나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11189 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 833-18 다원아트빌 제5층 제502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가현 · 평가일 2025.08.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 ""서울시흥초등학교"" 남동측 인근에 위치하며
주위는 다세대주택 등으로 형성되는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 ""다원아트빌"" 까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 박공지붕 5층건(사용승인일: 2013.05.01)중 제5층 제502호로서

외 벽 : 타일붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감
창 호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 2필 일단의 사다리형에 가까운 토지로서 주거용으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 ""다원아트빌"" 북측으로 독산로22길, 서측으로 독산로20길 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 833-18번지 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발
194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로
일부포함), 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변)임.


토지 833-19번지 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발
194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대상황 : 미상임.

2) 기타

- 본건의 내부구조 및 이용상황의 조사는 집합건축물대장등본상 도면, 외부관찰, 인근주민
탐문 등에 의하였으며 발코니확장 등 일부 구조가 다소 상이할 수 있으니 경매 진행시
참조하시기 바람.

- 후첨 ""내부구조도"" 및 ""사진용지"" 와 같이 본건에 소재하는 제시외건물(ㄱ)은 구조,
용재, 시공 및 마감상태, 관리상태 등을 종합 참작하여 원가법으로 평가하되 관찰감가법
을 병용하였는 바 소유권 및 기타 권리관계는 경매 진행시 별도 확인하시기 바람.

물건 비고

- 제시외 건물 포함
- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11189 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 833-18 다원아트빌 제5층 제502호

신주소: 서울특별시 금천구 독산로22길 32 (시흥동)

건물명: 다원아트빌

용도: 도시형생활주택 (다세대주택)

토지면적: 22.87㎡ (약 6.92평)

토지 지분: 22.87㎡ (약 6.92평)

건물면적: 38.85㎡ (약 11.75평) (전유면적)

건물 지분: 38.85㎡ (약 11.75평)

건물 제시외면적: 26.50㎡ (약 8.02평)

총 전유면적 (건물 + 제시외): 65.35㎡ (약 19.77평)

감정가: 300,100,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축물 사용승인일: 2013년 5월 1일

건축물 층수: 지하 0층, 지상 5층

해당 층: 5층

총 등기부채권액: 308,594,098원

2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "서울시흥초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등으로 형성되는 주택지대임.

교통상황은 보통 수준으로, 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재함.

북측으로 독산로22길, 서측으로 독산로20길이 소재하여 도로 접근성이 양호함.

토지이용계획상 본건 토지는 제2종일반주거지역에 해당함.

지역 내 주요 제한 사항으로는 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등이 있음.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 6월 30일자 서민금융진흥원의 가압류 (갑7)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없음)

등기부상 주요 권리 내역

* 갑2: 2013-06-28 공유자전원지분전부이전 (이미란)

* 갑5: 2020-02-03 소유권이전 (전진이)

* 갑6: 2022-03-21 소유권이전 (박지한, 매매금 290,000,000원)

* 갑7: 2022-06-30 가압류 (서민금융진흥원, 7,889,189원) - 말소기준권리

* 갑9: 2023-10-12 가압류 (주식회사국민행복기금, 10,704,909원) - 말소

* 을5: 2024-03-07 주택임차권 (한다솜, 290,000,000원) - 말소

* 갑11: 2025-07-25 강제경매 (주택도시보증공사, 290,000,000원) - 말소

* 갑12: 2026-02-20 압류 (금천구, 세무관리과) - 말소

임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (하 )

* 보증금: 290,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-28

* 확정일자: 2022-01-17

* 배당신고일자: 2024-03-07

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각.

인수 보증금 합계: 0원

주의사항: 제시외 건물 포함. 임차인 하 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각.

4. 상권분석

본건은 주택 밀집 지역에 위치하여 주거용 상권의 성격을 띰.

인근에 학교(서울시흥초등학교)가 소재하여 학군 수요가 있을 것으로 예상됨.

주변 환경은 다세대주택 등이 밀집된 전형적인 주택가 상권임.

대형 상업 시설이나 유흥 업소 등은 직접적으로 확인되지 않으며, 생활 편의시설은 보통 수준으로 판단됨.

5. 생활정보

* 편의시설: 주변 상점가 및 생활 편의시설 이용 가능.

* 교통: 인근 버스정류장 이용 시 대중교통 이용 편리.

* 교육: 서울시흥초등학교, 동일중학교, 금천고등학교 등 교육 시설 접근 용이.

* 주거환경: 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 5층에 위치하며, 2013년 준공으로 비교적 신축임.

* 설비: 위생 및 급배수 설비 등 기본적인 설비가 갖추어져 있음.

* 내부구조: 집합건축물대장상 도면과 외부 관찰, 인근 주민 탐문 등을 통해 파악되었으며, 발코니 확장 등 일부 구조가 상이할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 경매 진행 시 HUG 인수조건 변경에 따른 불확실성이 존재함.

* 임차인 명도 관련 조건: 임차인 하 (주택도시보증공사)은 보증금반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건을 수락해야 하므로, 이에 대한 명확한 확인 및 절차 진행이 필요함. '대항력 없음'으로 명시되어 있으나, HUG 관련 조건은 추가적인 검토가 필요함.

* 제시외 건물: 제시외 건물(ㄱ)이 포함되어 매각되나, 소유권 및 권리관계는 별도 확인 필요.

* 내부 구조 상이 가능성: 발코니 확장 등으로 실제 내부 구조가 공부상과 다를 수 있어 현장 확인이 필수적임.

* 토지 이용 제한: 다수의 법률에 따른 토지 이용 제한 사항이 존재하여 향후 재건축, 증축 등에 영향을 줄 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 서울 금천구 시흥동에 위치한 준신축 도시형생활주택(다세대주택)으로, 주거지로서의 기본적인 입지 조건은 갖추고 있음.

감정가는 3억 1백만 원으로 책정되었으며, 2022년 3월 매매가 2억 9천만 원과 비교할 때 소폭 상승한 수준임.

다만, HUG 인수조건 변경과 임차인 관련 명도 조건부 매각이라는 특이사항이 있어 권리관계 및 명도 절차에 대한 면밀한 분석이 요구됨.

제시외 건물 포함 및 공부와의 차이 가능성 등 추가적인 현장 조사 및 법률 검토가 필요한 물건임.

8. 투자 포인트

* 준신축 건물: 2013년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당함.

* 주거지 입지: 서울시흥초등학교 인근의 주택가에 위치하여 주거 환경이 안정적임.

* 경매 메리트: 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득 가능성 있음 (단, 리스크 고려).

* HUG 관련 특수 물건: HUG 인수 조건 변경 및 임차인 포기 조건으로 인해, 권리 분석을 명확히 한다면 인수 부담이 줄어들 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 300,100,000원이며, 최근(2022년 3월) 매매가는 290,000,000원이었음.

주변 연립주택의 최근 매매 사례(2026년 5월)는 28,000,000원 ~ 59,000,000원으로, 이는 본건과 건물 연식 및 규모, 용도 면에서 차이가 있어 직접적인 비교가 어려움.

건물 연식, 면적, 입지 조건 및 감정가 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 현재 시장 가치는 감정가 수준 또는 소폭 하향 조정될 수 있음.

하지만 HUG 인수조건 변경 및 임차인 명도 조건부 매각 등 리스크 요소를 감안하여, 안정적인 투자를 위해서는 감정가의 80% 수준에서 시작하는 것이 합리적일 수 있음.

따라서, 예상 입찰가는 240,000,000원 ~ 270,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장함. (이는 인수되는 보증금이 0원임을 전제로 한 금액임)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.