나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11147 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1158 라온하우스 제101동 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경인 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 ""문성중학교"" 북측 인근에 위치하고, 인근에 다
세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환
경은 보통시됩니다.

교통상황

본건은 제반차량 출입이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중
교통여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층중 5층 501호로서,
외벽 : 석재 붙임 등 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등)으로 이용중입니다.

설비내역

급,배수설비 등 기본적인 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되
어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 필지 대비 대체로 평탄하게 조성한 가장형 토지로서, 공동주택 건부지로
이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 20미터 및 동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

독산동 1158
제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(진입표면구역),
교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등)), 과밀억
제권역, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변) 등 입니다.
<자세한 내역은 후첨 ""토지이용계획확인서"" 참조하시기 바랍니다.>

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
임대미상입니다.

2) 기타
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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11147 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 문

2.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 1158 라온하우스 제101동 제5층 제501호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 272,000,000원

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

2.3. 면적 정보

* 토지면적: 16.82㎡ (약 5.09평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 27.28㎡ (약 8.25평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

* 본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성중학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 인근에 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

3.2. 교통 상황

* 본건은 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다.

* 또한 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.

3.4. 주변 혐오시설

* 현재까지 파악된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 물건지 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

4. 건물 및 토지 현황

4.1. 건물 구조 및 외관

* 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 중 5층에 위치한 501호입니다.

* 외벽은 석재 붙임 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시 창호입니다.

4.2. 토지 형상 및 이용 상태

* 본건 토지는 인접 필지 대비 대체로 평탄하게 조성된 가장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

* 북측으로 약 20미터, 동측으로 약 8미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

5. 권리분석

5.1. 임차인 현황

* 임차인: 문지유 (본건의 채권자이자 강제경매 신청인)

* 보증금: 270,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 07월 02일

* 확정일자: 2021년 06월 08일

* 배당신고일자: 2023년 08월 02일

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위임차권, 대항력 있는 임차인으로, 확정일자(2021.06.08)가 말소기준권리(2023.02.13)보다 앞서므로, 매각으로 인해 임차인의 권리가 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다. 물건명세서상 "배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 명시되어 있어, 보증금 270,000,000원의 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다. (단, 권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재된 점은 추가적인 법률 검토가 필요합니다.)

5.2. 기타 권리 분석 (등기부 요약)

* 소유권 관련: 소유권보존(2019.04.23), 소유권이전(신탁 말소, 2020.02.17), 공유자전원지분전부이전(매매, 2020.02.17) 등이 있습니다.

* 선순위 권리: 말소기준권리인 주택도시보증공사의 가압류(2023.02.13, 269,000,000원)보다 앞서는 임차권(을1, 2023.08.02)이 존재하며, 이는 인수되는 권리입니다.

* 기타 권리: 금천세무서장의 압류(2023.09.07), 서울특별시의 압류(2026.02.02)는 모두 말소될 예정입니다.

* 본건은 채권자인 임차인 문지유가 신청한 강제경매(2025.07.23)로 진행 중입니다.

6. 시세 분석

6.1. 주변 매매/임대 정보 분석

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 독산동의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 거래: 882-17번지 성주아트빌(2014년식), 49㎡, 33,500만원

* 2026년 7월 거래: 1046-22번지 한백아트(2016년식), 29.81㎡, 31,000만원

* 2026년 7월 거래: 1022-18번지 별담채(2020년식), 28.56㎡, 26,500만원

6.2. 적정 시세 산정

* 본건은 2019년식, 전용면적 27.28㎡(약 8.25평)입니다.

* 가장 유사한 거래 사례는 2020년식, 28.56㎡, 26,500만원에 거래된 별담채입니다. 이를 기준으로 단위면적당 가격을 산정하면 약 9,278,000원/㎡입니다.

* 본건의 건물 면적(27.28㎡)에 적용 시, 약 253,000,000원 수준의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다.

* 이는 감정가 272,000,000원과 유사하거나 다소 낮은 수준입니다.

* 다만, 선순위 임차인의 보증금 270,000,000원이 인수될 경우, 실질적인 취득 비용은 입찰가와 인수 보증금을 합한 금액이 되므로, 투자 가치를 신중히 검토해야 합니다.

7. 생활정보

7.1. 건물 구조 및 설비

* 건물은 철근콘크리트 구조로 안정적이며, 5층에 위치합니다.

* 기본적인 위생 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

7.2. 이용 상태

* 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 내부 구조는 방 2개, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

8. 잠재적 리스크

8.1. 임차인 인수 위험

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 270,000,000원 인수 문제입니다. 이 금액이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하므로 실질적인 총 투자 비용이 매우 높아질 수 있습니다.

8.2. 시세 대비 높은 취득 비용 가능성

* 인수되는 임차 보증금(270,000,000원)이 본건의 추정 시세(약 253,000,000원)와 거의 동일하거나 초과하므로, 단순히 부동산 가치만 고려할 경우 투자 수익을 기대하기 어려울 수 있습니다.

8.3. 명도 관련 이슈

* 임차인이 채권자로서 직접 경매를 신청한 특수한 상황이므로, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

9. 투자 포인트

9.1. 입지적 장점

* 금천구 독산동에 위치하여 교통이 편리하고, 주변에 학교 및 주거, 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의성이 좋습니다.

9.2. 신축급 건물

* 2019년에 건축된 건물로 비교적 신축에 해당하여 즉각적인 리모델링 부담이 적습니다.

9.3. 잠재적 가치

* 주변 개발 계획 및 지역 가치 상승 가능성을 고려할 때, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

10. 종합 의견

본건은 서울 금천구 독산동에 위치한 신축급 다세대주택으로, 입지 및 건물 상태는 양호한 편입니다. 다만, 가장 큰 문제는 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금(270,000,000원)이 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이는 본건의 추정 시세(약 253,000,000원)를 훨씬 상회하는 금액으로, 인수되는 보증금을 포함한 총 취득 비용이 과다해질 위험이 큽니다. 임차인이 직접 경매를 신청했다는 점은 보증금 회수를 위한 것이지만, 그럼에도 불구하고 매수인은 보증금 인수 위험을 철저히 검토해야 합니다. 해당 임차인의 권리 인수 여부 및 예상되는 총 투자 비용을 정확히 산출한 후, 신중한 입찰 결정이 필요합니다.

11. 예상 입찰가

본건은 선순위 임차인의 보증금 270,000,000원이 인수될 가능성이 매우 높습니다. 예상 입찰가는 부동산의 실질적인 가치(인수 보증금 제외)를 기준으로 산정해야 하므로, 시세 분석 결과(약 253,000,000원)와 본건의 감정가(272,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 보증금 인수 리스크를 감안하여 다음과 같은 범위에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

250,000,000원 ~ 260,000,000원

(참고: 위 예상 입찰가는 부동산 자체의 시장 가치를 기준으로 산정한 것이며, 실제 총 취득 비용은 본 입찰가에 인수 보증금 270,000,000원을 합한 금액이 될 수 있음을 반드시 유념해야 합니다. 따라서 본건의 투자가치는 매우 신중하게 판단해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.