나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12965 [1] 서울특별시 강북구 수유동 50-30 연승카운티 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성감정 · 평가일 2025.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 ""서울수유초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 이루어진 주거지대로서 제반 주위
환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 ""수유역""(지하철 4
호선), ""화계역""(우이신설선) 등이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상9층 건물 내 제2층 제202호로서,
외 벽: 석재 및 몰탈 위 페인트 마감 등,
내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창 호: 샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔(후첨 '내부구조도' 참조)로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로 업무시설(오피스텔), 공동주택(다세
대주택)의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(수유·번동 지구단위계획구역, 가로구역별 최고높이 제한구역), 일반상업지역(
입안), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(서울특별시고시 제2022-342호)(접합), 소로
3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(77-257m), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12965 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 50-30 연승카운티 2층202호

용도: 오피스텔

감정가: 265,000,000원

토지면적: 14.88㎡ (약 49.19평)

건물면적: 39.47㎡ (약 130.48평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

특이사항: 대항력있는 임차인 존재

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 서울수유초등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있습니다.

또한, 지하철 4호선 수유역 및 우이신설선 화계역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 인접지와 대비하여 등고평탄한 사다리형의 토지로 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용 중입니다.

본건 북측 및 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 일반상업지역(수유·번동 지구단위계획구역, 가로구역별 최고높이 제한구역), 일반상업지역(입안), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리(말소기준등기)는 2023년 9월 8일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑5)입니다.

본건에는 대항력있는 임차인(정하니)이 존재하며, 보증금 220,000,000원에 대하여 2022년 10월 5일 전입(사업일자) 및 2022년 9월 6일 확정일자를 받았습니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 주택임차권(을7)으로 등기되어 있으며 권리금액은 금220,000,000원이고 '인수'로 표기되어 있습니다.

이는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로서, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 아니할 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 정 은 2022년 10월 5일 전입하여 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 220,000,000원의 인수가 필요합니다.

건물등기부상 채권액 총계는 약 1,499,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 수유동 일대는 주거지역과 상업지역이 혼재된 지역입니다.

주변에 다세대주택 및 오피스텔이 다수 분포하고 있어, 배후 주거 수요가 있는 편입니다.

지하철역(수유역, 화계역)이 인근에 있어 유동인구 확보에도 일정 부분 유리한 입지입니다.

단, 주변 상권이 매우 활성화된 대규모 상업지구라기보다는 지역 기반의 근린 생활 상권으로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 서울수유초등학교가 인근에 위치하여 자녀의 교육 환경이 비교적 양호합니다.

* 교통시설: 지하철 4호선 수유역 및 우이신설선 화계역 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주거지대 내에 위치하므로 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적리스크

가장 큰 리스크는 대항력있는 임차인의 보증금 220,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

임차인의 전입일자(2022-10-05) 및 확정일자(2022-09-06)가 말소기준권리(2023-09-08)보다 앞서 있어 대항력이 인정됩니다.

본건 경매의 채권자인 한국주택금융공사의 채권액(245,605,826원)이 임차인의 보증금보다 크지만, 배당 순위에 따라 임차인 보증금 전액 변제가 이루어지지 않을 경우, 잔여 보증금은 매수인이 부담해야 합니다.

또한, 건물등기부상 채권액 총계가 매우 높아(약 1.5억원) 낙찰 후에도 추가적인 권리 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

주변에 혐오시설이 있는지 여부에 대한 현장 확인이 필요하나, 본 보고서에서는 외부 지도서비스 검색이 제한되어 확인하지 못했습니다.

7. 종합의견

본건은 대항력있는 임차인이 존재하여 매수인이 220,000,000원의 보증금을 인수해야 하는 부담이 있는 물건입니다.

그러나 서울 강북구 수유동이라는 입지, 지하철역과의 접근성, 그리고 서울수유초등학교가 인근에 있다는 점은 긍정적으로 평가할 수 있습니다.

따라서, 임차인 인수 보증금과 향후 시세 변동 가능성, 그리고 잠재적 리스크를 종합적으로 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자포인트

* 인수되는 임차 보증금을 제외한 실질적인 취득 가격이 낮아질 수 있다는 점을 고려할 수 있습니다.

* 향후 지역 개발 또는 지하철 노선 이용 편의성 증가에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 오피스텔로서 임대 수익 목적 또는 실거주 목적으로 활용 가능합니다.

9. 예상입찰가

본건의 감정가는 265,000,000원입니다.

하지만, 대항력있는 임차인의 보증금 220,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 점을 감안하면, 실질적인 취득 비용은 감정가에서 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 평가해야 합니다.

이론적으로, 매수인이 보증금 인수 부담으로 인해 손해를 보지 않으려면, 최대 입찰가는 감정가에서 인수 보증금을 뺀 금액인 45,000,000원을 초과하지 않아야 합니다. (265,000,000원 - 220,000,000원 = 45,000,000원)

그러나 이는 단순히 보증금 인수만을 고려한 이론적인 계산이며, 실제 시장 가치, 건물의 상태, 주변 시세, 경매 동향 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

현재 유사 물건의 정확한 시세 정보가 부족하여 구체적인 시세 분석은 어렵습니다.

따라서, 본건에 대한 예상 입찰가는 보수적으로 접근하여, 인수 보증금 220,000,000원을 제외한 실질 취득 비용을 고려한 범위 내에서, 약 40,000,000원 ~ 60,000,000원 사이를 제안합니다.

실제 입찰 시에는 해당 범위 내에서 현장 조사 및 추가 시세 확인 후 최종 결정하시는 것을 권장합니다.

본 가격 제안은 현 시세 기준 예상이며, 법원 매각 진행 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.