나이스옥션 법원경매 목포 2024타경57600 [1] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2115 남악도휘에드가2차오피스텔 7층710호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무등 · 평가일 2024.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재‘전라남도청" 남측 인근에 위치하며, 주위는
상업용건물,오피스텔 등이 주를 이루는 상업지대임.

교통상황

가로망이 정비된 남악신도시지구로서 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통사정은
양호함.

건물의 구조

본건1 기호(가), 본건2 기호(나)는
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상10층 업무시설 중 710호, 905호로서
외벽 : 몰탈페인팅, 돌붙임 등 마감
내벽 : 벽지, 타일 등 마감
창호 : 샤시창호임.

이용상태

본건1 기호(가) : 오피스텔임.
본건2 기호(나) : 오피스텔임.

설비내역

급,배수설비, 위생설비, 주차설비, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지의 오피스텔 부지임.

인접 도로상태등

북측으로 왕복 6차선 도로, 남측으로 왕복 2차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(2013.12.1), 도시계획구역(남악신도시)지구단위계획구역(2022.09.01)(남악지구)
광로2류(폭 50m-70m)(2013-12-31)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2013-12-31)(접합)
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
택지개발지구(2020.08.19))<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 24타경57600 (1)

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2115 남악도휘에드가2차오피스텔 7층 710호

용도: 오피스텔

건물명: 남악도휘에드가2차오피스텔

건축년도: 2013년

감정가: 64,000,000원

토지면적: 6.27㎡ (약 1.89평)

토지지분: 6.2679㎡ (약 1.89평)

건물면적 (전용면적): 28.47㎡ (약 8.61평)

건물지분: 28.47㎡ (약 8.61평)

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

1.1. 입지조건

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 ‘전라남도청’ 남측 인근에 위치하며, 주변은 상업용 건물 및 오피스텔 등이 주를 이루는 상업지대입니다.

가로망이 잘 정비된 남악신도시지구 내에 있으며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 사정이 양호합니다.

북측으로는 왕복 6차선, 남측으로는 왕복 2차선 도로에 접해 있어 차량 접근성이 좋습니다.

토지 이용 계획상 중심상업지역, 택지개발지구 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 정OO입니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 선순위 임차인 정 이 존재한다는 점입니다.

임차인 정 :

* 보증금: 65,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 6월 29일

* 확정일자: 2021년 6월 2일

* 대항력: 있음

* 비고: 위 임차인의 보증금 65,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 따라서 입찰 시 이 금액을 총 취득 비용에 포함하여 고려해야 합니다.

임차인 주 :

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 300,000원

* 배당신고일자: 2024년 11월 29일

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력 없는 임차인이므로 원칙적으로 매각으로 소멸되나, 배당받지 못할 경우 잔여 보증금 인수 가능성을 배제할 수는 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원으로 표시되어 있으나, 추가 확인 필요)

말소기준권리: 갑8 압류 (목포세무서장, 2024년 4월 19일). 이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을3 순위 3번 주택임차권 (정 , 보증금 65,000,000원)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 남악신도시는 전라남도청을 중심으로 행정, 상업, 주거 기능이 복합된 지역입니다.

주변에 다수의 오피스텔 및 상업시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 편입니다.

전라남도청 등 공공기관이 인접해 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 주변 교통: 남악신도시 내 위치, 시내버스 노선 이용 편리.

* 편의시설: 주변에 은행, 병원, 식당, 카페 등 다양한 생활 편의시설이 분포되어 있습니다.

* 주변 시설: 본건 건물 및 인근 건물들은 대부분 업무시설(오피스텔) 및 상가로 구성되어 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 남악신도시 내 위치, 시내버스 노선 이용 편리.

* 편의시설: 인근에 대형마트, 쇼핑몰, 병원, 은행, 관공서 등 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 교육시설: 남악신도시 내 초, 중, 고등학교가 위치해 있어 통학이 가능합니다.

* 의료시설: 지역 내 종합병원 또는 전문병원 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 공공시설: 전라남도청 등 주요 공공기관 접근성이 매우 우수합니다.

* 혐오시설: 본건 소재지 주변에서 특별히 언급되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

선순위 임차인 인수 부담: 보증금 65,000,000원의 대항력 있는 임차인 정 의 보증금을 매수인이 인수해야 하므로, 총 실질 취득 비용이 크게 증가합니다.

부동산 가치 대비 높은 인수 보증금: 현재 파악된 시세(약 50,000,000원) 대비 인수해야 할 보증금(65,000,000원)이 높아, 자칫하면 시세보다 높은 금액으로 취득하게 될 위험이 있습니다.

공실 발생 가능성: 오피스텔 시장의 공급 및 수요 상황에 따라 공실이 발생할 수 있으며, 이는 임대 수익률에 영향을 미칩니다.

시장 변동성: 부동산 시장의 전반적인 침체 또는 해당 지역의 개발 계획 변경 등에 따라 자산 가치가 하락할 위험이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 남악신도시의 핵심 상업지구에 위치하며, 전라남도청 인접으로 배후 수요가 기대되는 오피스텔입니다.

교통 및 주변 환경은 양호하나, 선순위 대항력 있는 임차인 정 의 보증금 65,000,000원 인수라는 매우 큰 부담이 존재합니다.

감정가 64,000,000원, 시세 50,000,000원 ~ 55,000,000원 수준에 비해 인수해야 할 보증금이 더 높아, 투자 수익률을 면밀히 검토해야 합니다.

세심한 권리분석과 철저한 현장 조사를 통해 임차인과의 협상 여지, 실제 명도 가능성 등을 파악하는 것이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

남악신도시 중심 상업지역 내 최신 오피스텔 (2013년 준공).

전라남도청 등 공공기관 및 다수의 상업시설 밀집 지역으로 임대 수요 기반이 튼튼합니다.

신도시 개발에 따른 미래 가치 상승 잠재력 보유.

(주의: 대항력 있는 임차인 인수 비용을 충분히 상쇄할 수 있는 가격으로 낙찰받는 것을 전제로 함)

1.8. 예상 입찰가

본건의 전용면적(28.47㎡)과 동일한 면적의 최근 매매 사례는 50,000,000원에 거래되었습니다. (2025년 7월 1일)

제시된 조건에 따라 '인수 보증금'을 제외하고 예상 입찰가를 산정합니다.

최근 실거래가를 고려할 때, 보수적인 접근을 위해 50,000,000원을 기준으로 하되, 인수해야 할 임차인 보증금 65,000,000원을 감안하면, 본건의 실질적인 총 취득 비용은 크게 증가합니다.

따라서, 최적의 입찰가는 낙찰 후 인수하게 될 임차인 보증금을 포함한 총 투자 비용이 시장 시세 및 향후 예상 임대 수익을 초과하지 않도록 신중하게 결정해야 합니다.

*예상 입찰가: 50,000,000원 (본건의 실질 가치 및 최근 거래가 반영)*

*총 예상 취득 비용: 약 115,000,000원 (예상 입찰가 50,000,000원 + 인수 임차보증금 65,000,000원)*

*주의: 상기 총 취득 비용은 시장 시세(약 50,000,000원)를 훨씬 상회하므로, 투자 리스크가 매우 높은 물건입니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.