나이스옥션 법원경매 통영 2024타경30019 [1] 경상남도 거제시 연초면 죽토리 1011-1 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경30019 [1] 경상남도 거제시 연초면 죽토리 1011-1 임야 경매

• 사건번호: 2024타경30019
• 주소: 경상남도 거제시 연초면 죽토리 1011-1
• 감정가: 1,058,728,200원
• 최저가: 677,586,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 임야

통영지원 경매4계 2024타경30019 | 소재지: 경상남도 거제시 연초면 죽토리 1011-1 | 감정가: 1,058,728,200원 | 최저가: 677,586,000원 | 용도: 임야

1. 통영지원 2024타경30019 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2024타경30019 (1)

소재지: 경상남도 거제시 연초면 죽토리 1011-1

용도: 임야

감정가: 1,058,728,200원

토지면적: 140,169.00㎡ (약 42,400평)

토지 지분율: 140,169,000

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 거OOOOOO

특이사항: 분묘기지권, 농지취득자격증명

주의사항:

-일괄매각.

-목록 1~5. 지적도 및 임야도상 맹지임.

-목록 1, 2. 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음).

-목록 4. 토지는 토지계획이용확인서상 두개의 용도지역(농림지역, 자연녹지지역)에 걸쳐 소재하는 바, 용도지역별 면적에 의한 평균가격으로 평가함.

-목록 5. 토지는 토지계획이용확인서상 두개의 용도지역(보전관리지역, 자연녹지지역)에 속하나 주된 용도지역인 자연녹지지역을 기준으로 평가하되 용도지역의 차이를 개별요인 비교시 고려하여 평가함.

-목록 4, 5. 지상에 분묘 다수(일부 봉분 소실 상태인 분묘 포함)소재하는 것으로 조사됨. 최저매각가격은 분묘 소재로 인하여 제한받는 가격임.

-육안으로 확인되지 않는 분묘가 더 소재할 수 있음(분묘기지권 성립 여부 불분명).

-인접필지와 지적경계가 불분명한 바, 정확한 경계확정은 측량을 요함.

-지상에 자생하는 입목 등은 관행상 토지와 일체로 거래되는 바 토지에 포함하여 평가함.

1.2. 입지조건

본 물건은 경상남도 거제시 연초면 죽토리에 소재하며, '연초면사무소'의 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 농경지, 묘지 및 임야 등이 혼재된 산간 농경지대 및 마을 주변 산림지대로 형성되어 있습니다. 차량으로 직접 접근이 불가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 주변에 학교, 아파트 단지 등이 일부 존재하나, 본 토지 자체의 접근성과 개발 가능성은 제한적입니다. 특별히 명시된 혐오시설은 확인되지 않았으나, 전반적인 지리적 특성상 주거 편의시설과의 거리가 있을 수 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행됩니다. 소유자 및 채무자는 김OO이며, 채권자는 거OOOOOO입니다. 현재 소유권을 가진 김OO 씨로부터 임의경매가 개시되었습니다. 토지상에 분묘기지권이 존재하며, 일부 목록(1, 2)은 농지취득자격증명이 필요하므로, 해당 자격증명을 미처 제출하지 못할 경우 매수보증금이 반환되지 않는다는 점에 유의해야 합니다. 특별한 권리상 인수 문제는 없어 보이나, 분묘기지권의 성립 여부는 불분명하며, 이는 소유권 행사 및 토지 이용에 중요한 영향을 미칠 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 경상남도 거제시 연초면 죽토리는 주로 농경지와 임야로 이루어진 산간 지역입니다. 주변에 주택, 근린생활시설, 농경지, 묘지 등이 혼재되어 있어, 상업 활동보다는 전원생활 또는 농업/임업 관련 활동이 주를 이루는 지역으로 판단됩니다. 대규모 상업 시설이나 중심 상권과는 거리가 있으며, 지역 내 소규모 상점 위주로 구성되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

차량 접근이 어려운 점을 고려할 때, 일상생활에 필요한 편의시설 이용에는 다소 불편함이 있을 수 있습니다. 대중교통 접근성 또한 보통 수준으로, 대중교통 이용 시에도 제약이 따를 수 있습니다. 가까운 편의시설이나 생활 기반 시설은 차량을 이용하거나 인근 마을 또는 연초면 소재지를 통해 이용해야 할 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건은 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 첫째, 지적도 및 임야도상 맹지라는 점입니다. 목록 1부터 5까지 모두 외부로의 직접적인 도로 접근이 불가하며, 인접 토지를 경유해야 하므로 토지 이용 및 개발에 있어 중요한 제약이 됩니다. 둘째, 다수의 분묘가 소재하며 분묘기지권 성립 여부가 불분명하다는 점입니다. 이는 토지 사용에 제약을 줄 뿐만 아니라, 추후 분묘 이장 등과 관련하여 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. 셋째, 목록 1과 2는 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 매수보증금 반환이 불가합니다. 넷째, 인접 필지와의 경계가 불분명하여 정확한 경계 확정을 위해 측량이 필요합니다. 다섯째, 토지는 농림지역, 자연녹지지역, 보전관리지역 등 다양한 용도지역에 걸쳐 있어, 지역별로 다른 건축 및 이용 규제가 적용될 수 있습니다. 또한, 자생하는 입목 등은 토지와 일체로 평가되어 포함됩니다.

1.7. 종합 의견

통영지원 2024타경30019 (1) 물건은 경상남도 거제시 연초면 죽토리에 위치한 광대한 면적의 임야입니다. 감정가는 높게 책정되어 있으나, 맹지, 다수의 분묘 존재, 농지취득자격증명 요구, 불분명한 경계 등 여러 복합적인 문제를 안고 있습니다. 이러한 제약 사항들로 인해 현재 상태에서의 개발 및 활용이 용이하지 않으며, 최저매각가격 또한 이러한 요인들을 반영한 것으로 보입니다. 해당 물건은 신중한 접근과 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 다음과 같습니다. 광대한 면적(약 42,400평)을 보유하고 있어, 향후 대규모 개발이나 토지 활용 방안 모색 시 잠재적 가치를 지닐 수 있습니다. 특히, 여러 용도지역(농림지역, 자연녹지지역, 보전관리지역)에 걸쳐 있어, 향후 지역 개발 계획이나 토지 이용 규제 변화에 따라 가치가 상승할 가능성이 있습니다. 또한, 분묘 문제와 맹지라는 명확한 리스크 요인이 최저매각가격에 반영되어 있어, 이를 해결하고 활용할 수 있는 능력과 자본이 있다면 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다. 다만, 분묘 처리, 맹지 해소(인접 토지 매입 또는 도로 확보), 농지취득자격증명 확보 등 상당한 추가 비용과 노력이 요구되므로, 투자 시에는 이러한 부대 비용과 위험을 충분히 고려해야 합니다. 자연림 상태의 토지는 장기적인 관점에서 산림 경영 또는 친환경 개발 등의 가능성도 염두에 둘 수 있습니다.

법원 정보

통영지원 경매4계