나이스옥션 법원경매 목포 2024타경4224 [1] 전라남도 신안군 증도면 증동리 산138 임야 경매

매각기일: 2025-12-29

물건 개요

나이스옥션 법원경매 목포 2024타경4224 [1] 전라남도 신안군 증도면 증동리 산138 임야 경매

물건 대표 이미지

목포지원 경매4계 2024타경4224 | 소재지: 전라남도 신안군 증도면 증동리 산138 | 감정가: 103,527,200원 | 최저가: 46,380,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 사건 및 물건 정보

사건번호는 목포지원 2024타경4224 (1)이며, 전라남도 신안군 증도면 증동리 산138 소재 임야(토지) 매각 건입니다.

토지면적은 54,488.00㎡ (약 16,484평)의 대규모 임야이며, 감정가는 103,527,200원으로 산정되었습니다. 경매구분은 부동산강제경매입니다.

1.2. 물건 상세 정보

본 물건은 "안골저수지" 남동측 인근에 위치한 해안산림지대의 자연림입니다. 상단부는 급경사를, 하단부는 완경사를 이루는 혼합 지형이며, 방위는 대체로 북서향입니다. 지상의 임목은 소나무와 활엽수가 혼재하는 혼요림을 이루고 있습니다. 이용상태는 자연림 상태로, 당분간 현상태가 지속될 것으로 평가되었습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 자연림 및 농경지 등으로 형성된 해안산림지대를 이루며, 차량 접근성은 보통 수준으로 평가되었습니다. 다만, 상단부 급경사 지형은 향후 개발 또는 이용 시 제약으로 작용할 수 있습니다.

2.2. 상권분석

본 물건은 임야로서 직접적인 상권은 형성되어 있지 않지만, 소재지인 신안군 증도면은 아시아 최초 슬로시티, 유네스코 생물권보전지역, 람사르습지로 지정된 생태관광지입니다. 따라서 장기적으로 관광 산업과 연계된 잠재적 가치를 고려할 수 있습니다. 증도 내에는 태평염전, 우전해수욕장, 엘도라도 리조트 등 관광 인프라가 조성되어 있습니다.

2.3. 생활정보

본 물건은 농촌 지역의 해안 산림지대로서, 기본적인 생활 편의시설 접근성은 떨어집니다. 하지만 섬 전체가 힐링 및 생태 관광의 거점으로 각광받고 있어, 장기적인 관점에서 휴양 및 투자 목적의 환경은 우수한 편입니다.

2.4. 혐오시설 및 주변 환경

증도면의 특성상 생태 관광지이자 슬로시티로 지정된 지역이므로, 대규모의 공업 시설이나 혐오시설은 주변에서 확인되지 않았습니다. 주변은 안골저수지와 자연림으로 둘러싸인 조용하고 쾌적한 환경입니다.

3. 권리 분석 및 리스크

3.1. 권리분석

본 경매는 소유자와 채무자가 동일인인 부동산강제경매 사건이며, 매각대상은 토지 전부에 대한 매각입니다. 경매의 종류(강제경매)와 채권자 정보(삼OOOOOOOO)를 통해 채권 회수를 위한 절차임을 알 수 있습니다. 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되므로, 인수되는 권리에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

3.2. 잠재적 리스크

최대 리스크는 특이사항에 기재된 '분묘기지권'입니다. 현장조사에서 분묘 소재 여부가 불분명한 것으로 보고되었으나, 만약 분묘가 존재하고 분묘기지권이 성립한다면 토지 개발 또는 사용에 중대한 제약을 받게 되며, 이는 낙찰 후 분쟁의 원인이 될 수 있습니다.

또한, 물건의 용도지역이 농림지역, 생산관리지역, 임업용산지(보전산지), 준보전산지, 가축사육제한구역 등 다양한 공법상 제한을 받고 있어, 개발 행위 및 건축이 매우 제한적입니다. 특히 '보전산지' 지정은 임업 외 용도로의 전용을 어렵게 합니다.

4. 투자 전략 및 종합 의견

4.1. 투자 포인트

최고의 입지: 신안 증도 내 대규모 임야입니다. 증도면은 유네스코 지정 및 슬로시티 등 생태관광지로서의 브랜드 가치가 높습니다.

장기적 관점: 약 16,484평에 달하는 대규모 임야로, 장기적인 관점에서 산림 경영, 휴양림 조성 (제한적) 등 특수 목적 투자에 적합합니다.

저평가 가능성: 현재 토지면적 대비 감정가가 낮은 편에 속하여, 분묘기지권 리스크를 안고 저가에 매입할 경우 장기적으로 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 증도라는 우수한 생태환경 내에 위치한 대규모 임야라는 장점이 있으나, 다수의 공법상 제한(농림지역, 보전산지 등)으로 인해 토지 이용의 자유도가 현저히 낮습니다.

결정적으로 '분묘기지권' 성립 여부가 투자의 성패를 좌우할 핵심 리스크입니다. 현장 답사를 통한 분묘 존재 여부 및 분묘기지권 성립 가능성에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

임업 또는 매우 제한적인 농림 관련 시설 외의 개발은 사실상 어렵다고 판단되며, '분묘' 리스크를 감수하고 장기적인 산림 투자 혹은 추후 규제 완화를 기대하는 전략적 투자를 고려해야 합니다. 실수요자보다는 리스크를 분석하고 관리할 수 있는 전문 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

목포지원 경매4계