나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51780 [1] 서울특별시 송파구 문정동 618 파크하비오 송파파크하비오푸르지오205동 14층에이1431호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한성감정 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 ""장지역"" 북서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건 주위는 아파트 및 오피스텔, 노선 상가 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 양호한 수준임

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 제반 교통여건은 양호한 수준임

건물의 구조

2016. 9. 29. 사용승인된 철근콘크리트구조 철근콘크리트 지붕 지상 17층 건물 내 제14층 제에이1431호로서,
- 외벽: 석재 붙임 등
- 창호: PVC 창호 등임

이용상태

오피스텔로 이용 중임

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 전기설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서, 현재 주거 및 상업, 업무용 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 50m 내외의 포장도로 등과 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(2014-03-20)(접합), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-31)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 유통단지<유통단지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지))

공부와의 차이

해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

물건 비고

한국주택금융공사(양도전:임차인 조혜경)로부터 2026.06.22.에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다’는 내용의 확약서가 제출됨
토지에 별도등기 있음(을구 1번 지상권설정등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51780 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO (한 )

1.2. 부동산 현황

소재지: 서울특별시 송파구 문정동 618 파크하비오 송파파크하비오푸르지오205동 14층 에이1431호

용도: 오피스텔

토지면적: 4.69㎡ (약 1.42평)

건물면적: 24.58㎡ (약 7.44평)

감정가: 210,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 장지역 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트, 오피스텔, 노선 상가 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 수준입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(장지역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 수준입니다.

2.3. 토지 이용 규제

본건은 도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 법적 제한 사항이 존재합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)으로 지정되어 있으나, 본건 용도는 오피스텔로 확인됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기 현황 요약

집합건물 등기부 요약에 따르면, 현재 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 토지에 별도 등기(을구 1번)로 설정되어 있으며, 이는 매수인에게 인수됩니다. 말소기준권리는 2024년 2월 6일자 강상균의 가압류(갑5)입니다.

3.2. 임차인 권리 분석

* 임차인: 장훈석

보증금: 2,000,000원

차임: 1,000,000원

대항력: 없음

비고: 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 미상.

* 임차인: 한국주택금융공사 (전: 조혜경)

보증금: 207,000,000원

차임: 0원

대항력: 있음

전입일자: 2021-04-21

확정일자: 2021-04-02

배당신고일자: 2024-11-15

비고: 해당 임차인은 대항력은 있으나, 한국주택금융공사로부터 2026.06.22. '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이는 임차인이 매수인에게 보증금 반환을 직접 요구하지 않고, 경매 절차를 통해 우선변제권을 행사하겠다는 의사로 해석될 수 있습니다. 또한, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 임차인 관련 보증금 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리 사항

토지에 설정된 을구 1번 지상권 설정 등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 상권 특성

본건이 위치한 문정동 일대는 송파구의 주요 상업 및 업무 지구로, 장지역 인근의 교통 요충지입니다. 대규모 오피스텔 단지인 파크하비오 내에 위치하여 관련 상업 시설 이용이 편리합니다.

4.2. 최근 거래 동향

최근(2026년 5월) 인근 파크하비오 오피스텔 실거래가는 공급면적 약 47~49㎡ 기준으로 424,000,000원에서 460,000,000원 사이에서 형성되어 있습니다. 본건의 전용면적(24.58㎡)은 해당 거래 사례들보다 작지만, 유사한 가격대의 거래 사례는 더 높은 가격에 거래되었습니다.

5. 생활 정보

5.1. 건물 및 편의 시설

본건은 2016년 9월 29일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 17층 건물 중 14층에 위치한 오피스텔입니다. 급배수, 위생, 난방, 전기, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 생활 환경

단지 인근에 버스정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 아파트 단지 및 상업 시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 접근성이 좋습니다. 주변 지역 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 주요 리스크

대항력 있는 임차인 조 의 보증금(207,000,000원)이 존재하나, '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 확약서 제출 및 '인수 보증금 합계: 0원' 기재로 인해 실질적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 계약 내용을 명확히 재확인할 필요가 있습니다.

6.2. 토지 상 별도 등기 인수

토지에 설정된 지상권(을구 1번)이 말소되지 않고 매수인에게 인수되므로, 이에 대한 확인 및 인수 부담을 고려해야 합니다.

6.3. 기타 특이사항

별도 등기(지상권)가 토지에 존재하며, 이는 매수인에게 인수되는 사항입니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 송파구 문정동의 장지역 역세권에 위치한 파크하비오 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 최근 실거래가 및 감정가격을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 입찰 기회가 될 수 있습니다. 대항력 있는 임차인 관련 부담이 확약서 및 '인수 보증금 합계: 0원' 기재로 인해 최소화될 것으로 예상되나, 토지 상의 지상권 인수 부담은 존재하는 점을 감안해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 장지역 역세권, 송파구 문정동의 편리한 교통 및 생활 인프라

* 안정적인 임대 수요: 주변 오피스텔 및 상업 지구의 활성화

* 시세 대비 합리적 가격 잠재력: 감정가 대비 높은 시세와 낮은 인수 보증금 부담 예상

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 210,000,000원입니다. 최근 유사 면적의 오피스텔 매매 사례가 424,000,000원에서 460,000,000원 사이에서 거래된 점과 본건의 전용면적(24.58㎡)을 고려할 때, 평당 가격은 약 920만원에서 940만원 수준으로 추정됩니다. 이를 바탕으로 본건의 시장 가치는 약 226,000,000원에서 231,000,000원 범위로 예상됩니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 부담이 '인수 보증금 합계: 0원' 및 확약서 제출로 인해 없을 것으로 판단되고, 토지 상의 지상권 인수 부담을 고려하더라도, 감정가 대비 합리적인 수준의 입찰이 가능합니다.

따라서, 예상 입찰가는 225,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.