나이스옥션 법원경매 울산 2024타경107568 [2] 울산광역시 동구 동부동 366-3 1동 2층3호 다세대주택 경매

Name: 나이스옥션 경매정보 서비스
Brand: 나이스옥션

매각기일: 2026-01-13

물건 개요

울산지방법원 경매4계 2024타경107568 | 소재지: 울산광역시 동구 동부동 366-3 1동 2층3호 | 감정가: 50,000,000원 | 최저가: 17,150,000원 | 용도: 다세대주택

울산지방법원 2024타경107568 (2) 부동산강제경매 물건에 대한 보고서입니다. 본건은 울산광역시 동구 동부동 366-3 1동 2층3호에 위치한 다세대주택으로, 토지/건물 일괄 매각으로 진행됩니다.

토지면적은 $40.23 \text{m}^2$ (약 $12.17$ 평)이며, 건물(전용)면적은 $55.88 \text{m}^2$ (약 $16.90$ 평)입니다. 감정가는 50,000,000원으로 책정되었습니다.

본건은 울산 동구 동부동 소재 "남목도서관" 동측에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교 등으로 형성된 전형적인 주택지대입니다.

본건 부근까지 차량 접근이 가능하며, 서측 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

블록조 슬래브지붕의 2층 건물이며, 1987.5.9에 사용승인된 비교적 연식이 있는 건물입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅, 창호는 샤시창으로 마감되었습니다. 이용 상태는 다세대주택이며, 위생, 급배수, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지와 건물이 일괄 매각되는 강제경매 물건이므로, 명도 이외의 권리관계는 비교적 단순할 것으로 예상됩니다. 채권자는 서OOOOOOOOOO입니다.

본건은 지적도상 맹지(Blind Alley)로서, 인접 토지를 통해 접근이 가능합니다. 이웃 토지 소유자와의 통행 관련 문제 발생 가능성에 대한 사전 검토 및 대비가 필요합니다.

또한, 공부상으로는 2층에 위치하나 서측 도로에서 볼 때는 3층에 위치하는 층수 상의 차이가 있습니다. 현장 조사 시 이를 염두에 두어야 합니다.

주변은 주거 시설과 학교가 혼재된 정주 환경이 잘 갖춰진 지역입니다. 상권은 주택지대를 보조하는 생활밀착형 상권이 형성되어 있을 것으로 보입니다.

본건은 제2종일반주거지역에 해당하여 일반적인 주거용 개발이나 이용에 적합한 용도지역입니다. 다만, 공룡자연유치원, 동부초등학교, 빛나몬테소리유치원 등과 관련된 상대보호구역에 저촉되어 있어 교육 환경 저해 시설 설치는 제한됩니다.

제시된 정보와 주변 시설 검색 결과를 바탕으로 판단했을 때, 주거지대 내에 위치하며, 인근에 남목도서관 등 교육 및 생활 편의 시설이 있어 일반적인 주택지로서의 기능을 하고 있습니다. 주변 검색 결과 상 특별히 거론되는 대규모 혐오 시설은 발견되지 않았습니다.

지적도상 맹지라는 점이 가장 큰 리스크입니다. 인접 토지를 통한 통행이 현재 이루어지고 있으나, 향후 통행권 확보나 통행료 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

감정평가서상 '건물 외부에 호수가 표시되어 있지 않고 폐문부재로 이해관계인의 탐문이 곤란한 상태'이며, '각 호의 정확한 위치는 재확인을 요함'이라고 명시되었습니다. 또한, 임대 관계도 미상입니다.

정확한 점유자 확인 및 명도 절차 진행 전, 반드시 본건 호수의 정확한 위치를 재확인해야 하는 큰 리스크가 있습니다. 이로 인해 명도(인도명령/소송) 절차에 예상치 못한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

1987년 사용 승인된 건물로, 약 37년이 경과하여 건물의 노후화에 따른 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

본건은 울산 동구의 주택지대에 위치하며, 감정가 대비 저렴하게 낙찰받을 경우 수익성이 기대되는 물건입니다. 제2종일반주거지역으로 용도지역은 양호합니다. 그러나 맹지 리스크, 호수 위치 불명확성, 임대 관계 미상 등의 중요한 구조적 리스크를 안고 있습니다.

A. 저렴한 진입 가격: 감정가 대비 유찰될 경우, 비교적 낮은 금액으로 토지 지분을 포함한 주택 취득이 가능합니다.

B. 주택지대 입지: 남목도서관 인근 주택지대로서 실수요를 위한 주거 환경은 보통 수준입니다.

C. 명도 리스크 대응 능력 요구: 맹지, 실점유 미확인 등 난이도 높은 리스크를 해결할 수 있는 노하우나 충분한 시간을 가진 투자자에게 적합합니다.

울산지방법원 경매4계