나이스옥션 법원경매 울산 2024타경107568 [2] 울산광역시 동구 동부동 366-3 1동 2층3호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효원 · 평가일 2024.05.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 동구 동부동 소재 "남목도서관" 동측에 위치하는 다세대주택 1동 2층 4호(일련번호1) 및 1동 2층 3호(일련번호2)로서 주위는 아파트, 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 학교 등으로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건 부근까지 차량 접근 가능하고 서측 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 보통임.

건물의 구조

블록조 슬래브지붕 2층 건물 내 2층 4호(일련번호1), 2층 3호(일련번호2)로서 1987.5.9 사용승인되었으며,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감,
내벽: 벽지 바름 및 내장 타일 붙임 등,
창호: 샤시창임.

이용상태

일련번호(1,2): 다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

서측 하향 경사지대에 위치한 사다리형 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

지적도상 맹지로서 인접토지를 통해 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 학교(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-12)(공룡자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-12)(동부초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-12)(빛나몬테소리유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

일련번호(1,2)는 공부상 2층에 위치하나 서측 도로에서 볼 때 3층에 위치함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.

나. 기타사항
본건 일련번호(1,2)는 건물 외부에 호수가 표시되어 있지 않고 폐문부재로 이해관계인의
탐문이 곤란한 상태로서 부득이 1층 평가사례를 통하여 각 호의 위치를 확인하였는 바
각 호의 정확한 위치는 재확인을 요함.

물건 비고

지적도상 맹지로서 인접토지를 통해 접근가능하며, 공부상 2층에 위치하나 서측 도로에서 볼 때 3층에 위치함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경107568 (2)

소재지: 울산광역시 동구 동부동 366-3 1동 2층3호

용도: 다세대주택

감정가: 50,000,000원

토지면적: 40.23㎡ (약 12.17평)

건물면적: 55.88㎡ (약 16.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

특이사항: 대항력있는임차인, 공부상 2층이나 도로에서 3층으로 보임, 지적도상 맹지

1.1. 입지조건

본건은 울산광역시 동구 동부동에 소재하며, 주위는 아파트, 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 학교 등으로 형성된 주택지대입니다. "남목도서관" 동측에 위치하고 있으며, 차량 접근이 가능하고 서측 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다. 그러나 지적도상 맹지로서 인접 토지를 통해 접근 가능합니다.

1.2. 권리분석

본건은 1987년 5월 9일 사용승인된 블록조 슬래브지붕 2층 건물 내 2층 3호입니다.

등기부상 말소기준권리는 1999년 12월 17일 접수된 서울보증보험주식회사의 가압류(9,500,000원)입니다. 이 권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황으로는 최운태 씨가 있으며, 보증금 23,000,000원, 차임 0원, 전입일자 1999년 11월 9일, 확정일자 1999년 11월 23일, 배당신고일자 2025년 10월 14일, 대항력 있음으로 확인됩니다.

주의사항으로, 임차인은 대항력이 있으나 인수되는 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다. 그러나 배당신고일자가 미래일 수 있으며, 실제 배당 여부 및 결과에 따라 잔존 보증금 인수 범위는 달라질 수 있습니다. 따라서 권리관계에 대한 정확한 확인이 반드시 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 주택가로 형성되어 있으며, 인근에 남목도서관, 초등학교, 유치원 등 교육 및 생활 편의시설이 자리하고 있습니다.

최근 인근 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 신화빌라 (1995년식, 약 78.5㎡): 2025년 10월, 5,300만원 (약 67.4만원/㎡)

* 신화빌라 (1995년식, 약 78.5㎡): 2026년 6월, 5,000만원 (약 63.7만원/㎡)

* 일송노블빌라 (1997년식, 약 74.8㎡): 2026년 7월, 7,500만원 (약 100.2만원/㎡)

본건(55.88㎡)의 감정가 5,000만원은 면적을 고려했을 때 인근 시세 범위 내에서 합리적인 수준으로 판단됩니다. 특히 가장 최근 거래된 일송노블빌라의 높은 매매가를 고려할 때, 본건 역시 잠재적 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

주변에는 남목도서관, 동부초등학교, 공룡자연유치원, 빛나몬테소리유치원 등 교육시설이 인접해 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 버스 정류장이 근처에 위치하여 대중교통 이용도 편리합니다. 제공된 정보와 일반적인 지도 검색을 통해 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 상세한 입지 및 주변 개발 계획은 별도 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 맹지: 지적도상 맹지로서 건물 접근 시 인접 토지 이용에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

* 공부상 층수와 실물 층수 차이: 공부상 2층이나 서측 도로에서 볼 때 3층으로 보이는 점은 향후 재산권 행사나 거래 시 혼란을 야기할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 최운태 씨가 대항력이 있어, 배당 결과에 따라 잔존 보증금 인수 가능성이 존재합니다.

* 건물 노후도: 1987년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산 동구의 주택가에 위치하며, 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호하다는 장점이 있습니다. 인근 다세대주택의 최근 매매 사례를 볼 때 감정가는 시세와 부합하는 수준으로 판단됩니다. 다만, 맹지, 공부상 층수와 실물 층수 차이, 그리고 대항력 있는 임차인 존재와 같은 잠재적 리스크 요인들은 투자 결정 시 신중한 고려가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 도심 생활권 내 우수한 입지: 남목도서관, 학교 등 편의시설과 교통망이 잘 갖춰져 있습니다.

* 시세 대비 합리적인 감정가: 인근 신축 빌라의 높은 매매가를 고려할 때, 향후 가치 상승 여력이 있습니다.

* 명확한 권리관계 확인 시 수익 기대: 철저한 권리 분석과 리스크 해소를 통해 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

55,000,000원

산정 근거: 본건의 감정가는 50,000,000원입니다. 인근 최근 매매가(약 5,000만원 ~ 7,500만원) 및 본건의 면적(55.88㎡)을 종합적으로 고려할 때, 시세 범위 내에 있습니다. 특히, 일송노블빌라(74.84㎡)의 최고 매매가(7,500만원)를 기준으로 본건 면적에 대한 잠재적 가치를 환산하면 약 5,600만원 수준입니다. 그러나 맹지, 공부상 층수와 실물 층수 차이, 건물 노후도 등의 리스크 요인을 감안하여, 감정가 대비 소폭 상승한 5,500만원을 합리적인 예상 입찰가로 제시합니다. 이는 임차인 보증금 인수액이 0원이라는 전제 하에 산정되었으며, 권리분석을 통한 최종 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.