나이스옥션 법원경매 창원 2024타경4311 [4] 경상남도 김해시 내동 1119-2 3층301호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-20

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경4311 [4] 경상남도 김해시 내동 1119-2 3층301호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매1계 2024타경4311 | 소재지: 경상남도 김해시 내외중앙로 73, 3층301호 | 감정가: 443,000,000원 | 최저가: 158,771,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 창원지방법원 2024타경4311 (4)이며, 용도는 근린생활시설, 매각대상은 토지/건물 일괄매각인 부동산 임의경매 물건입니다.

감정가는 443,000,000원으로 책정되었습니다.

본건은 유동화물건으로 진행되고 있습니다.

1.2. 물건 현황 (면적 기준)

소재지는 경상남도 김해시 내동 1119-2 3층301호입니다.

토지 면적은 56.72㎡ (약 17.16평)이며, 건물 면적은 307.64㎡ (약 93.06평)입니다.

토지/건물 제시외면적은 없습니다.

1.3. 핵심 특이 사항 및 주의 사항

본건은 과거 요양병원으로 이용되었으나, 현황조사일 기준 현재 미운영 중인 것으로 조사되었습니다.

또한, 현황조사일 기준으로 관리비 미납내역이 30,053,943원 (연체료 별도) 존재하며, 이는 매수인이 인수할 가능성이 있는 금액이므로 입찰 전 철저한 확인이 필요합니다.

2. 입지 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 경상남도 김해시 내동 소재 "가야중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 각종 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재하는 중심 상권 지역입니다.

특히 본건의 토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역(중심상업용지)에 해당되어, 김해 내동 지역의 상업 중심지로 판단됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 출입이 가능하며, 대로2류(폭 30m-35m)에 접합하고 보행자전용도로가 함께 접합하고 있어 접근성이 매우 우수합니다.

대중교통 사정 또한 양호하여 전반적인 입지 여건은 최고 수준으로 평가됩니다.

3. 상권 분석

3.1. 토지이용계획 분석

본건은 일반상업지역 및 중심상업용지에 위치하며 방화지구, 시가지경관지구(일반)로 지정되어 있습니다.

이는 건폐율 및 용적률이 높아 상업용 부동산으로서 개발 및 활용 가치가 높다는 것을 의미합니다.

대로변에 접하고 있어 가시성과 유동인구 확보에 유리합니다.

3.2. 주변 환경 및 상권

주변에 대규모 아파트 단지가 있어 배후 수요가 풍부하며, 다양한 근린생활시설이 혼재되어 활발한 소비 상권이 형성되어 있습니다.

과거 요양병원으로 이용되었던 만큼 의료, 교육, 대형 학원, 전문 사무실 등의 업종으로의 전환 및 재활용 가능성이 높습니다.

3.3. 생활정보 및 혐오시설

주변에 공원, 학교가 있어 쾌적하고 편리한 생활 환경이 갖춰져 있습니다.

감정평가서에 명시된 내용만으로는 주변에 특별한 혐오시설이 확인되지 않아, 제반 입지여건은 양호한 것으로 판단됩니다.

4. 권리 분석

4.1. 경매 권리

본건은 부동산 임의경매이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

등기부상 권리관계는 창원지방법원 사건번호를 통해 말소기준권리 및 후순위 권리들의 소멸 여부를 반드시 확인해야 합니다.

채무자와 소유자가 동일인(의OOOOOOOOOO)이므로 복잡한 채무관계의 발생 가능성은 상대적으로 낮아 보입니다.

4.2. 잠재적 리스크 및 해결 방안

가장 큰 리스크는 현황조사일 기준 관리비 미납액(30,053,943원, 연체료 별도)의 인수 가능성입니다.

집합건물 공용부분에 대한 관리비는 매수인이 인수해야 한다는 대법원 판례가 있으므로, 입찰 전 관리 주체에 미납내역 및 공용/전용 구분 내역을 반드시 확인하고 입찰가를 결정해야 합니다.

현재 미운영 중이므로 명도 및 재임대 시점까지의 공실 리스크 및 이에 따른 추가 관리비 발생 가능성도 염두에 두어야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 김해시 내동의 일반상업지역에 위치한 대형 근린생활시설로, 최고 수준의 입지 및 상권 잠재력을 보유하고 있습니다.

과거 요양병원으로 사용되어 의료 관련 시설로의 재개원 및 대형 오피스, 학원, 기타 서비스업 시설로의 용도 변경이 용이할 것으로 보입니다.

다만, 약 3천만원 이상의 미납 관리비 리스크를 명확히 파악하고 이를 입찰가에 반영하는 것이 중요합니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 일반상업지역, 대로변 접합, 중심 상업용지로서 희소성이 높고 미래가치가 우수합니다.

풍부한 배후수요: 아파트 단지가 밀집되어 있어 의료, 교육, 대형 식당 등 다양한 업종의 수요를 흡수할 수 있습니다.

용이한 용도 변경: 대형 면적으로 설계되어 요양병원 외에도 다양한 전문 시설로의 변경이 용이한 구조를 갖추고 있습니다.

관리비 리스크 반영 시 고수익 기대: 미납 관리비에 대한 명확한 분석을 통해 입찰가를 보수적으로 책정한다면, 시세 대비 저렴하게 취득하여 높은 임대수익률을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매1계