나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11111 [1] 서울특별시 강서구 공항동 679-2 우성빌라 제6층 제602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11111 [1] 서울특별시 강서구 공항동 679-2 우성빌라 제6층 제602호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경11111
• 주소: 서울특별시 강서구 방화대로5다길 22-11 우성빌라, 제6층 제602호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매10계 2025타경11111 | 소재지: 서울특별시 강서구 방화대로5다길 22-11 우성빌라, 제6층 제602호 | 감정가: 244,000,000원 | 최저가: 195,200,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2025타경11111 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1.물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11111 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 공항동 679-2 우성빌라 제6층 제602호

용도: 도시형생활주택

건물 사용승인일: 2011년 12월 01일

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 임OO

1.1. 2.물건 현황

감정가: 244,000,000원

토지면적: 17.34㎡ (약 5.25평)

토지지분: 17.338㎡

건물면적: 52.66㎡ (약 15.93평)

건물지분: 52.66㎡

특이사항: 대항력있는임차인 존재

1.1. 3.감정평가 요약

구분건물감정평가요항표를 기반으로 작성되었습니다.

위치 및 주위환경:

본 건은 서울특별시 강서구 공항동 소재 "송정중학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거용으로서의 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황:

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 송정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 대중교통 상황은 보통 수준입니다.

건물의 구조:

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지상 6층 건물 중 제6층 제602호입니다.

외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샤시 창호 등으로 마감되었습니다.

이용상태:

현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역:

기본적인 위생 및 급배수 설비, 소방 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태:

본 건 토지는 2필지로, 인접 토지와 등고평탄한 가장형 토지이며 도시형생활주택(다세대주택, 19세대)의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

본 건 토지는 동측으로 노폭 약 5미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항시설법), 상대보호구역(강서교육지원청 확인 요망), 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 도시관리계획이 입안 중입니다.

공부와의 차이:

없음.

기타참고사항:

특정건축물 정리에 관한 조치법에 의거 전용면적이 28.11㎡에서 52.66㎡로 변경되었습니다. 임대 관계는 미상입니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 서울 강서구 공항동에 위치하여 김포국제공항과 인접해 있습니다. 이는 항공업 종사자나 공항 이용객에게는 직주근접의 장점을 제공할 수 있습니다. 지하철 5호선 송정역이 인근에 있어 서울 도심 및 수도권 접근성이 양호한 편입니다. 주변은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매 사건입니다.

감정평가서상 "대항력있는임차인"이 존재한다는 점은 중요한 권리 분석 사항입니다. 이는 해당 임차인이 낙찰자에게 대항할 수 있는 권리를 가지고 있음을 의미하며, 명도 과정에서 추가적인 부담이나 협상이 필요할 수 있습니다. 낙찰 후 인수해야 할 권리가 있는지, 임차인의 정확한 대항력 유무 및 보증금 등을 면밀히 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 공항동은 김포국제공항 배후 주거지역으로서의 특성을 지닙니다. 주변에 다양한 규모의 주택 단지와 상업 시설이 혼재하여 기본적인 상권을 형성하고 있습니다. 특히 송정역 주변으로는 유동인구가 많아 소규모 상업 시설의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 쇼핑몰 등은 인근 마곡지구 등을 이용해야 할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

단지 주변으로 송정중학교, 송정초등학교 등이 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 마곡지구의 편의시설 및 공원(서울식물원 등) 이용이 비교적 용이하여 쾌적한 생활이 가능합니다. 병원, 은행, 마트 등 생활 편의시설은 지역 내에서 이용 가능하며, 김포공항 이용이 잦은 분들에게는 매우 편리한 입지입니다.

1.6. 잠재적 리스크

첫째, "대항력있는임차인"의 존재는 잠재적 리스크입니다. 임차인의 보증금, 계약 내용, 대항력의 유무 등을 철저히 조사하여 명도에 따른 변수 및 비용을 산출해야 합니다.

둘째, 본 건은 김포국제공항 인근에 위치하며, "수평표면구역(수평표면)<공항시설법>"에 해당합니다. 이로 인해 항공기 소음의 영향이 있을 수 있으며, 이는 주거 만족도에 영향을 줄 수 있습니다.

셋째, "도시관리계획 입안 중"이라는 점은 향후 지역 개발 방향에 따라 용도나 가치에 변동이 있을 수 있음을 시사합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 공항동에 위치한 도시형생활주택으로, 지하철 5호선 송정역 이용이 편리하고 김포국제공항과 인접하여 직주근접성이 뛰어난 장점을 가지고 있습니다. 다만, 대항력있는 임차인의 존재와 항공기 소음 가능성 등은 신중한 검토가 필요한 부분입니다. 정확한 권리 분석과 임차인과의 협상 전략 수립이 성공적인 투자를 위한 핵심이 될 것입니다.

1.8. 투자 포인트

1. 역세권 입지 : 지하철 5호선 송정역을 도보로 이용 가능한 역세권에 위치하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

2. 공항 접근성 : 김포국제공항 인근으로 항공업계 종사자 또는 공항 이용이 잦은 분들에게 매력적인 직주근접 입지입니다.

3. 향후 개발 가능성 : 주변 지역의 개발 계획(도시관리계획 입안 중)에 따라 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

4. 실거주 및 임대 수익 : 역세권 및 공항 인접이라는 장점을 바탕으로 실수요자에게는 편리한 주거 공간으로, 투자자에게는 안정적인 임대 수익 확보 가능성을 제공합니다. (단, 임차인 명도 및 임대 조건 확인 필수)

법원 정보

서울남부지방법원 경매10계