나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경1816 [1] 경상남도 밀양시 상남면 조음리 13 분뇨 및 쓰레기처리시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경남 · 평가일 2024.08.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 상남면 조음리 소재 "조음마을" 남동측 인근에 위치하며,
부근은 소규모공장, 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있고 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1,5 : 부정형으로 대체로 남서향의 완경사지이고 남동측 및 북동측 인접도로보다
낮으며, 현재 휴경지 상태임.
기호3,6 : 부정형으로 대체로 평탄하며 기호3은 근린생활시설(사무소)용 건부지(실제
공업용)로, 기호6은 공업용 건부지로 이용중임.
기호2,7 : 각각 부정형으로 현재 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호1,5 : 남동측으로 왕복2차선 아스콘포장도로, 북동측으로 약 6미터 내외 폭의
콘크리트포장도로(본건 기호2)와 접함.
기호3 : 남동측으로 왕복 2차선 아스콘포장도로, 남서측으로 약 6미터 내외 폭의 콘
크리트포장도로(본건 기호2)와 접함.
기호6 : 남측으로 약 4미터 내외 폭의 콘크리트포장도로(본건 기호7)와 접함.
기호2,7 : 현황 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2,3,5,6,7 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부
제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물
환경보전법>, 공장설립승인지역(수법시행령 제14조의3 1호)<수도법
>임.

제시목록 외의 물건

기호3 토지상에 제시외 건물 1동이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가)임대관계 : 미상임.
나)기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호4 : 경량철골구조 샌드위치판넬 위 아스팔트슁글마감지붕 단층건물로서,
외벽 : 샌드위치판넬잇기 등,
내벽 : 벽지 등,
바닥 : 데코타일 등,
창호 : PVC새시창임.
기호8-10 : 일반철골구조 기타지붕 단층건물로서,
내외벽 : 샌드위치판넬잇기 등,
천정 : 철골트러스위 판넬,
주기둥 : H빔 400*200mm,
층고 : 최고높이 12.2m(일반건축물대장상의 높이),
바닥 : 하드너,
창호 : PVC새시창임.
기호11 : 경량철골구조 기타지붕 단층건물로서,
외벽 :샌드위치판넬잇기 등,
내벽 : 벽지 및 몰탈위 페인팅 등,
바닥 : 강화마루, 타일 등,
창호 : PVC새시창임.

이용상태

기호4 : 제2종근린생황시설(사무실)로 이용중임.
기호8-10 : 자원순환관련시설(폐기물재활용시설)로 이용중임.
기호11 : 자원순환관련시설(폐기물재활용시설-사무실, 숙소)로 이용중임.

설비내역

기호4,11 : 급배수설비, 위생설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

기호3 토지상에 제시외 건물 1동이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가)임대관계 : 미상임.
나)기타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(3-1) 포함. [목록1] 농지취득자격증명원 제출필요(미제출시 보증금 몰수). [목록2,7] 지분매각임. [목록1,5]는 휴경지고 [목록3]은 근린생활시설(사무소)용 건부지(실제공업용)로 [목록6]은 공업용 건부지로 이용중이며 [목록2,7]은 현재 도로로 이용중임(감정평가서 참조). [목록4]는 제2종근린생활시설(사무실)로 [목록8~10]은 자원순환관련시설(폐기물재활용시설)로 [목록11]은 자원순환관련시설(폐기물재활용시설-사무실, 숙소)로 이용중임(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 밀양지원 2024타경1816 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동OOOO

감정가: 1,308,372,880원

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 밀양시 상남면 조음리 13

토지면적: 4269.00㎡ (약 1290.37평)

토지지분: 4097.5㎡ (약 1238.89평)

건물면적: 635.62㎡ (약 192.36평)

건물지분: 635.62㎡ (약 192.36평)

용도: 분뇨 및 쓰레기처리시설

매각대상: 토지지분/건물전체매각

특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보, 지분매각

1.3. 건물 상세 정보

건물 (4) (제2종근린생활시설, 사무실)

