나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51836 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 116-18 레졸루트아차산 비동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이스감정 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 '서울용마초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 병원, 업무용빌딩 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 아차산역(5호선)이 소재하고 버스정류장이 소재하는 바, 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건물내 4층 401호로
외벽:석재 등 붙임 마감.
내부:벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호:샷시 마감.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수 위생 설비, 도시가스 난방설비, 승강기, 소화전설비, 주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필1단의 대체로 등고평탄한 제형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측의 노폭 약 3미터 막다른 포장도로를 통해 노폭 약 7미터 내외의 포장도로에 연결 되어짐.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(세부사항은 건축과에 문의)<건축법>, 대공방어협조 구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 이해관계인 폐문부재중으로 내부구조도는 집합건축물대장상 건축현황도면에 의하여 작성하 였음.
- 본 건물 외벽면에 유치권행사중이라는 현수막이 부착되어 있음.(사진 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51836 (1)

* 소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 116-18 레졸루트아차산 비동 4층401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 608,000,000원

* 건축년도: 2022년 5월 11일 (사용승인일 기준)

* 토지면적: 27.35㎡ (약 8.27평)

* 건물면적: 53.29㎡ (약 16.12평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 4층 401호

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 '서울용마초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 근린생활시설, 병원, 업무용 빌딩 등이 혼재하고 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 5호선 아차산역이 소재하고 다수의 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 11월 29일 접수된 경기수산업협동조합의 가압류 (갑6) 입니다.

* 인수되는 권리:

* 을1: 2024년 7월 9일 접수된 김은(한국주택금융공사)의 주택임차권 (보증금 515,000,000원)이 매각으로 소멸되지 않고 인수됩니다. 임차인의 전입일자는 2022년 7월 5일, 확정일자는 2022년 6월 7일입니다. 배당 시 보증금 전액을 배당받지 못하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 말소되는 권리:

* 소유권 보존 및 이전 등기 (갑1, 갑3)

* 한국주택금융공사의 강제경매 (갑7) (본건 경매 개시 결정 등기)

* 강동구의 압류 (갑8)

* 임차인 현황:

* BAYARAAN *: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-03-10, 대항력 없음.

* THOMSENA *: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-03-01, 대항력 없음.

* 양승하: 보증금 5,000,000원, 차임 0원, 전입 2025-06-13, 대항력 없음.

* 한국주택금융공사 (임차인: 김은): 보증금 515,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-07-05, 확정일자 2022-06-07, 대항력 있음. (인수되는 권리와 동일)

* 특이사항:

* 대항력 있는 임차인(김은)이 존재하며, 그 보증금(515,000,000원)을 매수인이 인수해야 합니다.

* 건물 외벽면에 '유치권 행사 중'이라는 현수막이 부착되어 있으나, 등기부상 유치권은 확인되지 않습니다. 이에 대한 법적 분쟁 가능성을 확인해야 합니다.

* 임대 관계는 미상이나, 임차인 현황 정보를 참고하시기 바랍니다.

4. 상권분석

* 본건이 속한 '레졸루트아차산B'는 2022년 준공된 비교적 신축 건물이자 다세대주택으로, 근린생활시설이 일부 포함되어 있습니다.

* 주변 지역은 주거지와 상업시설이 혼재된 일반적인 도심 지역입니다.

* 최근(2026년 7월) 주변 다세대주택 매매 정보를 분석한 결과, 면적과 건축 연도에 따라 평당 가격 편차가 컸습니다.

* 118.89㎡(약 36평, 2004년식): 6억 8,500만원 (약 1,900만원/평)

* 19.93㎡(약 6평, 2019년식): 2억 4,500만원 (약 4,080만원/평)

* 35.85㎡(약 11평, 2002년식): 2억 5,000만원 (약 2,270만원/평)

* 본건(53.29㎡, 2022년 준공)은 신축 연도를 고려할 때, 가장 오래된 건물들보다는 높은 가치를 가질 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교육: 서울용마초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 지하철 5호선 아차산역 및 버스 정류장 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 상업 시설을 통해 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 도심 환경 분석상 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 5억 1,500만원의 보증금을 인수해야 하는 점이 가장 큰 부담입니다. 임차인이 배당에서 전액을 배당받지 못할 경우, 매수인의 추가 자금 부담이 발생합니다.

* 유치권 현수막: 등기부상 유치권은 없으나, 외벽 현수막으로 인해 추가적인 법적 분쟁이나 명도 저항이 발생할 가능성이 있습니다.

* 과도한 선순위 채권: 인수되는 임차 보증금(515,000,000원)과 경매 신청 금액(541,468,315원) 등을 고려할 때, 본건의 총 채무 부담이 감정가를 초과할 가능성이 높습니다.

* 임대 관계 미상: 세부적인 임대차 계약 내용 및 추가 임차인 존재 여부를 철저히 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 신축급 다세대주택으로 입지 조건은 양호하나, 5억 1,500만원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담과 유치권 현수막 부착이라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 이러한 요인들로 인해 실질적인 투자 가치 산정에 신중을 기해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축 연도: 2022년 사용승인으로 비교적 신축 상태입니다.

* 역세권 입지: 지하철 5호선 아차산역 이용이 가능합니다.

* 일괄매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 복잡성을 줄일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 608,000,000원이나, 가장 큰 투자 결정 요인은 인수되는 임차 보증금 515,000,000원입니다. 따라서 실제 투자자는 낙찰가 외에 515,000,000원을 추가로 부담하게 됩니다.

주변 시세 분석 결과, 본건(53.29㎡, 2022년식)의 시장 가치는 보수적으로 평당 700만원~1,100만원으로 추정해 볼 수 있습니다.

* 평당 700만원 적용 시: 53.29㎡ * 7,000,000원/㎡ = 약 373,030,000원

* 평당 1,100만원 적용 시: 53.29㎡ * 11,000,000원/㎡ = 약 586,190,000원

매수인이 부담해야 할 총액(낙찰가 + 인수 보증금 515,000,000원)이 본건의 시장 가치 이하가 되어야 합니다.

이를 기준으로 최대 입찰가를 역산하면 다음과 같습니다.

* 시장 가치 373,030,000원 기준: 낙찰가 ≤ 373,030,000원 - 515,000,000원 = 불가능

* 시장 가치 586,190,000원 기준: 낙찰가 ≤ 586,190,000원 - 515,000,000원 = 약 71,190,000원

따라서, 인수되는 보증금 5억 1,500만원을 고려했을 때, 유찰 가능성이 높으며, 낙찰을 고려한다면 시장 가치 대비 매우 낮은 금액으로 입찰해야 합니다. 유치권 현수막 등 추가 리스크를 감안하면 더욱 보수적인 접근이 필요합니다.

* 현 시점의 보수적 예상 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 150,000,000원

* (감정가 608,000,000원에서 인수 보증금 515,000,000원을 제외한 93,000,000원도 참고 기준이 될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.