나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51730 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 39-36 해드림하우스 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율평감정 · 평가일 2025.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재‘역촌초등학교’동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

대상물건이 속한 건물까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 전철역(응암역, 6호선) 등이 소재하여 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물내 2층 203호로서,
외벽: 석재 마감 등
창호: 새시창호 등임.

이용상태

대상물건은 공부상 업무시설(오피스텔)로 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 기계식 주차시설 등임.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 유사 사다리형의 토지로서, 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측, 북측 및 서측으로 각각 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 역촌동 39-36
도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

- 역촌동 39-43
도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

- 역촌동 39-44
도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적인 임대차관계는 미상이나, 대상물건의 등기사항전부증명서상 주택임차권[2023년 11월 8일, 서울서부지방법원의 임차권등기명령(2023카임5996), 임차보증금 금350,000,000원]이 등재되어 있으니 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51730 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 역촌동 39-36 해드림하우스 2층203호

용도: 오피스텔

감정가: 332,000,000원

토지면적: 19.46㎡ (약 5.89평)

건물면적: 64.01㎡ (약 19.37평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대상 물건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 ‘역촌초등학교’ 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 물건이 속한 건물까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 6호선 응암역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 2층 203호입니다. 외벽은 석재 마감 등이며, 창호는 새시창호로 마감되었습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 3필지의 토지가 일단으로 유사 사다리형의 형상을 이루고 있으며, 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 물건 건물은 동측, 북측 및 서측으로 각각 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

- 역촌동 39-36, 39-43, 39-44: 도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류 (2022.05.12.) 입니다.

* 총 등기부채권액: 357,428,194원 입니다.

* 주요 권리관계:

- 채권자 겸 경매 신청인: 주택도시보증공사 (HUG). 경매 신청 채권액은 350,000,000원입니다.

- 기타 채무 관련 권리: 국민건강보험공단, 은평구, 윈윈화재대부, 익산시 등 다수의 압류 및 가압류가 등기되어 있습니다. 이들 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 경매 절차를 통해 모두 소멸될 예정입니다.

- 임차인 현황:

* 임차인: 오주원. 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2025.07.17. 대항력 없음. (사실상 임차인으로 보기 어려움)

* 임차인: 주택도시보증공사(HUG) (양도전 임차인: 최재호). 보증금 350,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2021.10.25, 확정일자 2021.09.28, 배당신고일자 2023.11.13. 등기부상 주택임차권(을1)으로 등재되어 있으나, 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

* 인수되는 권리: 원칙적으로 본 매각으로 인해 모든 등기부상 권리(압류, 가압류, 임차권 등)는 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없을 것으로 보입니다. 그러나 'HUG 인수조건 변경' 관련 특이사항은 면밀히 검토가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 주거 밀집 지역에 위치하며, 오피스텔 및 근린생활시설이 산재하여 주거와 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

* 개발 가능성: 역촌동 일대는 지속적인 도시 정비 사업 및 개발 계획이 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 유해시설: 제공된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 특별한 유해시설은 확인되지 않았습니다. 주로 주거 지역과 근린상업 지역으로 구성되어 쾌적한 환경이 유지되고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 6호선 응암역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 단지 인근 도보 거리에 마트(이마트에브리데이, 하나로마트) 등 생필품 구매 시설이 위치해 있으며, 응암역 주변에 다양한 상업시설이 밀집해 있습니다.

* 교육시설: 역촌초등학교, 신진초등학교 등 초등학교가 근접해 있으며, 은평중학교 등 중학교도 인근에 소재합니다.

* 기타: 병원, 은행 등 금융기관 접근성도 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 관련 인수 조건: 'HUG 인수조건 변경' 및 물건명세서상 '주택도시보증공사(양도전:임차인 최재호)로부터 2026.04.08.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출된 점은 중요한 사항입니다. 이는 HUG가 최재호 임차인의 보증금 반환 채권을 양수받고 임차인의 대항력 포기를 전제로 임대차 관계를 정리했음을 시사합니다. 따라서 등기부상 주택임차권(을1)은 경매로 소멸될 가능성이 높으나, HUG와의 구체적인 거래 관계에 따라 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

* 임차인 오주원: 전입일자(2025.07.17)가 본 경매 사건 접수일자(2025.07.23)보다 약간 앞서 있으나, 대항력이 없는 것으로 명시되어 있어 큰 문제는 없을 것으로 보이나, 전입 경위 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 역촌동에 위치한 오피스텔로, 지하철 6호선 응암역 이용이 가능한 역세권 단지입니다. 비교적 신축(2018년 사용승인)에 속하며, 철근콘크리트 구조로 건물 상태는 양호한 편입니다.

권리분석상 주요 쟁점은 HUG 관련 주택임차권의 처리 문제입니다. 현재 등기부상 주택임차권은 말소 예정으로, 낙찰자가 인수할 보증금은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, HUG가 채권자이면서도 임차권 관련 특별한 확약서를 제출한 점은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

감정가는 3억 3천 2백만원이며, 토지/건물 면적 및 입지 조건을 고려할 때 시장가에 부합하는 수준으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 6호선 응암역 인접으로 교통 편리성이 우수합니다.

* 신축급 건물: 2018년 사용승인된 건물로 비교적 양호한 상태를 유지하고 있습니다.

* 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 경쟁력 있는 감정가 수준입니다.

* 권리상의 부담 없음 예상: HUG 관련 사항을 명확히 해소한다면, 낙찰자가 인수하는 권리 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 332,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (주택임차권은 대항력 없음 및 말소 예정)

* 현 시세 추정:

- 유사 면적의 해드림하우스 내 오피스텔이 2022년 2월 65㎡(전용) 기준으로 3억 3천만원에 실거래가 기록이 있으며, 2023년 10월에는 64㎡ 매물이 3억 4천만원에 호가로 나와 있습니다. 따라서 현재 시세는 약 3억 3천만원 ~ 3억 4천만원 수준으로 추정됩니다.

* 입찰 전략: 감정가가 현재 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준입니다. HUG 관련 사항에 대한 철저한 사전 조사를 통해 인수 부담이 없음을 확인한다면, 감정가 수준 또는 약간 상향하여 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 권리관계의 복잡성을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 325,000,000원 ~ 335,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.