나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51818 [1] 서울특별시 광진구 화양동 94-13 엘리시아1차 12층1205호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아시아감정 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 화양동 소재‘건국대학교’북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집 소재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 7호선 '어린이대공원역'이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상14층 건내 제12층 제1205호로서
외벽: 석재붙임 마감 등
내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 샷시 이중창호 마감 등

이용상태

본건은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며 상세 이용 상태는 '호별배치도 및 내부구조도' 참조 바랍니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 설비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 2필 일단의 사다리형의 토지로서, 오피스텔 및 도시형생활주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 5m 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향되는 용도지역의 적용을 받음)) , 지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

주택도시보증공사로부터 2026.06.26.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 광진구 화양동 94-13 엘리시아1차 12층1205호에 소재하는 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울동부지방법원 2025타경51818 (1)이며, 부동산강제경매로 진행되고 있습니다.

감정평가액은 198,000,000원입니다.

토지 면적은 4.23㎡ (약 1.28평)이며, 건물 면적은 12.05㎡ (약 3.64평)입니다.

토지와 건물은 일괄매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

특이사항으로는 HUG 인수조건 변경이 있으며, 주택도시보증공사로부터 2026년 06월 26일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 광진구 화양동에 위치하며, ‘건국대학교’ 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집된 주거 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 '어린이대공원역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

건물 북측으로는 노폭 약 5m 내외의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 서울동부지방법원의 가압류 결정(2024카단56578, 주식회사우리투자증권, 4,395,461,074원)입니다.

말소기준권리 이후의 등기부상 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

집합건물 등기부 요약 상 을구 1번의 주택임차권(권리자: 이주현, 220,000,000원)은 말소 예정인 것으로 확인됩니다.

임차인 현황에 따르면, 설경운 임차인은 보증금 0원, 차임 0원이며 대항력이 없습니다.

주택도시보증공사(이주현) 임차인은 보증금 220,000,000원, 차임 0원이며 대항력이 없는 것으로 기재되어 있습니다.

주택도시보증공사로부터 제출된 확약서에 따라, 임차인의 보증금에 대한 대항력은 포기되었으며, 임차권 등기 말소에 동의하였습니다.

이에 따라 인수 보증금 합계는 0원입니다.

따라서 본 경매 물건은 권리상 특별히 인수할 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 화양동은 건국대학교 등 대학가와 인접하여 젊은 유동인구가 풍부한 지역입니다.

건물 자체 내에 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼합되어 있어 상업 및 주거 기능이 공존합니다.

주변에 다양한 근린생활시설과 편의시설이 밀집해 있어 상권 활성화 정도가 양호한 편입니다.

건축물대장상 용도가 도시형생활주택 원룸형, 업무시설, 근린생활시설로 구성되어 있어 소형 임대 수익을 기대할 수 있는 상권입니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 도시형생활주택(원룸형)으로 현재 이용 중입니다.

건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 갖추어져 있습니다.

인근에 버스정류장과 지하철 7호선 어린이대공원역이 있어 교통이 편리하며, 건국대학교가 인접해 있어 교육 및 문화 시설 이용이 용이합니다.

주변 환경은 주거 밀집 지역으로, 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 사항은 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출된 확약서의 세부 내용 및 법적 효력에 대한 충분한 이해가 필요합니다. 현재까지 제공된 정보에 따르면 임차인 인수 부담은 없으나, 관련 절차 진행 시 HUG와의 긴밀한 소통이 요구될 수 있습니다.

교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 토지이용계획상의 제한사항은 향후 재건축 또는 용도 변경 시 영향을 줄 수 있으나, 현재로서는 즉각적인 제약 사항은 없어 보입니다.

다만, 매우 작은 전용면적(12.05㎡)은 수요층이 제한적일 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 광진구 화양동의 역세권에 위치하며, 건국대학교 등 대학가 인근으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

특히, 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 임차인 관련 인수 부담이 0원으로, 권리상 매우 안전하다는 점이 큰 장점입니다.

비교적 신축 건물(사용승인일: 2021년 07월 13일)에 속하여 기본적인 건물 컨디션도 양호할 것으로 판단됩니다.

감정가는 198,000,000원이지만, 소형 평수의 도시형생활주택임을 감안할 때, 합리적인 입찰가를 산정하여 접근하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 소액으로 투자 가능한 역세권 소형 오피스텔/도시형생활주택

* 건국대학교 인근 풍부한 임대 수요 (학생, 직장인)

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인 인수 부담 없음 (0원)

* 비교적 신축 건물로 관리 용이성 기대

* 향후 임대 수익 및 시세 차익 가능성

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 198,000,000원입니다.

인근 지역의 유사 부동산 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 3월~7월 사이 27.42㎡ 면적의 다세대주택이 30,800만원~32,000만원에 거래되었으며, 55.43㎡ 면적의 다세대주택은 47,500만원에 거래되었습니다.

이는 공급 면적 기준 3.3㎡당 약 1,100만원 ~ 1,200만원 수준으로 추정됩니다.

본 물건의 전용 면적(12.05㎡)에 이를 대입하여 단순 환산 시 약 1억 3천만원 ~ 1억 4천만원 수준의 시장 가치를 예상할 수 있으나, 이는 동일 건물 또는 동일 건축 유형의 직접적인 비교 대상이 아니므로 참고용으로 활용해야 합니다.

권리관계가 명확하고 임차인 인수 부담이 없는 점을 감안할 때, 감정가인 198,000,000원을 기준으로 하되, 면밀한 주변 시세 조사를 통해 실제 거래 가능한 가치를 파악하는 것이 중요합니다.

소형 평수 및 투자 목적을 고려하여, 감정가의 80% 수준인 약 158,400,000원부터 시작하여 시장 상황과 경쟁 구도를 살피며 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

단, 임대 수익률 등을 고려하여 최종 입찰가는 1억 6천만원 ~ 1억 8천만원 사이에서 결정될 수 있습니다.

주변 검색 결과, 본 물건 소재지 주변에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 즉각적으로 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.