나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103504 [1] 서울특별시 관악구 신림동 713-1 성진리치빌5차 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한주 · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""난곡초등학교"" 북측 인근에 위치하고, 주변은 다세대주택 및
아파트, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 공동주택외1 중 제2층 제202호로서,
외벽은 석재붙임 마감 등
내벽은 벽지 및 일부타일붙임 마감 등
창호는 섀시창호마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수, 도시가스에 의한 난방설비, 주차장, 승강기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북측 하향 완경사지에 평탄하게 조성된 2필일단의 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 북측으로 노폭 약 6~8m 내외, 남측으로 노폭 약 5m 내외 포장도로 등과 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2) 공히
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:
194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 역사문화환경보존
지역(자세한사항은 문화재청(천연기념물과) 서울특별시(문화재과) 관악구(문화체육과)로
문의바람)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동 713-1번지 성진리치빌5차 2층202호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울중앙지방법원 2025타경103504 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 사용승인일은 2021년 2월 2일입니다.

총 5층 건물 중 2층에 위치하며, 전용면적은 20.99㎡ (약 6.35평)입니다.

토지 면적은 13.12㎡ (약 3.97평)이며, 건물과 토지 일괄매각 대상입니다.

감정평가액은 214,000,000원입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 난곡초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 다세대주택, 아파트, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 북측으로 하향하는 완경사지에 평탄하게 조성된 2필 1단의 부정형 토지로, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

건물의 서측 및 북측으로는 노폭 약 6~8m 내외, 남측으로는 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접하고 있어 도로 조건이 양호합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 정비구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역 등 다양한 법적 제한 사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 부동산강제경매로, 신청채권자는 주OOOOOOO입니다.

등기부등본상 소유권보존등기(갑1)는 2021년 2월 9일에 김봉재 외 2명 명의로 이루어졌으며, 이후 공유자 전원 지분 이전(갑2) 및 여러 압류(갑3, 갑4)가 말소되었습니다.

가장 주목할 부분은 임차인 노영은(주택도시보증공사)의 주택임차권(을3)입니다. 2021년 8월 31일 전입, 2021년 8월 12일 확정일자를 받았으며, 보증금 210,000,000원입니다. 이 임차권은 등기부상 '인수'로 기재되어 있습니다.

하지만, 물건명세서 상 특이사항으로, 해당 임차인은 신청채권자로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였으며, 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다 (2026.6.26.자). 이로 인해 매수인이 인수해야 할 임대차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

또한, 임차인 이지현이 2024년 2월 14일 전입하였으며, 대항력은 있으나 보증금은 0원, 차임 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 금액적인 부담은 없으나, 명도 시 법적 절차에 따른 진행이 필요할 수 있습니다.

채권 총액은 210,000,000원으로, 이는 주택도시보증공사의 경매 신청 채권액과 일치합니다.

본 건의 말소기준권리는 2025년 2월 19일자 관악세무서장의 압류(갑3)로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 지역에 위치하며, 주변에 다세대주택, 아파트, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 생활권 상권입니다.

대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 편의점, 식당, 소매점 등의 근린생활시설이 분포할 것으로 예상됩니다.

최근 매매된 주변 다세대/연립주택 거래 사례들을 보면, 건물의 연식, 면적, 층수 등에 따라 가격 편차가 크게 나타납니다. 이는 해당 지역의 주택 시장이 개별 물건의 특성에 따라 가치가 다르게 평가됨을 시사합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 난곡초등학교가 북측 인근에 위치하고 있어 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다. 또한, 상대보호구역으로 지정되어 교육 환경 보호 측면이 있습니다.

* 교통: 인근 노선버스정류장을 통해 서울 시내 각지로 이동이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 소규모 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 건물 내부 설비: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 주차장, 승강기 등이 갖추어져 있어 거주 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 이지현: 보증금 0원, 차임 0원에 대항력이 존재합니다. 재산상 직접적인 금전 부담은 없으나, 명도 진행 시 법적 절차 준수가 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 역사문화환경보존지역, 대공방어협조구역 등 다수의 법적 규제를 받고 있어, 향후 건축 행위나 개발 등에 제약이 따를 수 있습니다. 이와 관련한 상세 내용은 관련 부서에 직접 확인이 필요합니다.

* 임차권 인수 부담 소멸: 노영은 임차인의 임차권이 등기부상 '인수'로 기재되었으나, 매수인에게 잔존 보증금 반환 청구권을 포기하는 확약서가 제출되어 인수 부담은 없는 것으로 정리되었습니다. 이는 잠재적 리스크가 해소된 긍정적 요소입니다.

* 주변 시설: 일반적인 주거 지역으로, 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 입찰 전 주변 현장 방문을 통해 직접적인 환경을 파악하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동의 중심부에 위치한 비교적 신축(2021년 사용승인)의 다세대주택입니다. 난곡초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 좋고, 대중교통 이용 및 주차 등 생활 편의 시설 접근성 또한 우수합니다.

권리 분석상 가장 큰 쟁점이었던 대항력 있는 임차인 노영은의 경우, 매수인에게 보증금 반환 청구권을 포기하는 확약서를 제출함으로써 법적, 금전적 인수 부담이 완전히 해소되었습니다. 또한, 보증금 0원의 임차인 이지현은 명도 절차 진행 시 주의가 필요하나 재산상 위험은 없습니다.

건물 자체는 승강기, 주차장 등 편의 설비를 갖추고 있어 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

다만, 토지이용계획 상 역사문화환경보존지역 등 여러 규제가 존재하므로, 향후 활용 계획 수립 시 면밀한 검토가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 소액 투자 가능: 감정가 2억 1,400만원으로, 서울 지역에서 신축급 다세대주택에 투자할 수 있는 기회입니다.

* 명확해진 권리관계: 임차인의 확약서 제출로 인해 인수 부담이 소멸되어 권리관계가 매우 명확합니다.

* 신축급 건물: 2021년 사용승인 건물이므로, 리모델링 등의 초기 투자 부담이 적습니다.

* 잠재적 시세 차익: 향후 재개발 또는 지역 가치 상승 시 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 214,000,000원입니다.

건물 전용면적 20.99㎡(약 6.35평) 기준으로, 감정가는 약 10,200,000원/㎡ 수준입니다.

주변 최근 실거래 사례를 보면, 비슷한 규모의 다세대주택(29.56㎡)이 320,000,000원(약 10,820,000원/㎡)에 거래된 사례가 있어, 본 건의 감정가는 시세 수준에서 적정하게 책정된 것으로 판단됩니다.

특히, 본 물건은 임차인 관련 인수 부담이 없고, 건물 연식이 짧다는 장점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하로 낙찰받는 것이 유리할 것으로 예상됩니다.

종합적인 권리 분석 결과와 시장 상황을 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 190,000,000원에서 210,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다. (감정가 대비 약 88.8% ~ 98.1%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.