나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11159 [1] 서울특별시 금천구 가산동 142-20 벨리지움 제6층 제602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: L.H · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 ""가산동주민센터"" 북서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 오피스텔, 단독주택, 다세대주택, 주상용건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건은 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 ""가산디지털단지역"" 이 도보 약 15분 거리에 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근크리트구조 (철근)크리트지붕 지하1층/지상11층 내 제6층 제602호로서,
(""집합건축물대장"" 상의 사용승인일은 2021.06.09.임)

외벽 : 석재붙임 등 마감.
내벽 : -.
창호 : 샷시창호 마감 등.

이용상태

대상물건은 공부상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

대상물건은 위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 난방설비, 주차장시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건의 일단의 토지는 사다리형으로서, 근린생활시설 및 업무시설, 도시혛생활주택(다세대주택) 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상건물의 묵서측으로 남부순환로의 아스팔트 포장도로(도로 폭, 약8미터) 및 남서측으로 남부순환로(도로폭 약 4미터) 아스팔트포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건은 ""토지이용계획확인서""상에 기호1토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 이고, 기호2토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2015-06-18) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 대상물건의 임대관계는 미상임.

(2) 대상 물건은 대상 물건 실지 조사 시 소유자 및 이해 관계인의 부재 등으로 내부구조에 대한 조사가 불가하여, 내부구조도는 금천구청에서 발급받은 ""집합건축물대장"" 상의 '건축물 현황도'를 기준으로, 외부 관찰 등에 의해 도시하였는바 실제와 다소 다를 수 있으므로, 경매 진행 시 참고하시고, 경매 참여시 재확인 등 유의하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11159 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 142-20 벨리지움 제6층 제602호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 294,000,000원 (2억 9천 4백만원)

건물 사용승인일: 2021년 06월 09일

건축구조: 철근콘크리트구조 (지하 1층 / 지상 11층)

해당층: 6층 중 제602호

건물 면적: 34.88㎡ (약 10.55평)

토지 면적: 11.12㎡ (약 3.36평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

* 전용면적: 34.88㎡ (약 10.55평)

* 대지권 면적: 11.12㎡ (약 3.36평)

2. 입지 조건

2.1. 주변 환경

* 대상 물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산동주민센터" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 오피스텔, 단독주택, 다세대주택, 주상용 건물, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있습니다.

* 지하철 1, 7호선 환승역인 "가산디지털단지역"까지 도보 약 15분 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 접근성

* 건물 북서측으로는 남부순환로 (도로 폭 약 8미터)에 접해 있습니다.

* 건물 남서측으로는 또 다른 남부순환로 (도로 폭 약 4미터)에 접해 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 말소 기준 권리

* 서울남부지방법원 강제경매개시결정 (2025타경11159)이 말소기준권리이며, 접수일자는 2025년 07월 24일입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 민세홍

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자/확정일자: 2024년 12월 31일

* 배당신고일자: 2025년 10월 24일

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 있으나, 임차인의 보증금 및 차임 등 세부 조건은 반드시 재확인 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (대리인: 정인호)

* 보증금: 309,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 08월 11일

* 확정일자: 2022년 07월 14일

* 배당신고일자: 2024년 05월 27일

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권(을5)은 말소 예정입니다.

3.3. 인수되는 보증금

* 인수되는 보증금은 0원입니다. (주택도시보증공사(HUG)는 매각으로 인해 배당받지 못하는 보증금에 대해 매수인에게 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.)

3.4. 기타 권리 관계

* 등기부상 소유권보존 (갑1), 공유자전원지분전부이전 (갑2) 등이 존재하나, 말소기준권리에 의해 정리될 것으로 예상됩니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 시설

* 물건지 인근으로는 가산디지털단지역을 중심으로 다수의 오피스, 지식산업센터, 상업 시설이 밀집해 있어 활발한 업무 및 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

* 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 임대 시장

* 가산동 지역은 직장인 수요가 풍부하여 오피스텔의 임대 수요가 꾸준한 편입니다.

* 최근 매매 사례를 보면, 유사 면적의 오피스텔이 2억 8천 9백만원에서 2억 9천 4백만원 사이에서 거래되었습니다. (2024년 9월, 2026년 1월 거래 사례 참조)

5. 생활 정보

5.1. 편의 시설

* 단지 내 또는 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 가산디지털단지역 인근의 대형 쇼핑몰, 금융 기관, 병원 등 다양한 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 주거 환경

* 업무시설(오피스텔)로 등록되어 있으며, 주변 주거 환경은 오피스텔, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

* 임차인 민세홍은 대항력이 존재하며, 보증금 500만원은 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다. 따라서, 해당 임차인과의 협의 또는 보증금 인수 여부를 신중하게 검토해야 합니다.

* 다만, HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건을 명시하고 있어, 실제 인수 여부는 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 건축물 상태

* 건물은 2021년 준공되어 비교적 신축 건물이나, 내부 관찰이 불가하여 실제 이용 상태 및 하자 여부는 현장 조사를 통해 반드시 재확인해야 합니다.

6.3. 토지이용계획

* 해당 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 여러 법적 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건 서울특별시 금천구 가산동 142-20 벨리지움 제6층 제602호 오피스텔은 가산디지털단지역 인근의 우수한 입지 조건과 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 교통 및 편의시설 이용이 편리하며, 임대 수요 또한 꾸준할 것으로 예상됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재, HUG 인수조건 변경에 따른 불확실성, 그리고 공부와의 차이 및 내부 확인 불가 등의 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 철저한 권리 분석 및 현장 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 가산디지털단지역의 풍부한 배후 수요를 바탕으로 한 안정적인 임대 수익 창출 가능성.

* 비교적 신축 건물로 향후 관리 및 유지 보수 비용 부담이 적을 것으로 예상.

* 2026년 1월 최고 2억 9천 4백만원에 거래된 사례와 비교 시, 감정가 수준에서 낙찰될 경우 시세 대비 합리적인 취득 가능성.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 294,000,000원

* 최근 실거래가 범위: 289,000,000원 ~ 294,000,000원

* 본 물건은 대항력 있는 임차인(소액보증금)이 존재하며, HUG 인수조건 변경으로 인한 불확실성 등 리스크 요인을 고려해야 합니다.

* 보증금 500만원은 낙찰가가 인수해야 할 가능성이 있으며, 이는 시세에 영향을 줄 수 있습니다.

* 현 시세 및 권리 관계, 향후 임대 가능성 등을 종합적으로 고려했을 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

* 잠재적 리스크와 인수 부담을 감안하여, 2억 7천만원 ~ 2억 8천 5백만원 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. (이는 제안이며, 최종 입찰가는 개인의 투자 성향 및 위험 감수 수준에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.