나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11030 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 637-16 아줄리움 제9층 제904호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 지하철 9호선 ""증미역""에서 남서측으로 직선거리 약 250m, ""등촌중학교""에서 북서측으로 직선거리 약 400m 지점에 위치함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 지하철역(9호선 ""증미역"")으로부터 약 250m 거리이고, 대중교통 수단을 이용할 수 있는 간선도로(""양천로"")까지 약 200m 거리임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상10층 중 제9층 제904호로서,
(사용승인일 : 2019.06.26.)
외벽 : 석재붙임 등 마감
창호 : PVC 샷시 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사됨.

※ 본건 건물은 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부확인이 불가하여 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등에 의거하여 감정평가 하였는바, 경매 집행시 재확인 바람.

설비내역

위생설비(급배수, 급탕 등), 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접필지와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 오피스텔의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 10m의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 해당사항 없음.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 한국주택금융공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11030 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 637-16 아줄리움 제9층 제904호

용도: 오피스텔

감정가: 312,000,000원

토지 면적: 14.22㎡ (약 4.30평)

건물 면적: 33.43㎡ (약 10.11평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 한국주택금융공사 (등기부 을5)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 물건은 서울특별시 강서구 등촌동에 위치하며, 지하철 9호선 증미역에서 남서측으로 약 250m, 등촌중학교에서 북서측으로 약 400m 지점에 있습니다.

2.2. 교통상황

지하철 9호선 증미역이 도보 약 5분 거리(250m)에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 인근 간선도로인 양천로까지는 약 200m 거리로 차량 접근성도 양호합니다.

2.3. 건물 구조 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트 구조의 (철근)콘크리트 지붕을 가진 지하 1층/지상 10층 건물 중 제9층 제904호입니다. 2019년 6월 26일에 사용 승인되었으며, 외벽은 석재 붙임, 창호는 PVC 샷시로 마감되어 있습니다. 현재 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

내부 확인은 불가하여 집합건축물대장 및 외관, 탐문 조사에 의거하여 평가되었으므로, 경매 집행 시 재확인이 필요합니다.

2.4. 설비 내역

위생설비(급배수, 급탕 등), 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.5. 토지 이용 상태 및 주변 도로

토지는 인접 도로 및 필지와 등고 평탄한 세장형 토지로 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 북동측으로 노폭 약 10m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.6. 토지 이용 계획 및 제한 상태

준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 갑1: 소유권보존 (2019.06.27.) - 주식회사성현

* 갑2: 소유권이전 (2019.08.14.) - 김승찬 (매매금 292,000,000원)

* 을3: 주택임차권 (2023.11.07.) - 임재현 (보증금 305,000,000원) - 말소

* 갑3: 압류 (2022.12.07.) - 의정부세무서장 - 말소 (말소기준권리)

* 갑4: 압류 (2025.06.16.) - 강서구청장 - 말소

* 갑5: 강제경매 (2025.07.17.) - 한국주택금융공사 (권리금액 350,598,764원) - 말소 (본건 경매개시결정)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: ULZIIBAYARBUYANJARGAL

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025-04-09

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력 없음

* 임차인: BAGICIHASAN

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025-04-09

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력 없음

* 임차인: 임재현

* 보증금: 305,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-10-29

* 확정일자: 2021-08-11

* 배당신고일자: 2023-11-07

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력 없음

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 권리 분석 종합

등기부상 말소기준권리인 의정부세무서장의 압류(갑3, 2022.12.07.)보다 늦은 날짜에 등기된 주택임차권(을3, 2023.11.07.)은 말소될 예정입니다. 또한, 임차인 현황에서 모든 임차인이 '대항력 없음'으로 기재되어 있고, '인수 보증금 합계'가 0원이므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 물건명세서 상 특별매각조건으로 '채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각'한다고 명시되어 있어, 임차인 관련 문제는 낙찰자가 인수할 보증금이 없다는 점에서 특별히 위험하지 않을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 서울특별시 강서구 등촌동에 위치하며, 지하철 9호선 증미역과 가까워 역세권의 이점을 가지고 있습니다. 주변에 학교(등촌중학교)가 있어 교육 환경이 조성되어 있으며, 인근 도로(양천로) 접근성이 좋습니다. 오피스텔 밀집 지역 내에 위치하여 주거 및 업무 환경이 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 9호선 증미역 (약 250m), 버스 정류장 인접 (약 200m)

* 교육: 등촌중학교 (약 400m)

* 편의시설: 주변 마트, 편의점 등 이용 가능

6. 잠재적 리스크

* 건물 내부 확인 불가: 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려워 집합건축물대장, 외관, 탐문 조사에 의거하여 감정평가되었습니다. 경매 진행 시 반드시 재확인이 필요합니다.

* 토지 이용계획상 제한: 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역 등 다양한 법규에 의한 제한사항이 존재합니다.

* "HF 인수조건 변경": 한국주택금융공사가 채권자로서 진행하는 경매 절차에서 인수조건 변경이 발생했습니다. 이는 통상적으로 대항력 있는 임차인의 권리 문제를 해결하기 위한 조치로, 낙찰자가 임차보증금을 인수하지 않도록 하는 조건으로 진행될 가능성이 높습니다.

* "공동담보" 표기: 해당 물건이 다른 물건과 공동으로 담보 설정되어 경매에 나온 경우일 수 있으나, 본건 자체에 대한 권리관계 분석에서는 직접적인 인수 사항은 없는 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 준신축 오피스텔로, 지하철역이 인접한 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 3억 1,200만원이나, 최근 실거래가 추정치는 2억 5,000만원 수준으로 파악됩니다. 권리 분석상 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다. 다만, 내부 확인 불가 및 다양한 토지 이용 제한 사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 9호선 증미역 도보 이용 가능 거리에 위치하여 교통이 매우 편리합니다.

* 준신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 신축에 속하여 즉시 입주 또는 임대가 용이합니다.

* 임차보증금 인수 부담 없음: 권리분석상 낙찰자가 인수할 임차보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 향후 가치 상승 잠재력: 강서구 지역 개발 및 교통망 확충에 따라 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 312,000,000원입니다. 제공된 JSON 데이터에 따르면 2026년 5월 12일 8층 오피스텔이 250,000,000원에 거래된 기록이 있습니다. 또한, 리치고 데이터에 따르면 2026년 5월 12일 8층 오피스텔이 2억 5,000만원에 실거래된 것으로 확인됩니다. 본건은 9층으로, 최근 거래가와 감정가 사이의 시장 상황 및 경매 조건(인수 보증금 없음)을 고려할 때, 보수적으로 접근하여 230,000,000원에서 250,000,000원 사이를 예상 입찰가 범위로 고려할 수 있습니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 약 240,000,000원으로 산정합니다. 이는 감정가 대비 약 76.9% 수준이며, 최근 실거래가 수준을 반영한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.