나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11050 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 820-23 은성캐슬 제6층 제602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우주 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 820-23번지 소재 ""서울신정고등학교"" 남측 인근에 소재하는 도시형생활주택으로서 주위는 다세대주택, 학교 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 대중교통수단인 버스정류장이 인접하여 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트구조 지상6층 도시형생활주택(단지형다세대)로서
외벽 : 석재 타일 붙임
내벽 : 타일 및 페인트 마감.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

주거용으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4m의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2016-03-08)(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11050 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 820-23 은성캐슬 제6층 제602호

용도: 도시형생활주택

건축년도: 2022년 3월 30일 (사용승인일)

1.2. 면적 정보

토지면적: 18.10㎡ (약 5.48평)

건물면적: 28.81㎡ (약 8.72평)

1.3. 매각 관련 정보

감정가: 290,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

공동담보: 해당 물건은 공동담보로 제공되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 820-23번지에 소재하며, "서울신정고등학교" 남측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 학교 등이 혼재된 주거지대입니다. [cite: G1]

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통수단인 버스정류장이 인접하여 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다. [cite: G1]

2.3. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트구조의 지상 6층 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 외벽은 석재 타일, 내벽은 타일 및 페인트로 마감되었으며, 창호는 샷시로 구성되어 있습니다. 주거용으로 이용 중이며, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비 등을 갖추고 있습니다.

2.4. 토지 이용 및 도로

토지는 2필지가 일단의 세장형 평지로 구성되어 있으며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 본건 동측으로는 노폭 약 4m의 도로에 접하고 있습니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다. [cite: G1, G2]

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

소유권 보존 및 이전 등기 외에 강서세무서장의 압류, 양천세무서장의 압류, 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정이 등기되어 말소될 예정입니다. 을구에는 주택임차권(김다예, 327,000,000원)이 등기되었으나 말소 예정입니다. [cite: E1]

3.2. 임차인 분석 및 인수 보증금

임차인으로 주택도시보증공사(김다예)가 보증금 327,000,000원에 등재되어 있으나, 대항력이 없습니다. 또한, 배당신고일자가 2024년 2월 28일로 신고되었습니다. 권리분석 상 인수할 임차인의 보증금은 0원입니다.

3.3. 특별 매각 조건

본건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인 대항력 포기 조건으로 매각됩니다. 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. [cite: E2]

4. 상권분석

4.1. 주변 유사 물건 시세 (매매)

주변 유사 다세대주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2018년 건축된 37.05㎡(약 11.2평) 면적의 물건이 2026년 5월 30,000만원에 거래되었습니다. 이를 평당 약 2678만원으로 환산할 때, 본건 면적(8.72평) 기준으로는 약 23,300만원 수준으로 추정됩니다. [cite: J1]

4.2. 시장 가치 판단

최근 거래 사례와 비교 시, 본건의 감정가(290,000,000원)는 시장 추정가보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 그러나 본건은 2022년 사용승인된 신축 건물이라는 점에서 가치 판단 시 고려해야 합니다. [cite: E3, J1]

5. 생활정보

5.1. 주거 환경 편의성

본건은 서울신정고등학교 인근의 주거지대에 위치하며, 주변에 다세대주택이 밀집해 있습니다. 대중교통 이용이 용이하며, 기본적인 생활 편의시설은 보통 수준으로 예상됩니다.

5.2. 교육 환경

본건 남측 인근에 서울신정고등학교가 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다. [cite: G1]

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

임차인의 대항력이 없으며, 특별 매각 조건으로 보증금 인수 부담은 없습니다. 그러나 법적 절차 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 상존합니다.

6.2. 법규 및 규제 리스크

본건은 공항 관련 보호지구, 원추표면구역, 대공방어협조구역 등 항공 안전 및 군사 관련 높이 및 건축 제한 규제를 받고 있습니다. 또한, 상대보호구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등의 지역적 규제 사항을 종합적으로 확인하고 투자해야 합니다. [cite: G1]

7. 종합 의견

본건은 신축 건물이라는 장점이 있으나, 감정가가 최근 시세 추정가 대비 높게 형성되어 있는 점, 그리고 다수의 토지 이용 제한 규제가 복합적으로 작용하는 물건입니다. 임차인 보증금 인수 부담은 없으나, 투자 시 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 2022년 신축 건물로 비교적 최신식입니다.

* 임차인 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 서울시 내 위치하여 기본적인 수요가 확보됩니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가(290,000,000원)와 주변 시세(약 230,000,000원 ~ 270,000,000원 범위 추정)를 종합적으로 고려할 때, 경쟁 입찰을 감안하여 보수적으로 접근할 경우 240,000,000원 ~ 260,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적으로 판단됩니다. 따라서, 250,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

[cite: E1] 집합건물 등기부요약

[cite: E2] 물건명세서 참고사항

[cite: E3] 건축물표제부 요약

[cite: G1] 감정평가서요약 요향표

[cite: G2] 토지이용계획 및 제한상태

[cite: J1] 최근 매매 JSON 정보

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.