나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51673 [1] 서울특별시 은평구 신사동 24-27 근린시설 경매

서울특별시 은평구 증산로21길 8 (토지) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경51673(서울서부지방법원 경매3계). 감정가 3,950,222,000원, 최저가 3,160,178,000원. 매각기일은 2026-12-08입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 51673 [1]
소재지	서울특별시 은평구 신사동 24-27
도로명주소	서울특별시 은평구 증산로21길 8
용도	토지
매각기일	2026.12.08
관할법원	서울서부지방법원 경매3계 (3271-1323(구내:1323))
이용제한	대공방어협조구역, 도시지역, 토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역, (접함)제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 제3종일반주거지역

면적

토지면적	297.50㎡ (89.99평)
건물면적	907.99㎡ (274.67평)

금액

감정가	3,950,222,000원
최저가	3,160,178,000원 (감정가 대비 80%)
입찰보증금	316,017,800원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.11.03	3,950,222,000원	유찰
2차	2026.12.08	3,160,178,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 지산 · 평가일 2025.08.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본건 <기호1> 토지와 <기호2> 건물은 서울특별시 은평구 신사동 소재 지하철 6호선 ""응암역""
남측 인근에 위치하고 <기호3>, <기호4> 토지와 기호5 건물은 서울특별시 은평구 신사동 소
재 ""숭실중학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 주상용 건물, 단독주택, 다가구주택, 다세
대주택, 도시형생활주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 소재한 주택 및 상가지대로서, 주위
환경은 보통시 됨.
교통상황: 본건 기호1 토지는 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 6호선 '응암
역' 등이 소재하고 기호3, 기호4 토지는 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및
근거리에 지하철 6호선 '새절역' 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.
형태 및 이용상태: 기호1: 인접필지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 제2종근린생활시설(고시원) 건부지로
이용중임.

기호3: 인접필지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 상업기타로 이용중임.

기호4: 인접필지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.
인접 도로상태: 기호1: 본건 북서측으로 노폭 약 7m 내외, 남서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와
각각 접하고 있음.

기호3: 본건 남동측으로 노폭 약 16m 내외, 북측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와
각각 접하고 있음.

기호4: 본건 남동측으로 노폭 약 16m 내외, 북측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와
각각 접하고 있음.
토지이용계획 및 제한상태: 일련번호 1
도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대
공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>임.

일련번호 3, 4 공히;
도시지역, 제1종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경
보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과
밀억제권역<수도권정비계획법>임.
제시목록 외의 물건: 해당사항 없음.
공부와의 차이: 본건 기호(3)(신사동 180-2) 토지의 경우 공부상 지목은 '전'이나, 현황 '대'(상업나지)임.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 1) 임대관계: 미상임.

2) 기타사항: 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조: 기호2
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상6층건으로서
(사용승인일: 2011.06.29),

외벽 : 인조석 마감 등,
창호 : PVC 창호 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일마감 등,
바닥 : 바닥타일 및 장판깔기 마감 등.

기호5
세멘벽돌조 판넬지붕 지상1층건으로서
(사용승인일: 1997.07.15),

외내벽 : 몰탈위 페인트 마감 등,
바닥 : 바닥타일 마감 등.
이용상태: 기호2
1 층 : 제2종근린생활시설(고시원)로 이용중임,
2 층 : 제2종근린생활시설(고시원)로 이용중임,
3 층 : 제2종근린생활시설(고시원)로 이용중임,
4 층 : 제2종근린생활시설(고시원)로 이용중임,
5 층 : 제2종근린생활시설(고시원)로 이용중임,
6 층 : 제2종근린생활시설(고시원)로 이용중임,
옥탑층 : 기계실(연면적 제외)로 이용중임.

기호5
1 층 : 근린생활시설(현황 자동차공업사)로 이용중임.
설비내역: 기호2
도시가스에 의한 난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 화재경보설비,
스프린클러설비, CCTV설비 등이 구비되어 있음.

기호5
위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있음.
부합물 및 종물: '지적 및 건물개황도' 참고바람.
공부와의 차이: 해당사항 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 1) 임대관계 : 미상임.

2) 기타사항 : 본건 기호2 및 기호5 건물에는 후첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 제시외건물
(기호㉠~기호㉢)이 소재하는 바, 향후 건축법상 이행강제금 부과 및 철거나 원상복구 등의
시정명령 소지가 있는바 경매 참여시 각별히 유의하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51673 (1)

* 소재지: 서울특별시 은평구 신사동 24-27

* 용도: 근린시설

* 감정가: 3,950,222,000원

* 토지면적: 297.50㎡ (약 90.04평)

* 건물면적: 907.99㎡ (약 274.75평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 지하철 6호선 응암역 남측 인근과 숭실중학교 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 주상용 건물, 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 도시형생활주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택 및 상가 밀집 지역입니다. 교통상황은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 응암역 및 새절역 등이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 토지 및 도로 현황

토지는 인접 필지 대비 등고 평탄한 사다리형이며, 일부 필지는 제2종근린생활시설(고시원) 건부지, 상업기타, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 기호1 토지는 북서측 약 7m, 남서측 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.

