나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11218 [1] 서울특별시 금천구 독산동 973-1 어반팰리스 제5층 제502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비아이티감정 · 평가일 2025.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 '독산3동 주민센터' 북측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 제5층 제502호로서,
(사용승인일 : 2020-02-28)

외벽 : 석재 붙임 마감 등,
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, CCTV설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형 평지로서, 오피스텔/근린생활시설/도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 20m 내외, 북측 및 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<독산동 973-1, 973-2>
도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역([문성생활권]자세한사항별도확인:도시계획과), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변)

<독산동 973-49>
도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역([문성생활권]자세한사항별도확인:도시계획과), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

주택임차권 등기되어 있음.(임차보증금 344,000,000원)

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 금천구 독산동 973-1번지 어반팰리스 제5층 제502호에 위치한 오피스텔입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경11218 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

감정평가액은 385,000,000원입니다.

토지 면적은 17.89㎡ (약 5.42평)이며, 건물 면적은 52.10㎡ (약 15.76평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

건물 사용승인일은 2020년 2월 28일입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 '독산3동 주민센터' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통 수준입니다.

건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

건물은 철근콘크리트구조의 12층 건물 중 5층에 해당합니다.

본건 동측으로는 노폭 약 20m, 북측 및 서측으로는 노폭 약 6m의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 안산세무서장의 압류(2022년 1월 27일)입니다.

등기부상 채권 총액은 884,000,000원입니다.

본 건 경매 절차 진행 시, 말소기준권리보다 후순위 권리 및 일부 선순위 권리(압류, 가압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

특별 매각조건으로 인해 매수인이 인수하는 보증금은 0원입니다.

* 임차인 현황:

주택임차권 등기가 되어 있으며, 임차인은 주택도시보증공사(HUG)입니다.

임차보증금은 344,000,000원, 차임은 0원입니다.

전입일자 및 확정일자는 2020년 10월 12일이며, 배당신고일자는 2022년 11월 22일입니다.

임차인의 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다.

특별 매각조건에 따라, 주택도시보증공사(HUG)는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 임차인 관련 보증금 인수 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 독산동 973-1번지 일대는 오피스텔, 근린생활시설, 도시형생활주택 등이 복합적으로 자리 잡고 있어 상업 및 업무 활동이 이루어지는 지역입니다.

인근에 다수의 오피스텔 및 상가 건물이 밀집해 있어 배후 수요가 확보될 가능성이 높습니다.

차량 및 대중교통 접근성이 양호하여 외부에서의 접근성이 좋은 편이며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변에는 독산3동 주민센터와 같은 공공시설이 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다.

다양한 근린생활시설이 인근에 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

다만, 본건은 교육환경보호구역에 포함되어 있어, 남부교육청을 통한 정확한 교육 환경 관련 정보를 사전에 확인하는 것이 좋습니다.

건물 내 기본 위생 및 급배수 설비, 도시가스, 개별난방, 승강기, 소화전, CCTV, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있어 생활 편의성은 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

주택도시보증공사(HUG)와의 특별 매각조건 관련 사항은 권리 관계를 명확하게 하지만, 관련 절차 및 세부 조건에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

본 건 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다수의 공법상 제한 및 규제를 받고 있습니다. 이는 향후 건물 활용이나 재건축 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 비교적 신축급 오피스텔로, 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

독산동의 중심 지역에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 뛰어나며, 특히 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 임차권 문제가 특별 매각조건으로 명확하게 정리되어 권리 분석상 매우 깔끔한 편입니다.

토지 및 건물 면적 대비 감정가가 책정되었으며, 최근 실거래가 정보를 감안할 때 투자 가치를 고려할 만한 물건입니다.

다만, 복잡한 토지 이용 계획 및 공법상 제한 사항에 대한 면밀한 사전 검토는 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔 (2020년 준공): 건물 노후도가 낮아 장기 보유 시 유지보수 비용 부담이 적습니다.

* 권리관계 명확: HUG 관련 임차권 문제가 특별 매각조건으로 해소되어, 명도 및 인수 부담이 없습니다.

* 양호한 입지 및 교통: 독산동의 주요 도로와 인접하고 대중교통 이용이 편리하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 실용적인 면적: 52.10㎡ (약 15.76평)의 전용면적은 1~2인 가구 주거 또는 소규모 업무 공간으로 활용하기에 적합합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 385,000,000원

최근 매매 사례 (2026년 2월, 28.67㎡ 기준) 분석 시, ㎡당 약 7,150,266원의 시세를 보였습니다.

이를 본건 건물 면적 52.10㎡에 적용 시, 예상 시세는 약 372,528,858원 수준입니다.

본 물건은 권리관계가 명확하고 인수 부담이 없다는 점, 그리고 최신 실거래가 정보를 종합적으로 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가: 375,000,000원

(참고: 본 예상 입찰가는 제공된 정보 및 분석을 기반으로 하며, 실제 입찰 참여 시에는 반드시 현장 방문, 추가적인 시장 조사 및 법률 전문가 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.