나이스옥션 법원경매 창원 2024타경4311 [3] 경상남도 김해시 내동 1119-2 2층201호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경4311 [3] 경상남도 김해시 내동 1119-2 2층201호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경4311
• 주소: 경상남도 김해시 내외중앙로 73, 2층201호
• 감정가: 601,000,000원
• 최저가: 215,398,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 근린생활시설

창원지방법원 경매1계 2024타경4311 | 소재지: 경상남도 김해시 내외중앙로 73, 2층201호 | 감정가: 601,000,000원 | 최저가: 215,398,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 창원지방법원 2024타경4311 (3)이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

본 물건의 용도는 근린생활시설로 분류되어 있습니다.

경매구분은 부동산 임의경매이며, 소유자 및 채무자는 의OOOOOOOOOO, 채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

감정가는 601,000,000원으로 평가되었습니다.

1.2. 면적 정보

본 물건은 경상남도 김해시 내동 1119-2에 위치한 건물 중 2층201호(사건번호 기준)로, 실제 감정평가상으로는 지하1층 103호 외 5개호(일련번호 1-6)로서 요양병원 용도로 이용되었던 부분입니다.

토지면적은 55.46㎡ (약 16.77평)입니다.

건물면적은 296.10㎡ (약 89.57평)입니다.

1.3. 특이사항 및 주의사항

본 물건은 유동화물건으로 진행되는 경매이며, 입찰 전 아래 주의사항을 반드시 확인해야 합니다.

가. 유치권 및 명도 관련 위험

- 요양병원으로 이용되었으나, 현재는 미운영 중인 것으로 조사되었습니다. 시설이용 중단에 따른 명도 관련 마찰 및 폐업 시 원상복구 문제 등이 발생할 수 있습니다.

나. 관리비 미납 리스크 (가장 큰 재정적 위험)

- 현황조사일 기준으로 *미납 관리비가 29,387,813원*이며 연체료는 별도입니다. 미납 관리비는 낙찰자가 인수할 가능성이 높으므로, 이를 인수가격에 포함하여 입찰가격을 산정해야 합니다.

다. 시설 이용 상태

- 건물의 구조는 철근콘크리트조 평슬라브지붕 지하 2층/ 지상 10층 건물이며, 1998년 6월 11일에 사용승인되었습니다.

- 이용 상태는 요양병원으로 이용되었던 호실들(일련번호 1-6)이며, 현재는 미운영 중인 상태입니다.

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 입지 조건

본 물건은 경상남도 김해시 내동 소재 "가야중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지와 각종 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재하는 주상복합지역의 중심입니다.

일반상업지역 내에 위치하여 상업적 용도로서의 가치가 높으며, 대로2류(폭 30m-35m) 및 보행자전용도로에 접합하고 있어 차량 및 도보 접근성이 모두 양호합니다.

전반적인 대중교통 사정 역시 양호하여 제반 입지 여건은 매우 뛰어난 것으로 판단됩니다.

2.2. 상권 분석

본건은 일반상업지역 및 지구단위계획구역(중심상업용지)에 해당되어 상업시설로서의 개발 및 운영 자유도가 높습니다.

인근에 대규모 주거단지와 학교(가야중학교 등)가 밀집되어 있어 기본 배후 수요가 풍부한 안정적인 상권입니다.

기존에 요양병원으로 사용되었던 넓은 면적(89.57평)을 고려할 때, 학원, 병의원, 대형 프랜차이즈 식당, 오피스 등의 업종으로 전환 시 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

2.3. 생활 정보 및 주변 시설

주변에는 다수의 상업시설, 학원, 공원 등이 위치하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

(네이버 지도 서비스 기반 확인) 본건 주변은 학원 및 상업시설이 밀집되어 있으며, 검색을 통해 특정할 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

다만, 일반상업지역 특성상 다양한 상업시설이 혼재되어 있으므로 현장 방문을 통한 상권 분위기 확인이 필요합니다.

3. 권리 분석

본 물건은 부동산 임의경매 건으로, 소유자 겸 채무자가 동일한 상태에서 진행되는 단순 경매 사건입니다.

가장 큰 권리 분석상의 특징은 현황조사 보고서 상에 명시된 거액의 '미납 관리비'입니다.

- 미납 관리비 처리

- 아파트 등의 공동주택이 아닌 상업용 건물이라도, 집합건물의 공용부분에 대한 미납 관리비는 특별승계인(낙찰자)에게 승계될 수 있다는 대법원 판례가 있습니다.

- 이 사건 미납액 29,387,813원(연체료 별도)은 매각 대금 납부 후 별도로 처리해야 하는 낙찰자의 인수금액이 될 가능성이 매우 높으므로, 반드시 예상 입찰가에 반영해야 합니다.

- 기타 권리 분석

- 임대차 관계는 미상으로 조사되어, 낙찰 후 임차인이 존재할 경우 명도(인도명령 또는 명도소송) 과정이 발생할 수 있습니다. 매각물건명세서 등 상세 권리분석 자료를 통해 정확한 임차인 유무 및 대항력 여부를 확인해야 합니다.

4. 잠재적 리스크 및 대응 방안

가. 미운영 시설의 재활용 리스크

- 요양병원 시설은 특수한 구조(병실, 간호사실, 급수/배수 설비 등)로 이루어져 있어, 다른 용도(일반 사무실, 학원 등)로 변경 시 내부 인테리어 및 설비 철거/변경에 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다. (원상복구 문제)

나. 관리비 인수 리스크

- 미납 관리비 약 3천만원은 현금화하기 어려운 유동성 리스크입니다. 낙찰자는 관리 주체와의 협상을 통해 관리비 미납액 중 공용부분에 해당하는 금액만 부담하고, 전용부분에 해당하는 금액은 채무자에게 청구하는 방안을 고려해야 합니다.

다. 주소지 불일치 가능성 (세부확인 필요)

- 사건번호상의 주소(2층 201호)와 감정평가상의 내용(지하1층 103호 외 5개호, 요양병원 이용)의 일관성을 현장조사 및 감정평가서 원본을 통해 면밀히 확인해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 김해시 내동의 핵심 상업지역에 위치하며, 일반상업지역 내 대형 면적의 근린생활시설이라는 점에서 입지적 가치 및 잠재적인 투자가치는 매우 높습니다.

다만, 약 3천만원에 달하는 미납 관리비가 낙찰자가 인수해야 할 실질적인 부담금으로 작용하므로, 입찰 시 감정가 대비 미납 관리비 및 리모델링 비용을 충분히 공제한 보수적인 가격 산정이 필수적입니다.

*요양병원이라는 특수 용도를 일반 근린생활시설로 변경하는 리모델링 계획 및 비용 산출이 성공적인 투자로 이어지는 핵심 요소가 될 것입니다.*

5.2. 투자 포인트

가. 최고의 입지

- 일반상업지역, 중심상업용지 내 위치하며 대로변에 인접한 최상급 상업 입지입니다. (환금성 우수)

나. 대형 면적 활용성

- 건물면적 296.10㎡ (약 90평)의 대형 면적으로, 분할 임대나 단일 대형 학원, 병원, 오피스 등으로 재구성하기 용이합니다.

다. 인수 리스크를 통한 경쟁률 감소 효과

- 거액의 미납 관리비는 일반 투자자에게 심리적 부담으로 작용하여 경쟁률을 낮추는 효과를 가져올 수 있습니다. 인수 리스크를 정확히 분석하고 입찰가에 반영할 수 있는 전문 투자자에게는 오히려 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매1계