환경 분석 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 즉각적으로 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 중랑구 망우동에 위치한 다세대주택으로, 망우역 역세권에 준하는 교통 요지에 자리하고 있습니다. 주변 주거 환경 및 생활 편의시설은 보통 수준이며, 녹지 공간 접근성도 양호합니다. 2003년에 건축되어 건물 노후도가 있으나, 감정가 대비 시세 분석 결과 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 임대 관계 미상, 미확인 지상권 등 명도 및 권리 관계에서 잠재적 리스크 요소를 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울 지역의 다세대주택 물건으로, 비교적 합리적인 감정가를 제시합니다.

* 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

* 망우역 역세권 인근 지역으로, 지속적인 수요가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 산출 근거: 본건의 감정가는 326,000,000원이며, 주변 유사 물건의 최근 매매 사례(2010년 건축, 52.4㎡, 315,000,000원 거래)를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이하에서 형성될 가능성이 있습니다. 임차인 인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 낙찰 후 명도 비용 및 제반 경비를 고려한 실익을 추정합니다.

* 권장 입찰가: 270,000,000 원 ~ 300,000,000 원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.