나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103503 [1] 서울특별시 관악구 신림동 713-1 성진리치빌5차 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남강 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""난곡초등학교"" 북측 인근에 위치하고, 주변은 다세
대주택 및 아파트, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 공동주택외1 중 제2층 제202호로서,
외벽은 석재붙임 마감 등
내벽은 벽지 및 일부타일붙임 마감 등
창호는 섀시창호마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수, 도시가스에 의한 난방설비, 주차장, 승강기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북측 하향 완경사지에 평탄하게 조성된 2필일단의 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 북측으로 노폭 약 6~8m 내외, 남측으로 노폭 약 5m 내외 포장도로 등과 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

신림동 713-1 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역 <가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협
조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>,
역사문화환경보존지역(자세한사항은 문화재청(천연기념물과) 서울특별시(문화재과) 관악구
(문화체육과)로 문의바람)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

물건 비고

임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103503 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 713-1 성진리치빌5차 2층 201호

용도: 다세대주택

토지면적: 18.46㎡ (약 5.58평)

토지지분: 18.46㎡ (약 5.58평)

건물면적: 29.54㎡ (약 8.94평)

건물지분: 29.54㎡ (약 8.94평)

감정가: 275,000,000원

1.3. 건축물 현황

건물명: 성진리치빌5차

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 공동주택 외 1

사용승인일: 2021년 02월 02일

해당층: 2층 (총 5층 중)

전용면적: 29.54㎡ (약 8.94평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "난곡초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 아파트, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

- 신림동 713-1: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 정비구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역.

- 상기 용도지역 및 지구, 구역 등 관련 법규를 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

집합건물 등기부등본상 말소기준권리는 2025년 02월 19일 접수된 관악세무서장의 압류(갑3)입니다. 본 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

- 주택도시보증공사 (채권자, 김주연): 보증금 275,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-09-01, 확정일자 2023-08-28, 배당신고일자 2023-09-15, 대항력 없음.

- 박시우: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-03-11, 대항력 있음.

- 주의: 대항력 있으나 보증금/차임 금액 미상(0원)으로, 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

- 유수경: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-09-13, 대항력 있음.

- 주의: 대항력 있으나 보증금/차임 금액 미상(0원)으로, 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

- 임주성: 보증금 3,000,000원, 차임 250,000원, 전입일자 2025-03-20, 확정일자, 배당신고일자 2025-08-12, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원.

주택도시보증공사(김주연)의 경우 대항력이 없어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 박시우, 유수경은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 표기되어 있어 실제 인수 여부 및 그 금액에 대한 추가 확인이 필요합니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않을 가능성이 높습니다.

3.3. 기타 권리관계

- 소유권보존, 공유자전원지분전부이전, 압류, 강제경매 등기 외 다수 등기 존재하나, 말소기준권리 이후 등기는 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본 물건은 난곡초등학교 인근에 위치하여 주거지로서의 기본적인 편의성을 갖추고 있습니다. 주변에 다양한 다세대주택, 아파트 단지 및 근린생활시설이 있어 생활 인프라가 형성되어 있습니다.

(검색 결과, 특별히 혐오시설이 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.)

4.2. 시세 동향

최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 유사 물건들의 거래 가격은 다음과 같습니다.

- 2026년 7월, 30.92㎡ 빌라(제일빌라) 185,000,000원 거래. (평당 약 197만원)

- 2026년 7월, 29.56㎡ 다세대(드림하우스) 320,000,000원 거래. (평당 약 1082만원)

- 2026년 7월, 45.37㎡ 다세대(어반팰리스) 390,000,000원 거래. (평당 약 860만원)

본건의 건물면적은 29.54㎡ (약 8.94평)으로, 드림하우스와 유사한 면적을 가집니다. 최근 거래된 드림하우스(2015년식)가 320,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(2020-2021년식 신축)은 유사하거나 더 높은 가치를 지닐 것으로 예상됩니다. 감정가 275,000,000원은 최근 거래 사례 중 중간값 또는 다소 낮은 수준으로 평가될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 난곡초등학교가 인접하여 자녀 교육 환경이 비교적 양호합니다.

5.2. 건물 편의시설

본 건물은 철근콘크리트 구조이며, 위생 및 급배수 시설, 도시가스 난방 설비, 주차장, 승강기 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 복잡성

대항력 있는 임차인(박시우, 유수경)이 존재하며, 보증금 및 차임이 0원으로 표기되어 있습니다. 이는 명확한 인수 대상 보증금은 없음을 시사하지만, 임차권의 존속 및 잠재적인 추가 요구사항 발생 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경 및 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각은 특수한 거래 조건을 의미합니다. 이는 보증금 반환 채권 처리에 대한 절차가 복잡하거나 특수한 합의가 있었음을 나타내므로, 계약 전 HUG 측과 명확한 확인이 필요합니다.

6.3. 공부와의 차이 없음

감정평가 상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있으나, 현황과 다를 가능성은 항상 존재하므로 직접 확인이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신림동 일대의 신축급 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 최근 유사 물건의 높은 시세 거래를 고려할 때, 향후 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 HUG 인수조건 변경 등 복잡한 권리관계 및 특수 거래 조건은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 조건은 낙찰자의 보증금 부담을 덜어줄 수 있으나, 대항력 있는 임차인과의 관계 정리는 신중하게 접근해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

- 신축급 건물(2020-2021년 준공)로 연식이 짧아 상품성이 우수합니다.

- 난곡초등학교 인근의 주거 입지로, 안정적인 수요가 예상됩니다.

- 최근 인근 유사 물건의 시세 상승세를 볼 때, 시세차익 기대가 가능합니다.

- '인수 보증금 합계: 0원' 조건으로 보증금 관련 부담이 최소화될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 275,000,000원을 기준으로, 유사 면적의 최근 거래가(320,000,000원) 및 잠재적 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 대항력 있는 임차인(박시우, 유수경)의 존재 및 0원 보증금으로 인한 불확실성을 감안하여, 감정가 대비 90~95% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 250,000,000원 ~ 270,000,000원.

입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태 및 임차인 현황을 직접 확인하고, 관련 서류(매각물건명세서 등)를 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.