나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11144 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 916-2 위하우스아파트 제2층 제203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이든 · 평가일 2024.07.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '까치산역(지하철 2, 5호선)' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 및 교육시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2, 5호선 '까치산역'이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상12층 건물 내 제2층 제203호로서,
(사용승인일 : 2016.07.05.)

외벽 : 벽돌 붙임 마감 및 타일 붙임 마감 등,
창호 : 새시 창호 등.

이용상태

본건은 공부상 제1종근린생활시설(의원)이나, 현황 주거용으로 이용 중인것으로 조사됨.
(후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차장시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지와 완경사지대의 2필지 일단의 가장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 서측으로 노폭 약 2미터 내외의 막다른도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 공히 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11144 (1)

3. 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 916-2 위하우스아파트 제2층 제203호

4. 용도: 공부상 제1종근린생활시설(의원)이나, 현황 주거용으로 이용 중임.

5. 건물명: 위하우스아파트

6. 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상12층 건물 내 제2층

7. 사용승인일: 2016년 07월 05일

8. 감정가: 169,000,000원

9. 토지면적: 8.81㎡ (약 2.66평)

10. 건물면적: 31.84㎡ (약 9.63평)

1.1. 입지조건

1. 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '까치산역(지하철 2, 5호선)' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 및 교육시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

2. 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2, 5호선 '까치산역'이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

3. 도로접근성: 본건은 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 서측으로 노폭 약 2미터 내외의 막다른도로에 각각 접하고 있음.

1.2. 권리분석

1. 말소기준권리: 2024년 08월 05일자 양천세무서장의 압류(갑6)가 말소기준권리임.

2. 인수되는 권리: 대항력 있는 임차인 박동미가 존재하며, 보증금 180,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019-07-22, 확정일자 2019-06-25임. 임차인은 2025년 07월 23일 강제경매를 신청한 채권자이기도 함.

3. 채권총액: 등기부채권 총액은 193,000,000원임. (박동미 채권 180,000,000원 포함)

4. 권리분석 특이사항: 대항력 있는 임차인이 채권자가 되어 본건 경매를 신청하였으며, 임차인의 보증금이 감정가를 초과하는 상황임.

1.3. 상권분석

1. 주변 상권 특징: 본건이 위치한 지역은 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임. 까치산역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 주변에 다양한 주거 형태가 밀집되어 있어 소규모 상업시설 이용이 가능함.

2. 향후 상권 전망: 지하철 2, 5호선 더블 역세권인 까치산역 인근으로 교통이 편리하며, 상업지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있음.

1.4. 생활정보

1. 주변 편의시설: 오피스텔, 다세대주택, 아파트 등 다양한 주거시설과 더불어 근린생활시설, 교육시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

2. 주거 환경: 지하철역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 주거 밀집 지역으로 조용한 편임. 다만, 일부 지역은 좁은 골목길이 많아 주차 난이 있을 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

1. 대항력 있는 임차인: 임차인 박동미 씨는 대항력 있는 임차인으로, 보증금 180,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 감정가 169,000,000원보다 높은 금액입니다.

2. 용도 불일치: 공부상 용도는 근린상가(의원)이나, 현황은 주거용으로 이용 중인 것으로 조사되어, 향후 원상복구 또는 용도 변경에 따른 추가 비용이나 행정적 문제가 발생할 수 있습니다.

3. 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 다른 담보 물건의 경매 진행 여부 또는 매각 결과에 따라 본건의 낙찰가 및 인도 과정에 영향을 미칠 수 있습니다.

4. 항공 관련 제한: 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역(공항시설법)에 해당하여 건축이나 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동 까치산역 역세권에 위치한 집합건물로서, 현재 주거용으로 이용 중이나 공부상 용도는 근린상가로 되어 있습니다. 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이자 채권자인 박동미 씨의 존재이며, 임차인의 보증금(180,000,000원)이 감정가(169,000,000원)를 초과하는 상황입니다. 이는 경매 절차에서 임차인이 자신의 보증금 회수를 위해 본 건에 입찰할 가능성이 매우 높음을 시사합니다. 따라서, 낙찰받더라도 임차인과의 명도 과정에서 상당한 협의나 추가 비용이 발생할 수 있으며, 용도 불일치 문제도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

1. 역세권 입지: 지하철 2, 5호선 까치산역과 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2. 소형 면적: 31.84㎡ (약 9.63평)의 소형 면적으로, 투자금 대비 활용 가능성이 있습니다.

3. 상업지역 내 위치: 지구단위계획구역으로 지정된 상업지역 내에 위치하여 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인 박동미 씨가 채권자로 경매를 신청하였고, 그 보증금 180,000,000원이 감정가 169,000,000원을 초과하는 특수한 상황입니다. 이 경우, 임차인은 본인의 보증금을 회수하기 위해 감정가 이상으로 입찰에 참여할 가능성이 매우 높습니다. 따라서 '인수 보증금'을 제외하고 산정하기보다는, 임차인의 보증금 및 경매 신청 채권액을 고려한 실질적인 취득 원가를 감안하여 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다. 잠재적 인수 보증금(180,000,000원) 및 법적 절차 비용을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.