나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103484 [1] 서울특별시 동작구 상도동 7-19 벨라루체 6층603호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일신감정 · 평가일 2025.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 상도1동 소재 '서울강남초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 단독주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 일반 주택지대로서 제반
주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바 정류장까지
의 거리, 운행빈도 등으로 보아 제반 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상6층 건 내 6층 603호로서,
외벽: 치장벽돌 마감 등,
창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)로 이용중임.
※ 상세이용상황은 후첨 '건물이용 및 임대현황도' 참조 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있
음.

토지의 형상 및 이용상태

남측 하향 완경사지를 평탄하게 정지한 2필 일단의 부정형 토지로서 주거용 건부지로 이용중
임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6미터인 아스팔트 포장도로에 일부 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,2) 공히 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방
어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역이며,
기호 1)은 상대보호구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 등기사항전부증명서상 2024년 1월 2일자로 서울중앙지방법원의 임차권등기명령(2023
카임32347)에 의거 주택임차권이 설정되어 있으며, 상세 내역은 다음과 같음.

- 임차보증금: 465,000,000원
- 범위: 전유부분 전부
- 임대차계약일자: 2021년 11월 17일
- 주민등록일자: 2021년 12월 29일
- 점유개시일자: 2021년 12월 29일
- 확정일자: 2021년 11월 15일
- 임차권자: 김지혜

물건 비고

임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103484 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 상도동 7-19 벨라루체 6층603호

용도: 도시형생활주택

감정가: 440,000,000원

토지면적: 21.41㎡ (약 6.48평)

토지지분: 21.415㎡ (약 6.48평)

건물면적: 35.17㎡ (약 10.63평)

건물지분: 35.17㎡ (약 10.63평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

본건은 서울특별시 동작구 상도1동에 소재하며, '서울강남초등학교' 북측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 일반 주택지대입니다.

차량 출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 남서측으로 노폭 약 6미터의 아스팔트 포장도로에 일부 접해 있습니다.

3. 권리분석

본건 건물 등기부 요약 결과, 다음과 같은 권리관계가 확인됩니다.

* 소유권 보존: 에코피씨엠주식회사 (2021.01.08)

* 소유권 이전: 박제연 (2022.01.25)

* 근저당권: 이준성 (195,000,000원, 2022.02.24) - 말소기준권리

* 주택임차권: 김지혜 (465,000,000원, 2024.01.09 등기, 2021.11.15 확정일자) - 매각으로 소멸 예정

* 강제경매: 주택도시보증공사 (465,000,000원, 2025.07.22 등기) - 본 경매 사건

* 가압류: 롯데카드 (17,583,306원, 2026.04.10 등기) - 매각으로 소멸 예정

말소기준권리인 근저당권보다 후순위인 주택임차권, 강제경매, 가압류 등은 매각으로 인해 소멸됩니다.

따라서 매수인은 인수하는 부담이 없으며, 소유권 이전 등기 시 모든 권리가 말소될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김지혜

* 보증금: 465,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 29일

* 확정일자: 2021년 11월 15일

* 배당신고일자: 2024년 01월 09일

* 대항력: 없음

* 비고: 본건은 HUG 인수조건 변경 및 임차보증금반환채권 승계인인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각됩니다. 따라서 임차인의 보증금에 대한 매수인의 인수 의무는 없습니다.

4. 상권분석

본건은 서울특별시 동작구 상도동에 위치하며, 주변이 주거지역으로 형성되어 있어 기본적인 생활 상권이 형성되어 있습니다.

다세대주택, 단독주택, 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재하고 있어 상권은 일반적인 수준입니다.

제공된 정보 및 일반적인 주변 시설 검색 결과, 혐오시설이나 특별히 문제가 될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

본건은 2020년 12월 30일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 신축 건물(도시형생활주택)입니다.

내부에는 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 승강기 설비, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변에 '서울강남초등학교'가 위치하고 있으며, 대중교통 이용이 용이한 입지입니다.

6. 잠재적 리스크

본건 매각 조건에 따라 임차보증금 반환 채권 승계인인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각됩니다.

임차인 김지혜 씨의 보증금은 465,000,000원이지만, 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권은 소멸됩니다.

다만, 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 채권자인 주택도시보증공사가 잔액에 대한 채권을 포기하는 조건이므로 매수인에게 추가적인 보증금 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

건축물 준공 연도가 2020년으로 비교적 신축이므로 건물 노후로 인한 큰 하자는 없을 것으로 보이나, 정확한 상태는 현장 방문을 통한 점검이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 2020년에 준공된 신축 도시형생활주택으로, 권리관계가 명확하여 매수인이 인수할 권리 및 부담이 없는 깨끗한 물건입니다.

특히 임차인의 대항력이 없고 HUG에서 보증금 반환 채권에 대한 매수인의 인수 부담을 포기하는 조건으로 매각되므로, 안전한 부동산 투자를 고려할 수 있습니다.

입지 조건 및 주변 시세를 고려했을 때, 합리적인 가격으로 입찰 시 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 2020년 준공 신축 건물로 상품성이 우수합니다.

* 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

* HUG에서 잔여 보증금에 대한 매수인의 인수 의무를 포기하는 조건이 명시되어 있어 안전성이 높습니다.

* 서울시 동작구 상도동이라는 입지 조건을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정평가액은 440,000,000원입니다.

주변 실거래가 데이터를 분석한 결과, 유사 면적(39.26㎡)의 다세대주택이 2026년 4월에 380,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

본건은 해당 사례보다 면적은 작지만, 2020년 준공으로 훨씬 신축이며 도시형생활주택이라는 점에서 차이가 있습니다.

신축 건물이라는 점과 권리 관계가 깨끗하다는 점을 고려하여, 감정평가액을 기준으로 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가: 430,000,000원 ~ 450,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.