나이스옥션 법원경매 창원 2024타경4311 [2] 경상남도 김해시 내동 1119-2 지하1층105호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-20

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경4311 [2] 경상남도 김해시 내동 1119-2 지하1층105호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매1계 2024타경4311 | 소재지: 경상남도 김해시 내외중앙로 73, 지하1층105호 | 감정가: 33,000,000원 | 최저가: 11,827,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

사건번호는 창원지방법원 2024타경4311 (2)이며, 소재지는 경상남도 김해시 내동 1119-2 지하1층 105호입니다. 본 물건의 용도는 근린생활시설(기존 요양병원 이용)이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

본 물건은 소유자 및 채무자가 의OOOOOOOOOO로 동일하며, 채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 특이사항으로는 유동화물건이라는 점이 있습니다.

1.2. 면적 및 감정가

본 물건의 최초 감정가는 33,000,000원입니다.

토지 면적은 12.66㎡ (약 3.83평)이며, 건물(전용) 면적은 66.45㎡ (약 20.10평)입니다.

2. 입지조건 및 주변 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 경상남도 김해시 내동 소재 "가야중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 각종 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지여건은 양호합니다. 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(중심상업용지)에 속하여 상업용 시설로서의 법적 제한이 적고 가치가 높습니다.

2.2. 교통 환경

본건까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통 상황, 운행 횟수 및 버스정류장과의 거리를 종합적으로 고려할 때 전반적인 대중교통 사정은 양호한 수준입니다. 대로2류(폭 30m-35m) 및 보행자 전용도로에 접합하고 있어 접근성이 우수합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 기본 사항

토지 및 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 물건입니다. 등기부상의 권리는 채권자의 청구액에 따라 소멸될 것으로 보이나, 경매의 특성상 최종적인 권리 관계는 매각물건명세서를 통해 최종 확인이 필요합니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

본건은 유동화물건으로 진행되고 있습니다.

가장 중요한 주의사항은 요양병원으로 이용했으나 현재는 미운영 중이며, 현황조사일 기준 관리비 미납내역이 6,707,663원(연체료 별도) 존재한다는 점입니다. 이 미납 관리비는 공용부분에 대한 금액의 경우 매수인이 인수할 가능성이 높으므로, 입찰 전 관리사무소 등을 통해 정확한 인수 여부와 금액을 필히 확인해야 합니다.

4. 상권 분석 및 잠재 가치

4.1. 상권 분석

본건이 위치한 지역은 일반상업지역 및 지구단위계획구역(중심상업용지)으로 지정되어 있어 상업시설로서의 가치가 높게 평가됩니다. 주변에 아파트단지가 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 확보하고 있으며, 각종 근린생활시설과 학교 등이 혼재하여 유동인구가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 기존에 요양병원으로 이용되었다는 점은 의료시설, 복지시설, 또는 학원 등의 특정 업종으로의 활용 가능성을 시사합니다.

4.2. 생활 정보

주위에 학교(가야중학교), 공원, 대규모 아파트 단지가 있어 생활 편의시설 및 주거 인프라가 잘 갖춰진 지역으로 판단됩니다.

4.3. 혐오시설 정보

주어진 감정평가서 요약 자료만으로는 인근에 특정 혐오시설 유무를 파악하기 어려우며, 별도의 현장 조사 또는 지도 검색이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 미운영 및 미납 관리비 리스크

현재 미운영 중인 상태로 공실 리스크가 있으며, 가장 큰 리스크는 거액의 미납 관리비(6,707,663원 + 연체료)입니다. 이 금액을 매수자가 인수할 경우, 낙찰 대금 외 추가 비용이 발생하여 투자 수익률에 직접적인 영향을 미치므로 입찰가를 산정할 때 반드시 반영해야 합니다.

5.2. 이용 상태 및 구조적 리스크

본 물건은 지하 1층에 위치하여 지상층 대비 접근성, 채광, 환기 등에서 불리하며, 기존 용도(요양병원)와 다른 업종으로 변경 시 내부 시설의 철거 또는 대규모 인테리어 비용이 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 중심상업용지에 위치하며 아파트 단지를 배후에 둔 우수한 입지적 장점을 가집니다. 그러나 지하층이라는 구조적 한계와 함께 6백만원이 넘는 미납 관리비(연체료 별도)라는 치명적인 리스크가 존재합니다. 따라서 입찰자는 미납 관리비의 정확한 인수 금액을 산정하고 이를 고려하여 공격적인 가격으로 입찰하는 전략이 필요합니다.

6.2. 투자 포인트

* 중심상업용지 및 일반상업지역 내 근린생활시설이라는 우수한 입지 조건.

* 대규모 주거단지를 배후로 둔 안정적인 상권 환경.

* 감정가(33,000,000원) 대비 실투자금액이 높지 않아, 관리비 리스크를 반영한 낮은 가격으로 낙찰 시 높은 수익률 기대 가능.

법원 정보

창원지방법원 경매1계