나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경2446 [1] 서울특별시 노원구 상계동 389-341 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강진 · 평가일 2025.08.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 노원구 상계동 소재 ""상계역"" 남서측 인근에 위치함.
주위는 단독주택,다세대주택,아파트단지,근린생활시설,학교 등이 소재하는 지역으로서
제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 인근에 지하철 4호선 ""상계역"" 및 버스정류장이 소재
하는 등 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 인접토지와 대체로 등고평탄한 정방형 토지로서, 현황 다가구용 단독주택으로
건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 노폭 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 평스라브 2층건으로서
외벽:적연와마감.
내벽:벽지마감.
창호:하이샷시창호임.

이용상태

1991.05.08일자로 사용승인되고
지층,1층:각각 2가구(방2,주방겸거실,욕실)
2층:1가구:방3,주방,거실,욕실,현관 등임.

설비내역

급배수,급탕 및 위생시설,도시가스설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경2446 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOO (주식회사해방새대부)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 노원구 상계동 389-341

용도: 다가구주택

감정가: 920,850,000원

토지면적: 93.00㎡ (약 28.13평)

건물면적: 149.10㎡ (약 45.10평)

건축물 현황:

구조: 연와조 (벽돌구조)

층수: 지하 1층, 지상 2층 (총 3개 층)

사용승인일: 1991년 05월 08일

가구수: 5가구 (다가구용 단독주택)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 노원구 상계동 소재 지하철 4호선 "상계역" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 지하철 4호선 "상계역" 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 및 도로

본건 토지는 인접 토지와 대체로 등고평탄한 정방형 토지로서, 현재 다가구용 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

본건 남서측으로 노폭 4미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역

* 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m) (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2024년 11월 07일 접수된 주식회사해방새대부의 근저당권 (320,000,000원) 입니다.

이후 등기된 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

토지 및 건물 등기부채권 총액: 372,339,497원 입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 확인된 사항 없음 (지상권은 기재만 있고 구체적인 내용 없음).

3.2. 임차인 분석

본 물건에는 다음과 같은 임차인이 존재합니다.

* 김 :

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2017년 06월 15일

배당신고일자: 2025년 10월 01일

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인이므로, 배당 여부에 따른 인수 가능성을 확인해야 합니다.

* 김 :

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 02월 28일

대항력: 없음

* 이 :

보증금: 40,000,000원

차임: 500,000원

전입일자/확정일자: 2025년 04월 22일

배당신고일자: 2025년 09월 17일

대항력: 없음

* 정 :

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020년 12월 08일

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인이므로, 배당 여부에 따른 인수 가능성을 확인해야 합니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 특이사항

* 일괄매각 대상 물건입니다.

* 대항력 있는 임차인 (김 , 정 )이 존재하므로, 낙찰 후 인수 여부 및 배당 현황을 면밀히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 상계동은 지하철 4호선 상계역을 중심으로 주거 지역과 상업 지역이 혼재되어 있습니다.

주변에 다수의 아파트 단지, 주택가, 근린생활시설, 학교 등이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 및 유동인구가 확보된 지역입니다.

주변을 검색한 결과, 본건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 4호선 상계역 및 다수의 버스 노선을 통한 우수한 대중교통 접근성을 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 상계역 주변의 상업시설, 은행, 병원 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육: 인근에 초등학교, 중학교 등 교육시설이 소재합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 임차인 김 (보증금 30,000,000원, 대항력 있음) 및 정 (보증금 0원, 대항력 있음)이 존재합니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 임차인의 권리 신고 및 배당 현황에 따라 낙찰자가 인수해야 하는 보증금이 발생할 가능성을 배제할 수 없으므로, 관련 내용을 철저히 분석해야 합니다.

* 건물 노후화: 1991년 사용승인된 건물로, 장기적인 유지보수 및 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 재건축 또는 증축 시 건축물의 높이 및 용적률 제한이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 4호선 상계역 역세권에 위치한 다가구주택으로, 기본적인 입지 여건 및 교통 환경은 양호합니다.

인근 지역의 주거 수요를 고려할 때 임대 수익 창출이 가능한 물건입니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 낙찰 후 인수해야 하는 보증금 여부를 최우선으로 확인해야 하며, 건물의 노후화에 따른 관리 및 수선 비용도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 대중교통 접근성: 상계역 역세권에 위치하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 안정적인 임대 수요: 주거 지역 내 위치하여 다가구주택으로서 지속적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 향후 지역 개발 또는 재건축 등을 통한 가치 상승 가능성을 고려해볼 수 있습니다. (추후 면밀한 분석 필요)

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 920,850,000원 입니다.

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산하도록 규정되어 있으며, 본 건의 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있습니다.

따라서, 입찰가는 감정가를 기준으로 시장 상황, 건물의 가치, 대항력 있는 임차인 관련 인수 여부 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

현재 등기부상 채무 총액(372,339,497원)이 감정가보다 현저히 낮다는 점은 긍정적 요소이나, 대항력 있는 임차인과의 관계에서 발생할 수 있는 추가 부담 가능성을 반드시 검토해야 합니다.

명확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 주변 시세 비교, 임차인 현황에 대한 심층 분석이 선행되어야 합니다.

(본 보고서에서는 법적 제약 및 정보 부족으로 특정 입찰가를 제시하지 않습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.