나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10811 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 748 마곡13단지힐스테이트마스터 제1306동 제16층 제1603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구정감정 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 지하철 5호선 ""마곡역"" 남서측 인근에 위치하며,
부근은 단독주택, 빌라 등 다세대주택, 일부 근린생활시설, 마곡엠벨리10단지 등 이파트
단지와 강서농산물도매시장 및 수협강서수산물 도매시장 등 편익시설이, 서울공진초등학교,
마곡하느중학교 등 교육기관 등이 혼재하는 제3종일반주거지역 내 신규 조성되는 아파트지대
로 주거지대로서의 주위환경은 비교적 양호시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 자유롭고, 북동측 인근에 지하철 마곡역이 위치하고, 공항대로를 운행
하는 각종 노선버스 정류장이 소재하여 이용사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 16층건인 제1306동 제16층 제1603호로서 2017.04.10.사용승인 되었
으며, 마감구조는
외벽: 일부는 석재붙임, 몰탈위 수성페인트마감.
내벽: 실크종이벽지 및 일부 내장용 타일마감.
바닥: 원목마루 및 일부 바닥재 타일마감.
창호: 하이샷시창호 복층유리임.

이용상태

아파트(방3, 거실1, 주방/식당1, 욕실/화장실2, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

위생.급배수시설 구비되었고, 지역난방(열병합)시스템. 승강기시설, 옥내소화전, 화재탐지
및 경보기시설, CCTV, 지하주차장시설 완비되었음.

토지의 형상 및 이용상태

다각형이나, 대략적인 사다리형의 평탄한 지반으로 마곡13단지힐스테이트마스터아파트
건부지로 이용됨.

인접 도로상태등

동측, 남측, 북측으로 노폭 약20M 포장도로에, 서측으로 노폭 약25M(개설공사중)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보로지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발
공사업), 도로(접합), 중로1류(폭20M~25M)(접합), 중로2류(폭15M~20M)(저촉).
가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면
구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-08-28)(학교환경위생정화구역(강서교육지원
청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>,)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서울특별
시 강서교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강서양천교육지원청에 반드
시 확인 요망)<학교보건법>,)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-
257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>,도시개발구역<도시개방법>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계; 소유주가 거주하고 있음.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10811 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 748 마곡13단지힐스테이트마스터 제1306동 제16층 제1603호

용도: 아파트

감정가: 1,496,000,000원

토지면적: 54.24㎡ (약 16.41평)

건물면적: 84.98㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행 (추정)

특이사항: 중복사건

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 마곡동에 위치하며, 지하철 5호선 "마곡역" 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변에는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 단지, 농산물도매시장 등 다양한 시설이 혼재된 제3종일반주거지역입니다. 신규 조성되는 아파트 지대로서 주거 환경이 비교적 양호합니다.

교통상황: 차량 출입이 자유롭고, 북동측 인근에 지하철 마곡역이 있으며, 공항대로를 이용하는 다양한 노선버스의 정류장이 소재하여 교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2017년 8월 10일 접수된 중소기업은행 근저당 (을1, 6억원)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매, 근저당권부채권질권설정 등)는 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 확인된 내용상 지상권이 있으나, 상세 내용은 명세서 참조가 필요합니다.

소유권: 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 이력이 있습니다.

임차인 현황: 제공된 정보에 따르면 소유주가 거주하고 있으며, 인수할 임차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

주변 환경: 마곡역세권 신흥 주거지역으로, 아파트 단지와 함께 마곡엠벨리 등 기존 단지가 인접해 있습니다. 강서농산물도매시장, 수협강서수산물도매시장 등 편의시설 접근성이 좋습니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 서울공진초등학교, 마곡하느중학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

편의시설: 각종 상업시설 및 도매시장 등 편의시설 이용이 용이합니다.

아파트 단지 정보: 마곡13단지 힐스테이트 마스터 아파트는 22개동, 총 1194세대로 구성되어 있으며, 2017년 4월 10일 사용승인되었습니다. 지하 주차 공간이 충분하며 (총 1720대), 다양한 부대시설(관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터 등)을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복사건: 본 사건은 중복사건으로, 경매 절차 진행에 있어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

토지이용계획: 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축이나 개발 시 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다. 특히 공항 관련 보호구역은 비행 안전 구역 설정 등에 영향을 줄 수 있습니다.

각종 규제: 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대/절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다수의 도시계획 및 법률에 따른 제한사항이 존재하므로, 정확한 내용은 관련 기관에 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구의 신흥 주거지역인 마곡동에 위치한 신축 아파트로, 지하철역이 인접하고 주변 편의 및 교육시설이 잘 갖추어져 있어 주거 가치가 높습니다. 감정가는 14억 9천 6백만원으로 책정되었으나, 최근 실거래가를 고려할 때 시세보다 낮게 평가되었을 가능성이 있습니다. 다수의 권리가 설정되었으나 말소기준권리 이후의 권리는 소멸될 예정으로 권리관계는 비교적 명확합니다. 중복사건이라는 점은 유의해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지: 마곡지구의 중심부에 위치하여 향후 발전 가능성이 높습니다.

교통 편리성: 지하철 5호선 마곡역을 이용하기 용이하며, 다양한 버스 노선이 운행됩니다.

양호한 주거 환경: 신축 아파트로 단지 내 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 주변 교육 및 생활 인프라가 풍부합니다.

시세 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 최근 실거래가가 높게 형성되어 있어, 낙찰 후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1,496,000,000원

최근 매매가 (84.98㎡, 16층, 2026년 6월 1일): 1,720,000,000원

최근 매매가 (84.98㎡, 14층, 2026년 6월 3일): 1,830,000,000원

본 건의 전용면적(84.98㎡)과 동일한 16층 매물이 2026년 6월 1일 17.2억원에 거래되었습니다. 또한 14층 매물은 18.3억원에 거래되었습니다.

감정가는 14.96억원이나, 최근 실거래가를 감안할 때 시세는 17.2억 ~ 18.3억원 수준으로 판단됩니다.

안전한 투자를 위해 감정가의 100% ~ 110% 수준 또는 최근 실거래가를 참고하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 150,000,0000원 ~ 180,000,0000원 사이의 입찰가격을 고려해볼 수 있습니다.

다만, 실제 입찰 시에는 물건의 상태, 시장 상황, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.