나이스옥션 법원경매 창원 2024타경4311 [5] 경상남도 김해시 내동 1119-2 3층302호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-20

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경4311 [5] 경상남도 김해시 내동 1119-2 3층302호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매1계 2024타경4311 | 소재지: 경상남도 김해시 내외중앙로 73, 3층302호 | 감정가: 349,000,000원 | 최저가: 125,081,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 현황 보고

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 창원지방법원 2024타경4311 (5)

소재지: 경상남도 김해시 내동 1119-2 3층302호

용도: 근린생활시설 (구 요양병원)

감정가: 349,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

토지면적: 46.68㎡ (약 14.12평)

건물면적: 242.35㎡ (약 73.31평)

건물구조: 철근콘크리트조, 지하 2층 / 지상 10층 중 3층 (1998년 사용승인)

1.2. 핵심 특이사항 및 주의 사항

본 물건은 유동화물건으로 진행되며, 과거 요양병원으로 이용되었으나 현재는 미운영 상태로 조사되었습니다. 핵심적인 주의사항은 다음과 같습니다.

첫째, 현황조사일 기준 관리비 미납내역이 24,737,101원 (연체료 별도)으로 확인되었습니다. 낙찰자는 공용부분 관리비에 대해 인수 책임이 발생할 수 있으므로 입찰 시 이 금액을 반드시 고려하여야 합니다.

둘째, 요양병원 용도의 특성상, 다른 용도로 변경하거나 재운영하기 위해서는 관련 법규 및 건축법상 용도변경 절차가 필요할 수 있습니다.

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 입지 조건

본건은 경상남도 김해시 내동의 중심 상업지역에 위치하며, "가야중학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 각종 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재하는 주거 및 상업 복합 지역입니다. 일반상업지역 내에서도 대로2류(폭 30m-35m)에 접합되어 차량 접근성이 매우 뛰어나며, 전반적인 대중교통 사정 또한 양호한 수준입니다.

2.2. 상권 분석

용도지역이 일반상업지역 및 지구단위계획구역(중심상업용지)으로 지정되어 있어 상업시설로서의 가치가 높게 평가됩니다. 해당 지역은 주거 배후 수요가 풍부하여 학원, 병원, 오피스텔, 각종 프랜차이즈 등 다양한 업종의 수요가 예상됩니다. 특히, 242.35㎡ (약 73.31평)에 달하는 넓은 전용면적은 소규모 시설로는 어려운 대형 면적 수요(예: 전문 병원, 대형 학원, 피트니스센터 등)를 충족시킬 수 있는 장점입니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 진행 및 권리 관계

본 물건은 채무자 겸 소유자인 '의OOOOOOOOOO'에 대해 채권자 '에OOOOOOOOOOOOOOOOOO'가 신청한 부동산 임의경매 사건입니다. 유동화물건의 특성상 권리관계는 비교적 단순하고 명확할 가능성이 높으나, 매각물건명세서상의 말소기준권리 및 임차인 현황을 최종 확인해야 합니다. 현재 제시된 정보만으로는 임대차 관계는 '미상'으로, 현황조사서 및 추가적인 권리 분석이 필수적입니다.

3.2. 인수 조건 및 리스크

가장 큰 인수 리스크는 24,737,101원의 관리비 미납액(연체료 별도)입니다. 대법원 판례에 따라 전 소유자의 공용부분 관리비 채무는 낙찰자에게 승계될 수 있습니다. 이 금액은 입찰가 산정 시 반드시 반영해야 합니다. 그 외 권리 분석상 낙찰자가 인수할 만한 중대한 하자는 없을 것으로 보이나, 미상인 임대차 관계의 경우 대항력 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

4. 생활 정보 및 주변 환경

4.1. 주변 환경 및 교통

본건은 김해시 내동의 주상복합 중심지에 위치하며, 생활 편의시설 접근성이 매우 우수합니다. 대로변에 위치하여 가시성이 좋고, 인근에 학교(가야중학교) 및 아파트 단지가 있어 유동 인구가 풍부합니다. 전반적으로 주거 환경과 상업 환경이 조화롭게 형성된 지역입니다.

4.2. 혐오 및 기피시설 분석

제시된 정보 및 일반적인 김해시 내동 상권을 고려할 때, 본 물건 주변에 매각 가치에 중대한 영향을 미칠 만한 대형 혐오시설(쓰레기 소각장, 폐수 처리 시설 등)은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 일반상업지역의 특성상 차량 통행량이 많고 소음이 발생할 수 있다는 점은 인지해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 주요 리스크

용도변경 리스크: 과거 요양병원으로 사용되었기 때문에, 일반 근린생활시설로 사용하기 위해 내부 구조 변경 및 용도변경 허가가 필요할 수 있습니다. 특히 병원 용도는 건축법상 특정 기준을 충족해야 하므로 전환 비용이 발생할 수 있습니다.

관리비 미납액: 약 2천 5백만 원에 달하는 미납 관리비는 낙찰자가 인수할 가능성이 높아, 예상치 못한 추가 비용으로 작용할 수 있습니다.

5.2. 리스크 해결 방안

관리비 미납액은 채권자 또는 관리 주체와 협상을 통해 공용부분 승계 범위 및 금액을 사전에 확인하거나, 입찰 시 최저가 대비 충분히 차감하여 입찰가를 산정해야 합니다. 용도변경 필요 여부 및 비용은 사전에 김해시청 건축과에 문의하여 구체적인 정보를 확보하는 것이 필요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 김해시 내동의 핵심 상업 지역에 위치하며, 일반상업지역이라는 최상의 용도지역을 바탕으로 높은 잠재 가치를 지닌 물건입니다. 242.35㎡ (약 73.31평)의 넓은 면적은 대형 수요를 흡수할 수 있는 장점을 가집니다. 다만, 약 2천 5백만 원의 미납 관리비와 요양병원 용도 변경의 리스크를 명확히 인지하고 입찰에 참여해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 대로변에 접하고 중심상업지역에 위치하여 가시성과 접근성이 매우 우수합니다.

대형 면적 활용: 73.31평의 면적으로 전문 병원, 대형 학원, F&B, 오피스 등 다양한 고수익 업종 유치가 가능합니다.

개발 잠재력: 주변 아파트 단지와 학교를 배후에 둔 안정적인 상권을 기반으로 하며, 중심상업용지 내에서도 희소성이 높은 대형 평수입니다.

법원 정보

창원지방법원 경매1계