나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51809 [1] 서울특별시 송파구 풍납동 OOOOOOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하이테크감정 · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 풍납동 소재 ""서울풍납초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주변
은 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 지하철역(5,8호선 천호역) 및 버스정류장이 소재하는
바 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

3. 건물의 구조
철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건 내 제5층 제501호로서,
외벽 : 벽돌붙임 마감 등
창호 : 샷시창호 마감 등임

이용상태

다세대주택으로 이용 중이며 내부구획 및 이용상황 등은 후첨 '내부구조도' 참조바람.

설비내역

급배수/위생설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 구비되어있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서, 현황 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 세로변의 포장도로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고
도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2021-08-26)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법
률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물
매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률, 중점경관관리
구역(2016-11-24)(한강변),토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허
가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호(가) 지상에 제시외건물(무단증축, 기호(ㄱ),(ㄴ), 주거부속, 샷시 판넬조, 각 약
6.97㎡, 약 9㎡)이 소재하며 귀 평가 명령에 의거하여 그 가액을 평가하였음. 제시외건물은 외부관찰, 건축물대장도면 등을 통해 확인하였는바, 정확한 위치 및 면적 등은 추후 측량 등
을 통해 필히 확인하시기 바람.

물건 비고

제시외 건물 포함
집합건축물대장상 위반건축물(주택관리과-18308, 2016.04.27.) 5㎡ 경량조(주거) 위반으로 등재되어 있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 및 물건 상세

1.1. 1. 사건번호

서울동부지방법원 2025타경51809 (1)

1.1. 2. 소재지

서울특별시 송파구 풍납동 126-185 5층501호

1.1. 3. 용도

다세대주택

1.1. 4. 경매 구분

부동산강제경매

1.1. 5. 채권자

엔OOOOOOOOOOOOO

1.1. 6. 매각 대상

토지/건물일괄매각

1.2. 면적 및 감정가

1.2. 1. 토지면적

23. 91㎡ (약 7.23평)

1.2. 2. 토지 제시외면적

0. 00㎡ (약 0.00평)

1.2. 3. 건물면적

38. 81㎡ (약 11.74평)

1.2. 4. 건물 제시외면적

15. 97㎡ (약 4.83평)

1.2. 5. 감정가

316,388,000원

1.3. 특이사항 요약

대항력있는임차인, 위반건축물, 공동담보, 제시외 건물 포함

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 서울특별시 송파구 풍납동 소재 "서울풍납초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 5, 8호선 천호역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다.

2.3. 토지이용계획 및 규제

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(한강변) 등으로 지정되어 있습니다.

2.4. 도로접합 상태

본건은 남동측으로 세로변의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 엔에이치농협캐피탈의 가압류(2025.06.20. 접수, 금6,365,431원)입니다. 이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 등기부 요약

등기부상 소유권보존(2003.06.19. 접수) 외 다수의 가압류 및 강제경매 개시결정 등기가 존재합니다. 등기부채권 총액은 37,681,320원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 임현우

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-09-16

대항력: 있음

비고: 금액이 미상(0원)이라도 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

* 임차인: 조현철

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2025-05-19

확정일자: 2025-05-19

배당신고일자: 2025-09-05

대항력: 있음

비고:

3.4. 인수 보증금

인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

주변은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

4.2. 인근 시설

서울풍납초등학교가 북서측에 위치하고 있으며, 지하철 5, 8호선 천호역 등 교통망과 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

서울풍납초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 주거 편의성

대중교통 이용이 용이하고 주변에 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 임현우(보증금 0원, 대항력 있음) 및 조현철(보증금 20,000,000원, 대항력 있음)이 존재합니다. 특히 보증금이 0원인 임차인이 존재하여 명도 진행 시 주의가 요구됩니다.

6.2. 위반건축물

집합건축물대장상 5㎡ 경량조(주거) 위반으로 등재되어 있습니다(주택관리과-18308, 2016.04.27.). 이에 대한 이행강제금 부과 가능성이 있습니다.

6.3. 제시외 건물

무단 증축된 제시외 건물(각 약 6.97㎡, 약 9㎡)이 존재하며, 본건에 포함하여 매각됩니다. 정확한 위치 및 면적은 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 송파구 풍납동에 소재하는 다세대주택 경매 물건입니다. 입지적으로는 초등학교 인근에 위치하며 대중교통 이용이 가능하나, 대항력 있는 임차인, 위반건축물, 제시외 건물 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 경매 진행 시 이러한 리스크를 충분히 고려한 철저한 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다. 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되나, 임차인과의 명도 절차는 신중하게 진행해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 송파구라는 비교적 안정적인 입지입니다.

* 초등학교 인근으로 주거 환경이 형성되어 있습니다.

* 잠재적 리스크 요인들을 충분히 해소할 경우 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 풍납동 408-9번지 다세대주택(35.5㎡)이 2026년 5월 26,300만원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 환산 시 3.3㎡당 약 740만 8천원 수준입니다. 본건의 전용면적 38.81㎡에 적용 시 약 2억 8,740만원의 시세가 추정됩니다. 본건의 감정가 316,388,000원과 비교할 때, 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

9.2. 입찰가 산정

감정가 316,388,000원

추정 시세 287,414,000원

주요 리스크: 대항력 있는 임차인, 위반건축물, 제시외 건물

인수 보증금: 0원

위험 요인을 종합적으로 고려하고, 보수적인 접근을 취할 때 예상 입찰가는 감정가 대비 약 80~85% 수준에서 결정하는 것이 합리적으로 판단됩니다. 시세 대비 감정가가 높은 점을 감안하면, 2억 5천만원에서 2억 7천만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 260,000,000원 ~ 270,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.