* 기호3, 4 토지는 남동측 약 16m, 북측 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.

2.3. 토지 이용계획

* 일련번호 1 토지: 도시지역, 제3종일반주거지역. 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 일련번호 3, 4 토지: 도시지역, 제1종일반주거지역. 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 총 채권액은 4,200,000,000원입니다. 말소기준권리인 2013년 9월 16일자 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권(을3)보다 후순위인 권리들은 모두 말소될 예정입니다. 사건번호 2025타경51673(갑4)으로 진행된 임의경매 개시결정은 말소 대상입니다. 현재 소유권이전(갑1, 갑3) 및 근저당권(을3, 을5, 을6, 을7, 을8)이 등기되어 있으나, 경매 절차에 따라 매각으로 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

제시된 임차인들은 모두 보증금 0원, 차임 0원이며, 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 신사동 및 응암역 인근은 주거 및 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 지하철 6호선 응암역과 새절역을 중심으로 상권이 형성되어 있습니다. 응암역 주변으로는 소규모 상가들이 밀집되어 있으며, 다양한 업종의 점포들이 영업 중입니다. 일부 검색 결과에서는 응암동 4.9평 상가의 월세가 500/40만원, 21평 상가의 월세가 5,000/350만원 수준으로 나타나고 있습니다. 이는 본건의 근린생활시설로서의 활용 가능성을 시사합니다. 다만, 강남 신사동 가로수길의 상권 분석 결과와는 다른 양상을 보이며, 해당 지역은 주로 지역 주민 및 지하철 이용객을 기반으로 한 소규모 상권으로 파악됩니다.

5. 생활정보

* 대중교통: 지하철 6호선 응암역, 새절역 이용 가능. 다수의 버스 노선 운행.

* 교육시설: 주변에 서울응암초등학교, 숭실중학교 등이 위치하고 있습니다.

* 편의시설: 이마트 은평점 등 상업시설이 인근에 위치하며, 주변 상권은 일반적인 생활 편의시설을 제공합니다.

* 혐오시설: 검색 결과 상, 은평구 전체적으로 복지시설을 '혐오시설'로 폄하하는 발언들이 있었던 사례가 확인됩니다. 또한, 과거 서울시가 은평구에 분뇨, 하수처리 시설 등 기피시설을 배치했다는 언급도 있으나, 본건 소재지 인근에 직접적인 혐오시설이 위치한다는 구체적인 정보는 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축법 관련 이슈

건물감정평가요약에 따르면, 본건 기호2 및 기호5 건물에는 제시외 건물(기호㉠~㉢)이 소재하고 있습니다. 이는 향후 건축법상 이행강제금 부과, 철거 또는 원상복구 등의 시정명령이 내려질 수 있는 중대한 리스크 요인입니다. 경매 참여 시 이 부분에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 토지 이용계획 차이

기호3 토지의 경우, 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '대'(상업나지)로 이용되고 있어 공부와의 차이가 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서부권역의 지하철역 인근에 위치한 근린생활시설로, 토지와 건물의 연면적이 상당하여 잠재적인 임대 수익 창출이 기대됩니다. 등기부상 채무 총액이 감정가를 상회하나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 예정이므로 권리 관계는 비교적 명확합니다. 또한, 현황 임차인들의 대항력이 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 그러나, 제시외 건물로 인한 건축법상 문제 발생 가능성은 매우 중요한 리스크 요인으로, 이에 대한 충분한 인지와 대비가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 접근성: 지하철 6호선 응암역과 새절역 인근에 위치하여 교통이 편리합니다.

* 다용도 활용 가능성: 근린생활시설 및 고시원으로 사용되는 건물로, 향후 임대 수익 창출 또는 자체 활용이 가능합니다.

* 잠재적 가치: 지역 개발 가능성 및 향후 입지 가치 상승 여지가 있습니다.

* 경쟁 완화 가능성: 제시외 건물로 인한 리스크 때문에 일부 입찰자들이 경계를 가질 수 있어, 경쟁이 예상보다 치열하지 않을 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 3,950,222,000원입니다. 제시외 건물로 인한 건축법상 문제 발생 가능성은 상당한 리스크이며, 이는 입찰가 산정에 신중한 접근을 요구합니다. 일반적으로 이러한 리스크 요인이 있는 경우, 감정가 대비 할인된 가격으로 입찰하는 것이 일반적입니다. 제시외 건물 관련 이행강제금, 철거 비용 등을 고려하여 입찰액을 산정해야 합니다. 따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가인 3,950,222,000원에서 약 15~25% 하향 조정한 범위에서 신중하게 검토하시는 것을 권장합니다.

최종 입찰가 산정 시에는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 제시외 건물 관련 추가 조사, 예상되는 명도 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.1. 물건 기본정보