소재지: 경상남도 밀양시 상남면 조음리 13-3

구조: 경량철골구조, 샌드위치판넬 위 아스팔트슁글마감 지붕

층수: 지상 1층

건축면적: 32.8㎡ (약 9.92평)

사용승인일: 2013년 11월 5일

건물 (8-10, 11) (자원순환관련시설, 폐기물재활용시설 - 사무실, 숙소 포함)

소재지: 경상남도 밀양시 상남면 조음리 19-1

구조: 일반철골구조 및 경량철골구조, 기타지붕

총 건축면적 (8-10): 602.82㎡ (약 182.39평) - 총괄표제부 기준

사용승인일: 2023년 6월 28일

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경상남도 밀양시 상남면 조음리 소재 "조음마을" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 소규모 공장, 단독 주택, 농경지 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

해당 지역은 계획관리지역, 성장관리계획구역으로 지정되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통입니다.

남동측으로는 왕복 2차선 아스콘 포장도로, 북동측 및 남서측으로는 약 6미터 내외 폭의 도로, 남측으로는 약 4미터 내외 폭의 도로와 접하고 있습니다. 기호 2, 7 토지는 현황 도로로 이용 중입니다.

2.3. 토지 이용 현황

기호 1, 5 토지는 부정형으로 대체로 남서향의 완경사지이며, 현재 휴경지 상태입니다.

기호 3, 6 토지는 부정형으로 대체로 평탄하며, 근린생활시설(사무소)용 건부지(실제 공업용) 및 공업용 건부지로 이용 중입니다.

기호 2, 7 토지는 부정형으로 현재 도로로 이용 중입니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

해당 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역으로 지정되어 있습니다.

이는 개발 및 특정 업종 운영에 제한이 있을 수 있음을 의미합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부 요약:

갑1: 2013-03-14 소유권이전 (주식회사경동석재)

을1: 2016-03-04 근저당권 (산동농업협동조합) - 말소기준권리 (토지 등기부상 말소 예정)

갑6: 2024-04-29 압류 (밀양시) - 말소 예정

갑7: 2024-07-24 임의경매 (동밀양농업협동조합) - 말소 예정

건물 등기부 요약:

갑1: 2023-07-12 소유권보존 (주식회사보배플랜트)

을1: 2023-07-12 근저당권 (동밀양농업협동조합) - 말소기준권리

갑4: 2024-04-29 압류 (밀양시) - 말소 예정

갑5: 2024-07-24 임의경매 (동밀양농업협동조합) - 말소 예정

등기부 채권 총액: 1,457,000,000원

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 관계

건물 등기부상의 을1 근저당권(2023-07-12)이 본 건의 말소기준권리입니다.

따라서, 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 소멸되며, 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 보입니다.

다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리"에 대한 별도 명시는 없으나, 등기부 현황상 인수할 권리는 없어 보입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

본 물건의 임차인 현황 자료에는 인수할 보증금이 없는 것으로 나타납니다.

다만, 건물 감정평가 요항표 상 임대관계는 "미상임"으로 기재되어 있어, 실제로 파악되지 않은 임차인이 존재할 가능성이 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

본 물건은 분뇨 및 쓰레기처리시설 용도로 최초 파악되었으며, 현재는 제2종근린생활시설(사무실), 자원순환관련시설(폐기물재활용시설) 등으로 이용 중입니다. 주변은 공업 지역과 농경지가 혼재되어 있습니다.

4.2. 주변 개발 가능성

계획관리지역 및 성장관리계획구역으로 지정된 점은 향후 개발 가능성을 시사합니다.

그러나 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등은 특정 업종이나 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 편의시설

소재지 특성상 밀집된 상업 시설보다는 주변 마을 및 농경지와 연계된 생활 편의시설이 존재할 것으로 추정됩니다. 구체적인 편의시설 정보는 제공되지 않았습니다.

5.2. 기타 생활 관련 정보

건물 감정평가서 상 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 임차인 존재 및 임대료 등에 대한 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 제출 필요

토지 중 일부가 농지에 해당될 경우, 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 보증금 몰수 등의 불이익이 발생할 수 있습니다.

