나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11192 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1041-18 에스케이파크리움 제102동 제3층 제302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대안 · 평가일 2025.08.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""지하철5호선 ""까치산역"""" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의
이용편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건 내 제3층 제302호로서,
외벽 : 치장 석재 마감 등
창호 : 샤시 창호

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)로서 후첨 '내부구조도' 참고 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

6필지 일단의 인접 토지 대비 평지인 세장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 외곽공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11192 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1041-18 에스케이파크리움 제102동 제3층 제302호

용도: 도시형생활주택

감정가: 342,000,000원

토지면적: 18.28㎡ (약 5.53평)

건물면적: 29.97㎡ (약 9.07평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건물 정보: 에스케이파크리움, 2021년 건축 허가, 2022년 사용 승인된 집합건물(도시형생활주택) 내 102동 3층 302호, 철근콘크리트구조.

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보.

주의사항: 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각됨.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 5호선 까치산역 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

인접 도로상태: 본건 남측으로 외곽공도가 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 압류 (서대전세무서장, 2025-07-10)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. 낙찰자가 인수해야 할 부담이 되는 선순위 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (HUG) (김 )

* 보증금: 329,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-29

* 확정일자: 2022-04-04

* 배당신고일자: 2023-12-27

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 임차권 승계인 포함 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각.

인수 보증금 합계: 0원. 주택도시보증공사(HUG)로부터 임차한 건으로, 대항력이 없으며 관련 보증금 또한 낙찰자가 인수하지 않습니다.

특별매각조건: 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 서울특별시 강서구 화곡동 일대는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역적인 특성을 보입니다.

최근(2026년 7월) 주변 지역 실거래 사례는 다음과 같습니다.

* 전용면적 약 19.98㎡, 2019년식 다세대주택 (더원) 매매가 21,600만원.

* 전용면적 약 37.44㎡, 1986년식 다세대주택 매매가 15,000만원.

* 전용면적 약 37.56㎡, 2002년식 다세대주택 (시원그린빌) 매매가 16,000만원.

본건(29.97㎡, 2021-2022년식 신축급)의 감정가 342,000,000원은 최근 거래된 신축급 다세대주택의 단위 면적당 가격(약 1080만원/㎡)과 유사한 수준입니다. 다만, 오래된 건물들의 시세는 단위 면적당 가격이 현저히 낮아, 건물의 신축 연차와 상태에 따른 가격 편차가 큰 것으로 분석됩니다.

1.4. 생활정보

주거 환경: 본건은 다양한 주거 형태와 근린생활시설이 어우러진 일반적인 주거 지역에 해당합니다.

교통: 지하철 5호선 까치산역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (주변 혐오시설에 대한 외부 정보 검색은 불가능하여 확인되지 않았습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획상 공항 관련 보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등에 해당하여, 고도 제한 등 항공기 관련 규제로 인한 건축 행위 제약이 있을 수 있습니다.

과밀억제권역에 속해 있어 향후 수도권정비계획법 등 관련 정책 변화에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

감정평가액이 최근 일부 실거래가 대비 다소 높게 책정되었을 가능성을 배제할 수 없습니다. 특히, 오래된 건물들의 시세와 비교 시 가격 차이가 두드러집니다.

임차인 관련하여 대항력 있는 임차인은 없으나, HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건 등 특수 매각 조건에 따른 절차적 사항을 명확히 숙지해야 합니다. (본 건의 경우 HUG 관련 보증금은 인수되지 않으므로 법적 부담은 적을 것으로 예상됩니다.)

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, 지하철역과 가까운 입지와 비교적 잘 갖춰진 주거 환경을 강점으로 가지고 있습니다.

권리관계 분석 결과, 낙찰자가 부담해야 할 선순위 권리 및 인수되는 권리가 없어 소유권 취득 과정이 안전합니다.

다만, 감정가 수준과 최근 일부 실거래가 간의 비교, 그리고 공항 관련 규제 지역에 해당한다는 점은 투자 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

주택도시보증공사(HUG)와의 계약 조건 변경으로 임차인 관련 인수 부담이 해소된 점은 긍정적인 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물(2021-2022년식)로 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

지하철 5호선 역세권 인근에 위치하여 교통이 편리하며, 직주근접성이 우수합니다.

말소기준권리 외 낙찰자가 인수해야 할 권리사항이 없어 법적 안정성이 높습니다.

임차인 대항력 부재 및 HUG 관련 보증금 인수 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 342,000,000원

최근 주변 신축급 다세대주택 실거래가(2026년 7월)인 전용면적 19.98㎡ 기준 약 216,000,000원(단위 면적당 약 1080만원/㎡)을 고려할 때, 본건의 전용면적 29.97㎡ 적용 시 시장가는 약 323,760,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 342,000,000원 또한 신축 연차를 감안하면 합리적인 범위 내에 있을 수 있습니다.

보증금 인수 부담이 없고 권리관계가 명확하므로, 시장 상황과 현장 조사를 통한 정확한 가치 평가를 바탕으로 감정가 수준 또는 약간 하향하여 입찰하는 전략을 고려해 볼 수 있습니다.

보수적인 접근 시 300,000,000원부터 340,000,000원 사이에서 낙찰 가능성을 타진할 수 있으며, 320,000,000원 을 합리적인 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.