나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11086 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 367-12 더플레이스 제2층 제202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HK감정 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""화원중학교"" 서측 인근에 위치하는 부동산
(구분건물, 더플레이스 제2층 제202호)으로서, 주위는 동류형의 다세대주택, 단독주택
및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등
대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 (철근)콘크리트지붕 지하 층 지상6층건내 제2층 제202호로서,
(사용승인일: 2017.01.26)
외벽 : 석재 및 타일벽돌 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등. (탐문조사 등에 의함)
창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과
확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>,
상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도
:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울특별시 강서구 화곡동 367-12 더플레이스 제2층 제202호에 대한 경매 물건 분석 결과입니다.

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11086 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 367-12 더플레이스 제2층 제202호

* 용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

* 감정가: 205,000,000 원

* 토지면적: 20.51㎡ (약 6.2평)

* 건물면적: 29.76㎡ (약 9.0평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO (이 )

2. 입지조건

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 동류형의 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 본건 남서측으로 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하여 권리분석 시 유의해야 합니다.

* 채권자: 이

* 임차인: 한국토지주택공사 (LH)

* 임차인 현황:

* 보증금: 120,000,000 원

* 차임: 450,000 원

* 전입일자: 2023년 1월 13일

* 확정일자: 2022년 11월 18일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2025년 4월 14일

* 권리관계:

* 등기부상 을구 1번 임차권 등기(한국토지주택공사)는 인수 대상입니다.

* 즉, 임차인의 보증금 120,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 등기부상 갑구 5번의 강제경매(이수민)는 말소기준권리로서 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼합된 주거 밀집 지역으로, 배후 주거 수요를 기반으로 한 상권이 형성되어 있습니다. 인근에 학교가 소재하여 학생 관련 상권도 일부 존재할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 이용 가능.

* 편의시설: 주거지 내 기본적인 편의시설(난방, 급배수, 위생, 승강기 설비 등) 구비.

* 교육시설: 화원중학교가 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(한국토지주택공사)의 보증금 120,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 총 매수 비용은 입찰가에 인수 보증금을 합산한 금액이 됩니다.

* 미등기/미확인 사항: 임대 관계가 '미상임'으로 기재되어 있으나, 한국토지주택공사 임차인이 명확히 기재되어 있어 혼란의 소지가 있습니다. 다만, 명확한 임차인 정보와 대항력 존재로 인해 해당 보증금은 인수될 가능성이 매우 높습니다.

* 토지이용계획: 공항 관련 지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 입지에 영향을 줄 수 있는 다양한 제한사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2017년 신축된 도시형생활주택으로 비교적 신축 건물이지만, 1억 2천만원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수해야 하는 부담이 있습니다. 인근 시세 및 유사 거래 사례를 고려할 때, 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급(2017년 준공) 도시형생활주택이라는 점은 장점입니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수하더라도, 총 매수 금액이 시세보다 낮게 형성될 경우 투자 가치가 있습니다.

* 인근 지역의 부동산 시세 추이를 면밀히 분석하여, 인수 보증금을 감안한 총 매수 비용 대비 수익성을 확보할 수 있는지 판단해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 205,000,000원입니다.

최근 실거래 사례를 분석한 결과, 비슷한 시기에 준공된 인근의 37.05㎡ 면적의 다세대주택이 2026년 5월 1일 300,000,000원에 거래되었습니다.

본건의 전용면적(29.76㎡)과 비교 시, 유사 면적의 경우 약 241,000,000원 (300,000,000원 / 37.05㎡ * 29.76㎡)의 시세를 예상해 볼 수 있습니다.

그러나 본건은 120,000,000원의 임차인 보증금을 인수해야 하므로, 매수인의 총 실질 매수 비용은 '입찰가' + '인수 보증금'이 됩니다.

따라서, 매수인이 최종적으로 300,000,000원 내외의 비용을 지출한다고 가정할 때, 예상 입찰가는 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

예상 총 매수 비용 (시세 반영): 약 294,000,000 ~ 304,000,000 원 (인근 실거래가 수준)

인수 보증금: 120,000,000 원

예상 입찰가 = 예상 총 매수 비용 - 인수 보증금

예상 입찰가: 약 174,000,000 ~ 184,000,000 원

안정적인 투자를 위해서는 감정가의 85% ~ 90% 수준에서 입찰하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 약 180,000,000원으로 제안합니다.

최종 입찰가는 시장 상황, 본건의 현장 조사 결과, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.