나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경369 [1] 서울특별시 광진구 구의동 80-29 구의동 홀가하우스 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정국 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 '구의사거리' 북동측에 위치하며 주위는 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등으로 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철5호선 '아차산역' 및 노선버스정류장이 소재하는 등 일반 대중교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 5층 503호로서,
(집합건축물대장상 사용승인일 : 2020.08.20)
외벽 : 인조석 붙임 마감등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택(후면 별첨 '내부구조도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기시설, 기계식 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 삼각형의 3필지 일단의 토지로서, 근린생활시설 및 다세대주택, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 30m 내외, 북동측으로 노폭 약 4m 내외의 도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

<구의동 80-29>
도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 건축선(자세한 사항은 건축과에 문의)임.

<구의동 80-30, 620-20>
도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 건축선(자세한 사항은 건축과에 문의)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경369 (1)

* 소재지: 서울특별시 광진구 구의동 80-29 구의동 홀가하우스 5층503호

* 건물명: 구의동 홀가하우스

* 준공년도: 2020년 8월 20일

* 용도: 다세대주택 (집합건축물대장상 도시형생활주택 단지형 다세대, 업무시설, 근린생활시설 혼합)

* 감정가: 397,000,000원

* 토지면적: 12.57㎡ (약 3.80평)

* 건물면적: 22.06㎡ (약 6.67평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 장 (장OO)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 '구의사거리' 북동측에 위치함.

* 주위는 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등으로 형성된 지역임.

* 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황

* 본건까지 차량 출입이 가능함.

* 인근에 지하철 5호선 '아차산역' 및 다수의 노선버스정류장이 소재하여 일반 대중교통 사정은 보통 수준임.

* 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제3종일반주거지역

* 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, 건축선 규제 있음.

3. 권리분석

* 말소기준권리

* 2023년 9월 27일 접수된 주식회사신한저축은행 근저당권 (을1)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 2024년 5월 29일 접수된 주택임차권 (장승우, 을2). 보증금 270,000,000원.

* 임차인 장승우는 대항력이 있으며, 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 함.

* 매각으로 소멸되는 권리

* 선순위 근저당권(을1)보다 늦은 모든 권리 (가압류, 임차권, 후순위 근저당권, 강제경매, 압류 등)는 매각으로 소멸될 예정임.

* 주요 소멸 예정 권리:

* 근저당권 (주식회사신한저축은행 외 1명, 을1)

* 가압류 (경기수산업협동조합, 갑5)

* 근저당권 (이우근, 을3, 공동담보)

* 강제경매 (장승우, 갑6)

* 압류 (성동세무서장, 갑7)

* 인수 보증금 현황

* 임차인 장승우의 보증금 270,000,000원 중 배당으로 전액 회수하지 못하는 금액은 매수인이 인수해야 함. (인수 보증금 합계: 0원으로 표기되어 있으나, '인수' 문구로 인해 주의 필요)

4. 상권분석

* 건물 구성

* 본 건물은 도시형생활주택 단지형 다세대(20세대), 업무시설(오피스텔 8호), 근린생활시설(5호)이 혼합된 복합 건물임.

* 주변 시세 분석

* 최근 매매 사례 (2026년 7월 기준)

* 구의동 254-69 (한옥빌라트, 2002년식, 96.15㎡): 60,000만원

* 구의동 633-4 (진성파크뷰, 2022년식, 24.89㎡): 41,000만원

* 구의동 61-13 (삼성베스트빌, 2012년식, 31.39㎡): 33,500만원

* 본건(22.06㎡, 2020년식)과 유사한 면적 및 신축 연도를 고려할 때, 2022년식 24.89㎡ 건물의 시세(약 41,000만원)가 가장 근접한 참고 자료임.

* 이는 제곱미터당 약 16,470,000원의 시세에 해당하며, 본건(22.06㎡)에 적용 시 약 363,000,000원의 시세가 형성될 것으로 예상됨.

5. 생활정보

* 주거 환경

* 주변이 주거단지와 근린생활시설로 형성되어 있어 생활 편의성이 보통 수준임.

* 공원이 인접해 있어 쾌적한 환경을 제공할 수 있음.

* 편의 시설

* 도보 또는 차량 이동 가능한 거리에 마트, 상점, 식당 등 근린생활시설 이용 가능.

* 교육 시설

* 인근 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육 시설 접근성은 보통 수준으로 파악됨 (구체적 정보는 추가 확인 필요).

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담

* 임차인 장승우(보증금 270,000,000원)의 보증금 전액이 배당으로 회수되지 않을 경우, 그 차액을 매수인이 인수해야 하는 위험이 존재함. 이 금액이 상당할 수 있음.

* 다세대 주택 및 복합 용도 건물

* 건물 내 오피스텔, 근린생활시설 등 다른 용도의 시설이 있어 소음, 통행 등 기타 민원이 발생할 가능성이 있음.

* 토지 이용 제한

* 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등 지역적 규제가 있어 향후 재건축이나 용도 변경 시 제한이 있을 수 있음.

* 낮은 토지 지분율

* 건물 면적 대비 토지 지분이 12.57㎡로 상대적으로 낮음 (건물 면적 22.06㎡ 대비 약 57%). 이는 추후 건물 관리나 재건축 시 문제가 될 소지가 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 2020년에 신축된 비교적 신축 건물이면서 지하철역과 가까운 좋은 입지 조건을 갖추고 있음.

* 다만, 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 미회수분 인수 가능성임. 이 위험을 감수할 수 있는지 여부가 투자 결정의 핵심임.

* 주변 시세 대비 감정가는 적정 수준으로 판단되나, 임차인 인수 보증금을 고려한 실질적인 총 투자 비용 산정이 매우 중요함.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2020년 준공)

* 역세권 (5호선 아차산역 인근)

* 광진구 구의동 지역의 꾸준한 수요

9. 예상 입찰가

* 주변 시세상 실물 가치는 약 360,000,000원 ~ 380,000,000원으로 추정됨.

* 그러나 대항력 있는 임차인 보증금 270,000,000원 중 인수 가능 금액을 고려해야 함.

* 보증금 인수액을 감안하여 총 투자 비용이 실물 가치를 초과하지 않도록 보수적으로 접근할 필요가 있음.

* 만약 임차인이 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 잔액(최대 270,000,000원)을 인수해야 하므로, 이를 상쇄할 만큼의 낮은 입찰가가 필요함.

* 예상되는 총 매수 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 350,000,000원 ~ 370,000,000원 수준이 되도록 입찰가를 산정하는 것이 합리적임.

* 따라서, 인수 보증금 인수액을 감안한 예상 입찰가는 200,000,000원 ~ 250,000,000원 수준에서 신중하게 결정할 것을 권장함.

* 최종 입찰가는 법원 배당 내역 및 현장 조사 결과를 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.