나이스옥션 법원경매 목포 2024타경58023 [1] 전라남도 영암군 삼호읍 산호리 92-36 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 목포 2024타경58023 [1] 전라남도 영암군 삼호읍 산호리 92-36 전 경매

• 사건번호: 2024타경58023
• 주소: 전라남도 영암군 삼호읍 산호리 92-36
• 감정가: 40,432,000원
• 최저가: 18,114,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 전

목포지원 경매4계 2024타경58023 | 소재지: 전라남도 영암군 삼호읍 산호리 92-36 | 감정가: 40,432,000원 | 최저가: 18,114,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 특징

1.1. 기본 정보

사건번호는 목포지원 2024타경58023 (1)이며, 소재지는 전라남도 영암군 삼호읍 산호리 92-36입니다.

용도는 전(밭)이며, 매각대상은 토지매각, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

감정가는 40,432,000원이며, 토지면적은 304.00㎡ (약 92.00평)입니다.

소유자는 류OO, 채권자는 엔OOOOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 주요 특징 및 주의사항

본 물건은 '법정지상권 성립 여지'와 '토지만 매각'이라는 중대한 권리상 하자가 존재합니다.

지상 소재하는 제시외건물(창고 등으로 이용 추정)은 매각에서 제외되며, 매수인이 소유권을 취득하더라도 건물 철거 또는 지료 청구 등의 추가적인 법적 조치가 필요할 수 있습니다.

또한, 지적도 및 현황상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이므로, 건축 행위 및 토지 이용에 있어 심각한 제약이 따릅니다.

2. 감정평가 요약 및 현황

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 영암군 삼호읍 산호리 소재 "동암교차로" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 농경지 및 주택이 소재하는 순수 농경지대로서, 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 토지 현황 및 이용 상태

본건 토지는 사다리형의 평지이며, 현황은 "묵전(휴경지)" 상태이고, 일부는 제시외 건물의 창고 부지로 이용 중입니다.

토지 인근까지 차량 접근은 가능하여 교통상황은 보통이나, 지적상 도로에 접하지 않은 맹지인 점이 치명적인 단점입니다.

이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하여 잠재적인 개발 가치는 있으나, 가축사육제한구역(모든가축)으로 지정되어 있습니다.

3. 입지조건

본 물건은 농경지대 내에 위치하며, 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

가장 큰 특징은 용도지역이 '제1종일반주거지역'이라는 점으로, 향후 주변 환경 변화에 따라 주거용 토지로의 개발 잠재력이 존재합니다.

다만, 현황상 주변은 순수 농경지대이며, 맹지라는 제약으로 인해 현재의 입지적 가치는 높지 않습니다.

4. 권리분석

본건은 채권자 엔OOOOOOOOOOOOO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다.

가장 중요한 권리 리스크는 '법정지상권 성립 여지'와 '토지만 매각' 조건입니다.

매수인은 토지의 소유권만 취득하며, 지상에 존재하는 제시외 건물에 대해 법정지상권이 성립한다면 건물 소유자에게 지료를 청구할 수 있고, 성립하지 않는다면 건물 철거 소송을 진행해야 합니다.

법정지상권 성립 여부에 대한 면밀한 법리 검토 및 추가적인 명도, 소송 절차 진행에 대한 리스크와 비용을 충분히 감안해야 합니다.

5. 상권 분석

본건은 순수 농경지대에 위치하며, 주위에 주택 및 농경지가 주로 소재하고 있어 상업시설이 발달된 상권은 형성되어 있지 않습니다.

현재 용도(전) 및 현황(묵전/창고부지)에 비추어 볼 때 상업적 가치는 거의 없으며, 주거지역 개발 계획이나 농업용 창고 부지 활용 등의 관점에서 접근해야 합니다.

6. 생활 정보

주변은 농경지와 일부 주택이 혼재된 지역으로, 생활 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

교통상황은 인근까지 차량 접근이 가능하여 보통 수준이지만, 대중교통 이용은 불편할 수 있습니다.

가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따라 가축사육제한구역(모든가축)으로 지정되어 있어 축산업 관련 토지 활용은 불가합니다.

임대관계는 미상이므로, 낙찰 후 현황조사를 통해 점유 관계를 반드시 파악해야 합니다.

7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '맹지'와 '법정지상권 성립 여지'입니다.

맹지이므로 건축법상 건물을 신축하기 위해서는 인접 토지 소유자로부터 도로 사용 승낙(사도 개설)이 필수적이며, 이는 예측 불가능한 추가 비용 및 협의 난이도를 수반합니다.

법정지상권 성립 여부는 매수인의 수익률에 결정적인 영향을 미치므로, 입찰 전 전문가의 정확한 분석이 필요합니다.

지상 건물 철거를 진행할 경우 소송 기간 및 철거 비용이 발생하며, 소송 진행에 따른 시간과 비용 리스크를 감수해야 합니다.

주변에 혐오시설이나 소음원이 있는지 여부는 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 '제1종일반주거지역'이라는 장기적인 개발 잠재력에도 불구하고, '맹지' 및 '법정지상권 리스크'라는 두 가지 중대한 법적, 물리적 하자를 동시에 안고 있는 고난도 물건입니다.

일반 투자자에게는 권하지 않으며, 법정지상권 관련 소송 및 협상 경험이 풍부하고, 맹지 해결 능력(인접 토지 매입 또는 협의)이 있는 전문 투자자에게 적합합니다.

입찰가 산정 시 법률 비용, 지료 청구 소송 비용, 철거 비용, 맹지 해소 비용 등을 모두 고려하여 감정가 대비 매우 낮은 수준으로 접근해야 합니다.

9. 투자 포인트

제1종일반주거지역의 용도지역은 장기적으로 토지의 가치를 높이는 핵심 요소입니다.

맹지 및 법정지상권 리스크로 인해 유찰이 반복될 경우, 감정가 대비 현저히 낮은 금액으로 토지 취득이 가능합니다.

지상 건물 소유자와의 협의 또는 소송을 통해 법정지상권 문제가 성공적으로 해결된다면, 주거지역 내 토지로서 높은 시세차익을 기대할 수 있는 고수익-고위험 투자 물건입니다.

법원 정보

목포지원 경매4계