나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11181 [1] 서울특별시 금천구 독산동 962-13 헤리움팰리스 제7층 제705호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도움 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 ""독산3동다목적광장"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택 등이 소재하고 있음.

교통상황

인근에 ""시흥IC"" 및 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상7층 중 제7층 제705호로서,
(사용승인일: 2021-6-25)

외벽: 돌붙임 마감 등
창호: PVC새시

이용상태

오피스텔(방, 거실겸주방, 욕실, 베란다)로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 승강기설비, 기계식주차장, 개별난방설비(도시가스), 위생 및 급배수설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 제1종지구단위계획구역([문성생활권]자세한사항별도확인:도시계획과), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

임차인 김정아의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11181 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 962-13 헤리움팰리스 제7층 제705호

건물명: 헤리움팰리스

구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 7층

해당 층: 7층

호수: 705호

사용승인일: 2021년 6월 25일

건물 용도: 오피스텔, 다세대주택

건물면적: 62.44㎡ (약 18.89평)

토지면적: 24.90㎡ (약 7.53평)

1.2. 토지 정보

일단의 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 서측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역

1.3. 사건 기본 정보

감정가: 444,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

채무자/소유자: (제공된 정보 없음)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "독산3동다목적광장" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택 및 공동주택 등이 혼재하는 주거지역입니다.

2.2. 교통 상황

인근에 "시흥IC"가 있어 차량 이용이 편리합니다.

다수의 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 가능하며, 대중교통 접근성은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김 ), 보증금: 500,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-11-26, 확정일자: 2021-10-25. 배당신고일자: 2023-12-05. 대항력: 없음.

* 임차인: 조 , 보증금: 10,000,000원, 차임: 800,000원, 전입일자: 2024-05-02, 확정일자: 2024-05-02. 배당신고일자: 2025-10-27. 대항력: 없음.

인수 보증금 합계: 0원. 즉, 본 건 매각으로 인해 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권보존 (2021-07-02): 원정희 외 2명

* 주택임차권 (2023-12-05): 김정아, 금500,000,000원 (말소 예정)

* 공유자전원지분전부이전 (2022-02-08): 이은환 (매매, 말소 예정)

* 압류 (2023-04-05): 목포세무서장 (말소기준권리)

* 압류 (2025-04-03): 강서세무서장 (말소 예정)

* 강제경매 (2025-07-25): 주택도시보증공사, 금500,000,000원 (본 경매 사건, 말소 예정)

등기부채권 총액: 500,000,000원

3.3. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 4월 5일자 목포세무서장의 압류입니다.

말소기준권리보다 늦은 권리들은 모두 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

해당 물건지는 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 인근에 기본적인 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

다목적광장이 인근에 있다는 점은 주민 편의시설로서 긍정적인 요소입니다.

4.2. 지역 특성

주거 지역으로서 안정적인 거주 환경을 제공하며, 교통망 접근성이 양호한 편입니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 커뮤니티 중심의 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주거지 인근의 마트, 편의점 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

대중교통을 이용한 시내 접근성이 있어 추가적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

해당 물건지의 직접적인 교육 시설 정보는 제공되지 않았습니다.

"교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)"으로 지정되어 있으므로, 교육 관련 시설과의 거리는 양호할 것으로 예상됩니다.

5.3. 혐오시설

주변에 혐오시설이 직접적으로 언급된 정보는 없습니다.

다만, 정확한 확인을 위해서는 현장 방문 및 상세 지도를 통한 추가 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 권리 리스크

본 건은 HUG 인수조건 변경, 공동담보, 주택임차권 승계 등 다소 복잡한 권리관계가 포함되어 있습니다.

특히, 주택도시보증공사의 임차권 승계 조건으로 "배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"하는 부분이 명시되어 있습니다. 이는 매수인에게 보증금 부담이 없다는 것을 의미하나, 계약서 내용을 명확히 확인하고 진행해야 합니다.

모든 권리가 말소기준권리보다 후순위로 말소될 것으로 보이나, 최종 매각물건명세서 확인이 필수적입니다.

6.2. 명도 관련 리스크

모든 임차인의 대항력이 없으므로, 일반적으로 명도 절차상 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 점유자와의 원만한 협상을 통해 명도 일정을 조율하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 신축된 오피스텔로 건물의 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

주거 밀집 지역에 위치하며, 기본적인 교통 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

가장 중요한 특징은 임차인들의 대항력이 없어 매수인이 인수하는 보증금이 없다는 점이며, 특히 HUG 관련 조건이 명확히 되어 있어 권리 인수 부담이 적습니다.

다만, 복잡한 권리관계로 인해 매각물건명세서 내용을 정확히 숙지하고 입찰에 참여해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용승인된 비교적 최신 건물로 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 권리관계 명확: 임차인의 대항력이 없어 매수인의 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 양호한 입지: 주거 지역 내 위치하며, 시흥IC 접근성 및 대중교통 이용이 용이합니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄로 매각하여 별도의 권리 분리 문제가 없습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 시세, 경쟁 입찰 현황, 권리관계 분석 및 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

제공된 감정가는 444,000,000원입니다.

현재 부동산 시장 상황 및 유사 물건의 실거래가, 최근 경매 낙찰가율 등을 면밀히 분석하여 합리적인 수준에서 입찰가를 산정해야 합니다.

특히, 본 물건의 특수 조건(HUG 인수조건 변경)이 실제 낙찰가에 미치는 영향을 고려해야 합니다.

보다 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 전문가의 시세 분석 및 현장 답사가 필수적입니다.

(참고: 실제 시세 조사 및 시장 분석 없이는 구체적인 입찰가 제시가 어렵습니다. 제공된 감정가를 기준으로, 일반적인 경매 낙찰가율(예: 80~100%)을 고려하여 희망 입찰 범위를 설정할 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.