나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11195 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 351-13 더에스에스타운 제3층 제306호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화산 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""화원중학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 본건 유사 다세대주택과 아파트단지, 근린생활시설, 각급학교 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 2·5호선 ""까치산역""이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 제3층 제306호로서,
외벽 : 외장석붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대))으로 이용 중임.(후첨""내부구조도"" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 소방설비, 공동현관보안설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대의 3필지 일단의 가장형 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 351-13, 351-14, 351-80 공히,
도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건은 이해관계인의 부재로 인하여 부득이하게 호실 표기를 기준한 외부관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도 등을 참고하여 평가하였는바, 실제 사항과 상이할 수 있으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11195 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 351-13 더에스에스타운 제3층 제306호

용도: 도시형생활주택

감정가: 315,000,000원

토지 면적: 22.37㎡ (약 6.77평)

토지 지분: 22.37㎡ (약 6.77평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 전용면적: 23.22㎡ (약 7.02평)

건물 지분: 23.22㎡ (약 7.02평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

주의사항: 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각.

건축물 상세:

건물명: 더에스에스타운

주용도: 도시형생활주택(단지형다세대)

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 0층, 지상 5층

준공일: 2022년 6월 24일

총 세대수: 24세대

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 유사 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재된 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 2·5호선 "까치산역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경11195), 접수일자: 2025년 7월 25일.

총 채권액: 369,000,000원

주요 권리 현황:

* 소유권보존: 손명숙 (접수일자: 2022-06-27)

* 소유권이전: 서민 (접수일자: 2022-11-10)

* 주택임차권: 유희경 (접수일자: 2024-06-28) - 보증금 369,000,000원, 전입일자 2022-11-08, 확정일자 2022-10-24. 본 건 매각으로 소멸될 예정이며, 대항력은 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (유 )

* 보증금: 369,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-08

* 확정일자: 2022-10-24

* 배당신고일자: 2024-06-28

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보

인수 보증금 합계: 0원.

주택임차권 등기 말소 조건부 매각이며, 임차인(주택도시보증공사)은 매수인에게 잔액 반환 청구권을 포기해야 합니다. 대항력이 없어 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

1.3. 상권분석

주변 건물 용도: 본 건이 위치한 지역은 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 주거 환경이 형성되어 있습니다.

건물 정보: "더에스에스타운"은 2022년 준공된 도시형생활주택(단지형다세대)으로, 지상 5층 건물에 총 24세대로 구성되어 있습니다. 철근콘크리트 구조로 건축되었으며, 자체 주차 공간(실내 7대, 실외 5대)을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 2·5호선 까치산역을 이용할 수 있으며, 인근 버스정류장을 통해 강서구 및 타 지역으로의 이동이 편리합니다.

교육: "화원중학교"가 남측에 인접해 있으며, 주변에 초등학교, 고등학교 등 다수의 교육 시설이 위치하여 교육 환경이 우수합니다. (교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역에 해당)

편의시설: 주거 밀집 지역 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 공동담보: HUG(주택도시보증공사) 관련 인수조건 변경 및 공동담보 설정은 복잡한 권리관계를 나타낼 수 있습니다. 매각 조건에 따라 잔액 반환 청구권 포기가 명시되어 있지만, 관련 세부 사항에 대한 추가 확인이 필요합니다.

토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 과밀억제권역 등 다수의 용도지역 및 지구에 해당합니다. 특히 공항 관련 지구 및 수평표면구역에 포함되어 있어, 향후 증축, 개축 등 건축 행위에 제한이 발생할 수 있습니다.

임차인 보증금: 임차인(주택도시보증공사)의 보증금(369,000,000원)이 감정가(315,000,000원)보다 높으나, 대항력이 없고 매각 조건에 따라 잔액 반환 청구권을 포기하는 것이 조건이므로 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 2022년 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 지하철 2·5호선 까치산역 이용이 가능한 입지입니다.

권리상으로는 임차인(주택도시보증공사)이 존재하나 대항력이 없어 매각으로 소멸되며, 매각 조건상 잔액 반환 청구권을 포기하는 것이 조건이므로 낙찰자가 인수하는 임대차보증금은 없습니다.

단, HUG 인수조건 변경 및 공동담보와 관련된 구체적인 사항은 추가 확인이 필요합니다.

제2종일반주거지역(7층 이하) 및 공항 관련 지구 등 다수의 용도 제한은 향후 활용에 제약을 줄 수 있는 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

비교적 최근에 건축된 신축급 건물(2022년 준공)로 관리 상태 양호 기대.

까치산역 역세권에 가까운 입지로 대중교통 이용 편리.

임차인 관련 인수 부담이 없어 명확한 권리 분석 가능.

화곡동 지역의 지속적인 주거 수요 고려.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 315,000,000원

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 7월 21일 거래: 전용 19.98㎡, 4층, 216,000,000원 (화곡동 366-36)

* 2026년 7월 16일 거래: 전용 37.44㎡, 2층, 150,000,000원 (화곡동 504-114)

* 2026년 7월 2일 거래: 전용 37.56㎡, 3층, 160,000,000원 (화곡동 1014-11)

본 물건의 전용 면적은 23.22㎡(약 7.02평)입니다.

최근 거래 사례들을 보면, 3.3㎡당 가격은 약 1080만원에서 1286만원 수준입니다.

본 물건은 2022년 준공으로 비교적 신축이라는 점을 감안할 때, 최신 거래 사례의 3.3㎡당 평균 가격인 약 1200만원 내외보다 다소 높게 책정될 수 있습니다.

그러나 감정가(315,000,000원)는 최근 매매 사례의 최고가(216,000,000원)보다 약 1억원 가량 높아, 시세 대비 고평가되었을 가능성이 있습니다.

HUG 인수조건 변경, 공동담보 등의 특수 물건임을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

상기 조건을 종합적으로 고려하여, 인수 보증금 0원을 기준으로 예상 입찰가는 2억 5천만원 ~ 2억 8천만원으로 판단됩니다.

1.9. 주변 환경 조사

서울 강서구 화곡동 351-13번지 일대에 대한 지도 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 인근에는 주택가, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.