6.2. 지분매각 위험

본 건은 토지 지분 및 건물 전체 매각으로, 일부 토지(목록 2, 7)는 지분으로 매각됩니다. 이는 공동 소유로 인한 재산권 행사상의 제약이나 분쟁의 소지가 발생할 수 있습니다.

6.3. 시설 용도 및 현황

본 물건의 주요 용도가 분뇨 및 쓰레기처리시설로 명시되어 있으며, 현재 폐기물재활용시설 등으로 이용 중입니다. 해당 시설 운영과 관련된 인허가, 환경 규제, 지역 주민과의 관계 등 민감한 이슈가 있을 수 있습니다. 제시외 건물(3-1)도 포함되어 있어, 현황과 공부상의 일치 여부 및 철거/인수 여부를 확인해야 합니다.

6.4. 혐오시설과의 연관성

본 건의 소재지와 용도(폐기물처리시설)를 고려할 때, 주변 지역에 유사한 시설이나 기타 혐오시설이 존재할 가능성이 있습니다. 이는 향후 재산 가치 및 개발에 영향을 미칠 수 있습니다. 조사 결과, 해당 지역 주변에는 폐기물 처리업체 등이 존재하는 것으로 파악됩니다.

6.5. 임대차 관련 불확실성

감정평가서 상 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 현재 점유자 및 임차인의 존재 여부, 보증금, 차임 등의 계약 내용 확인이 필요합니다. 인수 부담이 없다고 명시되어 있으나, 실제 인수해야 하는 임차인이 있을 경우 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건의 장단점 요약

장점:

* 계획관리지역 내 상당한 면적의 토지 확보 가능

* 폐기물 처리 및 재활용 관련 시설 및 사무실, 숙소 등 기존 기반 시설 존재

* 토지 및 건물 전체 매각으로 인한 일괄 개발 가능성

단점:

* 일부 토지 지분 매각으로 인한 공동 소유의 번거로움

* 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 위험

* 분뇨 및 쓰레기처리시설이라는 용도와 관련된 환경 규제 및 민원 발생 가능성

* 임대 관계 미상으로 인한 불확실성 존재

7.2. 향후 전망

본 물건은 기존 시설을 활용하거나, 지역 토지 이용 계획에 맞춰 재개발을 추진할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 그러나 지분 매각, 농지 관련 규제, 시설 용도에 따른 제약 등 해결해야 할 과제들이 존재합니다. 성공적인 투자를 위해서는 철저한 현장 조사와 법규 검토, 그리고 해당 업종에 대한 전문적인 이해가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 강점

계획관리구역 내 넓은 토지와 기존 공업 및 폐기물 관련 시설은 특정 사업을 위한 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

인근 도로와의 접근성이 양호하여 물류 및 운송에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

8.2. 개선 및 활용 방안

토지 지분 문제를 해결하고, 농지취득자격증명을 확보하는 것이 최우선 과제입니다.

기존 폐기물 처리 시설의 인허가 사항을 점검하고, 최신 환경 규제에 맞춰 운영 효율성을 높이거나, 해당 지역의 개발 계획에 맞춰 토지를 재활용하는 방안을 고려해야 합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 물건의 감정가는 1,308,372,880원입니다. 등기부상 채권 총액은 약 14억 5천만 원으로, 경매 진행 시 감정가 수준 또는 그 이하에서 결정될 가능성이 있습니다.

인수 보증금이 0원이므로, 입찰가는 낙찰가의 총액을 의미합니다.

9.2. 제안

예상 입찰가는 감정가를 참고하되, 위에서 언급된 잠재적 리스크(지분매각, 농취증, 시설 관련 규제, 미상 임대료 등)를 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

특히, 지분 매각으로 인한 협상 비용, 농취증 발급 비용, 시설 개선 및 인허가 관련 예상 비용 등을 충분히 검토하여 입찰가를 산정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.