나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11141 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1061-14 휴먼팰리스 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11141 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1061-14 휴먼팰리스 제2층 제201호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경11141
• 주소: 서울특별시 금천구 시흥대로90길 49-2 휴먼팰리스, 제2층 제201호
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매11계 2025타경11141 | 소재지: 서울특별시 금천구 시흥대로90길 49-2 휴먼팰리스, 제2층 제201호 | 감정가: 351,000,000원 | 최저가: 351,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경11141 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11141 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 1061-14 휴먼팰리스 제2층 제201호

용도: 다세대주택

감정가: 351,000,000원

토지면적: 36.23㎡ (약 10.96평)

건물면적: 59.70㎡ (약 18.06평) (전용면적 기준, 분양면적 별도 확인 필요)

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 박OO

채권자: 한OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 구조: 철근콘크리트구조 5층 건물 중 제2층 제201호

매각기일: 2025년 12월 16일

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 독산동에 소재한 '서울독산초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 채권자의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다. 소유자와 채무자가 동일인(박OO)으로 확인되며, 일반적인 강제경매 절차에 따라 낙찰자는 인수되는 권리 없이 소유권을 취득하게 될 것으로 예상됩니다. 다만, 정확한 권리관계 및 말소기준권리 확인은 법원에서 제공하는 매각물건명세서 및 현황조사서를 통해 최종 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

물건이 위치한 독산동 일대는 주거지 중심의 상권이 발달해 있습니다. 인근에는 서울독산초등학교와 함께 다양한 근린생활시설이 자리하고 있어 주민들의 편의를 위한 기본적인 상가(마트, 편의점, 식당 등) 이용이 용이합니다. 다세대주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 상권이 형성되어 있습니다.

1.5. 생활정보

교육: 본건에서 도보 거리에 서울독산초등학교가 위치하여 자녀들의 교육 환경이 우수합니다.

교통: 인근 노선버스정류장 이용 시 서울 시내 및 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

편의: 단지 인근의 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 2필지의 인접 토지가 일체로 건부지로 이용되고 있으며, 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다.

주요 제한사항은 다음과 같습니다:

- 가축사육제한구역.

- 건축허가·착공제한지역: 2024년 2월 14일 및 2025년 3월 27일 기준으로 각 2년간 제한되었습니다. 이는 향후 건축 행위에 영향을 줄 수 있는 중요한 제한사항입니다.

- 장애물제한표면구역(공항시설법).

- 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설보호법).

- 과밀억제권역.

- 주차환경개선지구.

- 중점경관관리구역(주요 산 주변).

- 토지거래계약에 관한 허가구역: 2024년 4월 4일부터 2026년 4월 3일까지 지정되어 있습니다.

공부상으로는 별도의 차이가 없는 것으로 파악됩니다.

1.7. 임대관계 및 기타

임대 관계는 현재 미상으로 확인되었습니다. 낙찰 후 명도 과정에서 임차인 존재 여부 및 관련 사항을 반드시 확인해야 합니다. 건물 외벽은 치장벽돌타일 및 대리석 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시로 구성되어 있습니다. 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

토지거래허가구역 지정: 본건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 이에 따라 해당 구청장의 허가를 받아야만 소유권 이전 등기가 가능할 수 있으며, 이 부분은 사전에 반드시 확인하고 진행해야 합니다. 금천구의 경우 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 주거용 토지에 대한 허가 기간이 명시된 검색 결과도 있습니다.

건축허가·착공제한지역: 현재 건축허가 및 착공이 제한된 지역으로, 향후 건축 관련 규제 변화를 주시해야 합니다.

임대차 관계 불확실성: 임대 관계가 미상으로, 명도 시 임차인과의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

서울 금천구 내 입지: 서울 서남권의 교통 요지로, 꾸준한 주거 수요가 기대되는 지역입니다.

실거주 및 투자 잠재력: 다세대주택으로서 실거주 목적이나 임대 수익 목적의 투자가 가능합니다.

교육 환경: 서울독산초등학교가 인접하여 자녀가 있는 가구에 매력적인 조건입니다.

교통 접근성: 대중교통 이용이 편리하며, 주요 도로망 접근성도 양호합니다.

규제 완화 기대: 토지거래허가구역 지정 기간 만료 또는 관련 규제 완화 시 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.10. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 주거 환경과 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 서울독산초등학교가 인근에 있어 교육 환경 또한 양호합니다.

그러나 취득 시 가장 중요하게 고려해야 할 점은 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 및 건축허가·착공제한지역이라는 법적 제한사항입니다. 이로 인해 낙찰 후 소유권 이전 및 건축 행위에 제약이 있을 수 있으므로, 반드시 관련 규정을 면밀히 검토하고 절차를 준수해야 합니다.

또한, 임대 관계가 불확실하여 명도 과정에서 추가적인 시간과 노력이 소요될 수 있다는 점도 감안해야 합니다.

이러한 잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 향후 규제 변화 추이를 관찰하며 신중하게 접근한다면, 실거주 또는 장기 투자 관점에서 고려해볼 만한 물건입니다.

참고로, 금천구는 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 아파트 및 동일 단지 내 아파트가 포함된 연립·다세대주택에 대해 토지거래허가제를 시행하고 있으며, 허가 없이 거래 시 계약이 무효가 되거나 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 이 점을 유의하여 매수 계획을 세워야 합니다.

법원 정보

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