나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51152 [2] 전라남도 순천시 상사면 초곡리 산155-1 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51152 [2] 전라남도 순천시 상사면 초곡리 산155-1 임야 경매

• 사건번호: 2025타경51152
• 주소: 전라남도 순천시 상사면 초곡리 산155-1
• 감정가: 331,355,600원
• 최저가: 148,447,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 임야

순천지원 경매4계 2025타경51152 | 소재지: 전라남도 순천시 상사면 초곡리 산155-1 | 감정가: 331,355,600원 | 최저가: 148,447,000원 | 용도: 임야

1. 순천지원 2025타경51152 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 순천지원 2025타경51152 (2)

소재지: 전라남도 순천시 상사면 초곡리 산155-1

용도: 임야

감정가: 331,355,600원

토지면적: 69,719.00㎡ (약 21,090.1평)

토지 지분율: 해당 정보상 토지 전체 지분으로 추정됨 (일련번호 1~5 전체 면적)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 30.00㎡ (주의사항에 따라 일부 제외될 수 있음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 양OO

채무자: 양OO

채권자: 순OOOOOO

특이사항: 분묘기지권, 법정지상권

주의사항: 일괄매각 (수목, 목록 3. 관정 포함), 목록 4. 제시외 건물 및 비닐하우스 매각 제외, 연고미상의 분묘 소재.

1.2. 입지조건

본 물건은 전라남도 순천시 상사면 초곡리에 위치하며, '기동마을'의 북서측 인근 및 근거리에 자리하고 있습니다. 주변 환경은 주로 농경지와 자연림으로 형성되어 있으며, 일부 단독주택이 산재해 있는 전형적인 농산촌 지역입니다. 차량 접근은 가능하나, 시 외곽의 산간 농경지대에 위치하여 일반적인 대중교통 이용은 보통 이하 수준으로 판단됩니다. 일련번호(1) 토지는 북측으로 약 6m 폭의 도로와 접하고 있으나, 일련번호(2) 토지는 지적상 맹지 상태로 인접 필지를 통해 접근 가능합니다. 일련번호(3)부터 (5)까지의 토지는 차량 통행이 가능한 임도가 개설되어 있어 접근성은 확보되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 양OO입니다. 채권자는 순OOOOOO입니다.

가장 중요하게 고려해야 할 권리 사항은 '분묘기지권'과 '법정지상권'입니다. 분묘기지권은 토지 소유자와 관계없이 해당 분묘를 설치한 연고자에게 분묘가 존재하는 토지를 사용할 수 있는 권리이므로, 토지 이용에 큰 제약이 될 수 있습니다. 법정지상권 또한 토지 소유권과는 별개로 토지 위에 존재하는 건물 등에 대해 토지를 사용할 수 있는 권리가 인정되는 것으로, 해당 토지 상에 법정지상권이 성립하는 구조물이나 권리 관계가 있는지 면밀한 확인이 필요합니다.

주의사항에 명시된 바와 같이, 일련번호(3) 토지 지상에는 관정이 포함 매각되며, 수목 또한 포함됩니다. 그러나 일련번호(4) 토지 상의 제시외 건물 및 비닐하우스는 매각에서 제외되므로, 현황과 공부상의 차이 및 실제 매각 대상 범위를 명확히 파악해야 합니다. 또한, 목록 3 및 4 토지 인접지와 경계 지상에 연고미상의 분묘가 다수 소재하고 있어, 향후 분묘 이장 등과 관련한 분쟁의 소지가 있습니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 자연녹지 및 임야가 대부분인 전원적인 지역에 위치하고 있어, 전통적인 의미의 상권 형성은 기대하기 어렵습니다. 인근에 '기동마을'이 있으나, 생활 편의시설이나 상업 시설은 매우 제한적일 것으로 예상됩니다. 따라서 상업적 가치보다는 자연환경으로서의 가치나 향후 개발 가능성을 중심으로 접근해야 합니다.

1.5. 생활정보

가장 가까운 마을인 '기동마을'을 통해 기본적인 생활 인프라에 접근할 수 있습니다. 하지만 지역 특성상 대중교통 이용이 불편하고, 대형마트, 병원, 학교 등의 주요 편의시설은 차량으로 이동해야 하는 거리에 위치할 가능성이 높습니다. 전원생활이나 농업, 임업 활동을 위한 목적에는 적합할 수 있으나, 도심 생활 편의성과는 거리가 있습니다. 주변 지역을 지도 서비스로 검색한 결과, 직접적인 혐오 시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 소각장 등)은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 분묘기지권 및 법정지상권: 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 이들 권리는 토지 이용을 심각하게 제한하며, 추후 재산권 행사에 큰 걸림돌이 될 수 있습니다. 권리의 존부 및 범위에 대한 철저한 법률적 검토가 필수적입니다.

2. 연고미상의 분묘: 다수의 연고미상 분묘 소재로 인해 향후 분묘 이장 문제, 토지 사용에 대한 민사적 분쟁 등이 발생할 수 있습니다.

3. 맹지 및 접근성: 일련번호(2) 토지는 맹지이며, 전체적인 대중교통 여건이 보통 이하로, 접근성 측면에서 제약이 있습니다.

4. 토지 이용 제한: 계획관리지역, 농림지역, 임업용산지, 가축사육제한구역 등 다양한 용도지역 및 제한 사항이 있어, 개발이나 토지 활용에 있어 법적인 제약이 따릅니다.

5. 매각 제외 대상: 목록 4.의 제시외 건물 및 비닐하우스가 매각 제외됨에 따라, 현황과 매각 대상 간의 명확한 구분이 필요하며, 이로 인한 혼란이나 분쟁의 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 광활한 면적의 임야로서, 자연환경이 잘 보존된 지역에 위치하고 있습니다. 감정가는 3억 3천만 원대이며, 토지 면적 대비 감정가는 비교적 합리적으로 책정된 것으로 보입니다. 그러나 분묘기지권, 법정지상권, 연고미상의 다수 분묘 소재 등 심각한 권리상의 제약과 토지 이용의 제한이 명확히 존재합니다. 이러한 요소들은 본 물건의 활용 가치와 투자 수익성을 크게 저해할 수 있는 요인이므로, 경매 참여 전 해당 권리들의 정확한 분석과 법적 검토, 그리고 예상되는 추가 비용(이장비, 법률 자문비 등)을 반드시 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 자연 친화적 투자: 대규모 임야라는 점을 활용하여, 장기적인 관점에서 조림 사업, 휴양림 조성, 생태 공원 조성 등 친환경적인 개발 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다. (단, 법적 규제 및 제약사항 선행 검토 필수)

2. 장기적 토지 가치 상승 기대: 해당 지역의 향후 개발 계획이나 도시 확장 가능성을 면밀히 주시하며, 장기적인 안목으로 토지 가치 상승을 기대하는 투자 전략을 고려할 수 있습니다.

3. 철저한 권리 분석을 통한 가치 재평가: 만약 분묘기지권이나 법정지상권이 소멸되거나, 예상보다 제약이 적다고 판단될 경우, 감정가 대비 저렴하게 취득하여 재평가된 가치로 수익을 창출할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (매우 신중한 접근 필요)

법원 정보

순천지원 경매4계