나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51820 [1] 서울특별시 송파구 송파동 85 에스아이팰리스레이크잠실 4층408호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 파인트리감정 · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 송파동 소재 지하철8,9호선 ""석촌역"" 동측 인근에 위치하며,
주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철8,9호선 ""석촌역""이
소재하는 등 전반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 9층 건물 내 제4층 제408호로서,
(사용승인:2021.07.30)
외벽: 석재붙임,판넬 등 마감
내벽: 몰탈위페인팅, 타일붙임 마감
창호: 샷시 창호 등 마감.

이용상태

본건은 공부상 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약 10미터 내외, 북서측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,준주거지역,지구단위계획구역(2020-01-02)(송파대로제1지구),도로(접합)가축사육
제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,건축용도지역기타(건축물최고높이지정구간으로
건축과확인요함)<건축법>,상대보호구역(2020-03-27)(서울송파초등학교병설유치원)<교육환경
보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,비행안전
제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,공
장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.3.24.
~2025.9.30.허가대상:건축물의용도(아파트)로사용되는부지).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 감정평가서상 본건은 공부상 오피스텔로 이용중임
2. 주택도시보증공사(양도전:임차인 오지선)로부터 2026.06.26.에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51820 (1)

* 소재지: 서울특별시 송파구 송파동 85 에스아이팰리스레이크잠실 4층 408호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 270,000,000원

* 토지 면적: 5.27㎡ (약 1.59평)

* 건물 면적: 16.98㎡ (약 5.14평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 사용승인일: 2021년 7월 30일

1.1. 입지조건

* 위치: 지하철 8, 9호선 석촌역 동측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 제반 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 8, 9호선 석촌역이 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호합니다.

* 도로: 본건은 북동측으로 폭 약 10미터, 북서측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(송파대로제1지구)에 속합니다. 또한, 상대보호구역(서울송파초등학교병설유치원), 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 2025년 3월 24일부터 2025년 9월 30일까지 토지거래계약허가구역(건축물 용도를 아파트로 사용하는 부지)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 2월 20일자 주식회사두루드림대부의 가압류 (2,790,157,945원)입니다.

* 권리 내역: 말소기준권리보다 후순위인 가압류, 압류, 강제경매 등 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(임차인 오 )가 보증금 290,000,000원, 차임 0원으로 2022년 5월 2일 전입(사업일자) 및 2022년 4월 5일 확정일자를 받았습니다.

* 등기부등본 상 주택임차권(을1)은 말소 처리되어 있습니다.

* 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

* 중요 특이사항으로, 주택도시보증공사로부터 2026년 6월 26일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 없음)

* 인수 보증금: 0원. (임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.)

1.3. 상권분석

* 본건은 석촌역 인근 지역으로, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 다양한 업종의 상권이 발달할 수 있는 입지입니다.

* 석촌역은 8호선과 9호선이 교차하는 역세권으로 유동인구가 꾸준히 확보되는 지역입니다.

* 주변에 학교(서울송파초등학교병설유치원)가 있어 교육 환경 보호 구역으로 지정되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거: 송파동 지역은 비교적 조용하면서도 편의시설 접근성이 좋은 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통: 지하철 8, 9호선 석촌역을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 다수의 버스 노선도 운행 중입니다.

* 편의시설: 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건물: 2021년에 사용승인된 신축급 오피스텔로, 현대적인 설비(위생, 급배수, 난방, 소화, 승강기)를 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 임차인 오 씨는 대항력이 없으나, 290,000,000원의 보증금이 존재합니다. 주택도시보증공사와의 확약서 내용에 따라 인수 부담은 없으나, 관련 절차 진행 시 주의가 필요합니다.

* 토지거래허가구역: 2025년 9월 30일까지 지정된 토지거래계약허가구역으로, 건축물 용도가 '아파트'로 사용되는 부지에 한정되어 있습니다. 본건 오피스텔 용도와 직접적인 관련은 적으나, 향후 재건축 등 용도 변경 시 고려사항이 될 수 있습니다.

* 면적: 등록된 건물 면적이 16.98㎡ (약 5.14평)으로 매우 작습니다. 실제 사용 가능한 전용 면적은 JSON 정보상 27.33㎡ (약 8.27평)으로 추정되며, 이는 실제 계약 시 고려해야 할 부분입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 신축급 오피스텔로 역세권에 위치하여 입지 조건은 우수합니다. 권리 관계상 인수되는 부담이 없으며, 임차인 관련 문제는 주택도시보증공사와의 확약서를 통해 상당 부분 해소될 것으로 보입니다. 다만, 등록된 전용 면적이 매우 작다는 점과 토지거래허가구역 지정 등은 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2021년 준공으로 시설이 양호하고 관리 상태가 좋을 것으로 예상됩니다.

* 우수한 역세권 입지: 석촌역(8, 9호선) 도보 이용 가능한 거리로 교통 편의성이 높습니다.

* 권리 관계 정리: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 임차인 이슈 완화: 대항력 없는 임차인이며, HUG와의 확약으로 보증금 인수 위험이 제거되었습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 270,000,000원입니다.

최근 매매 사례 분석 결과, 동일 건물 내 유사 면적(JSON 기준 약 27.33㎡, 약 8.27평)의 거래가 2024년에 272,000,000원에서 336,000,000원 사이에서 이루어졌습니다.

특히, 2024년 10월 22일 4층 거래가 310,010,000원, 2024년 10월 23일 4층 거래가 336,000,000원입니다.

임차인 관련 인수 부담이 없으며, 권리상 깨끗한 점을 감안할 때, 최근 시세를 반영한 입찰가 산정이 필요합니다.

등록된 면적(16.98㎡)은 작지만, 실제 시장 가치는 27.33㎡ 기준으로 형성되는 것으로 보입니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 최근 실거래가 하단을 고려하여 280,000,000원 ~ 300,000,000원 범위에서 경쟁력 있게 고려해볼 수 있습니다.

최근 거래가 최고점(336,000,000원)보다는 낮게, 감정가(270,000,000원)보다는 높게 형성될 가능성이 있습니다.

이 범위 내에서 입찰가의 상한선은 295,000,000원으로 설정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.