나이스옥션 법원경매 통영 2024타경32886 [1] 경상남도 통영시 산양읍 풍화리 882 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2024.12.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 통영시 산양읍 풍화리 소재 "산양초등학교풍화분교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 농경지, 자연림 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통의 수준입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고, 인근으로 1021번 지방도가 지나며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통의 수준 입니다.

형태 및 이용상태

기호(1)
경사지대 내 소재하는 부정형의 토지로서, 현황 주상용 건부지로 이용중입니다.

기호(2)
경사지대 내 소재하는 부정형의 토지로서, 현황 휴경 상태 입니다.

기호(3), 기호(4)
경사지대 내 소재하는 부정형의 토지로서, 현황 도로로 이용중 입니다.

인접 도로상태

기호(1), (2)
본건 북동측으로 약 8미터 내외, 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

기호(3), (4)
본건 토지는 도로입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1), (4)
계획관리지역(계획관리지역), 생산관리지역, 자연취락지구,
가축사육제한구역(2019-07-24)(교육환경보호구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

기호(2), (3)
생산관리지역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(교육환경보호구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 200m이내)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨 "건물 감정평가요항표" 참고 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(5)
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층 지상2층 건물로서, (사용승인일: 2020.06.01)

외벽: 몰탈 위 페인트 마감, 징크판넬 마감, 화강석 붙임 마감 등,
내벽: 벽지 및 타일 마감 등,
창호: 샷시창호 마감 등 입니다.


기호(6)
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 3층 건물로서, (사용승인일: 2020.06.01)

외벽: 몰탈 위 페인트 마감, 징크판넬 마감, 화강석 붙임 마감 등,
내벽: 벽지 및 타일 마감 등,
창호: 샷시창호 마감 등 입니다.

이용상태

기호(5)
폐문 및 이해관계인의 부재로 내부 이용상황은 직접 확인하지 못하였으나, 일반건축물대장상 지하 1층 기계실, 지상 1층 및 2층 주택입니다.
(지상 1층 3개호실에 "풀장"소재하고 있습니다.)

기호(6)
2층은 근린생활시설, 3층은 주택 입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비 등이 갖추어져 있습니다.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

기호(6) 건물 3층은 의뢰목록 및 일반건축물대장상 근린생활시설이나, 현황 주택입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각.
-목록 1, 4. 토지는 토지계획이용확인서상 두개의 용도지역(계획관리지역, 생산관리지역)에 걸쳐 소재하는 바, 용도지역별 면적에 의한 평균가격으로 평가함.
-목록 2. 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음), 현황 '휴경지'임.
-목록 5. 건물 1층의 '풀장'등은 건물에 포함하여 평가함.
-목록 6. 건물 3층은 부동산등기사항증명서 및 일반건축물대장상 '근린생활시설'이나, 현황 '주택'인바, 현황을 기준으로 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 통영지원 2024타경32886 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경상남도 통영시 산양읍 풍화리 882번지이며, 신주소로는 경상남도 통영시 모상길 77입니다.

감정가는 1,103,185,260원입니다.

토지 면적은 1,771.00㎡ (약 535.9평)이며, 건물 면적은 413.15㎡ (약 125.0평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 채권자는 더블유엔케이엔2309유동화전문유한회사입니다.

특이사항으로는 농지취득자격증명, 유동화물건, 공동담보 등이 있습니다.

1.1. 입지조건

경상남도 통영시 산양읍 풍화리 소재 "산양초등학교풍화분교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 단독주택, 농경지, 자연림 등이 소재하며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.1. 1. 주변 교통

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근으로 1021번 지방도가 지나갑니다.

또한, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

1.1. 2. 주변 환경

토지 이용 현황은 다음과 같습니다.

* 기호(1): 경사지대 내 소재하는 부정형의 토지로서, 현황 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 기호(2): 경사지대 내 소재하는 부정형의 토지로서, 현황 휴경 상태입니다. (농지취득자격증명 필요)

* 기호(3), 기호(4): 경사지대 내 소재하는 부정형의 토지로서, 현황 도로로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 다음과 같습니다.

* 기호(1), (2): 본건 북동측으로 약 8미터 내외, 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

* 기호(3), (4): 본건 토지 자체는 도로입니다.

1.1. 3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 기호(1), (4) 토지: 계획관리지역, 생산관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.

* 기호(2), (3) 토지: 생산관리지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2019년 11월 28일 접수된 경남은행의 근저당권 (을1, 토지)입니다.

낙찰로 인해 말소되는 권리는 다음과 같습니다.

* 경남은행 근저당권 (을1, 토지)

* 김영익 가압류 (갑6, 토지; 갑2, 건물)

* 공간종합건설 가압류 (갑7, 토지; 갑5, 건물)

* 농협은행 가압류 (갑8, 토지; 갑6, 건물)

* 더블유엔케이엔2309유동화전문유한회사 임의경매 (갑11, 토지; 갑9, 건물)

낙찰 후 인수되는 권리는 없습니다. (물건명세서상 비고: -일괄매각)

등기부상 채권 총액은 1,813,508,924원입니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

금액이 미상이고 인수 보증금이 0원이라 하더라도, 실제 점유 여부 및 계약 내용을 확인하는 것이 중요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 경매 신청 시 '판매시설' 용도로 기재되어 있으나, 건축물대장상 주요 용도는 '단독주택'이며, 3층은 공부상 '근린생활시설'이나 현황 '주택'으로 이용 중입니다.

물건이 위치한 통영시 산양읍 풍화리는 단독주택, 농경지, 자연림이 혼재된 지역으로, 주변 상권은 주로 지역 주민 및 관광객을 대상으로 하는 소규모 식당, 카페, 펜션 등이 형성되어 있습니다.

대형 상업 시설과의 연계성은 낮으나, 지역 커뮤니티 또는 관광객을 대상으로 하는 판매시설로서의 잠재력은 고려해볼 수 있습니다.

정확한 상권 가치 평가는 추가적인 시장 조사 및 입지 분석이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 산양초등학교풍화분교와 인접해 있으며, 해당 지역은 교육환경 보호구역(상대보호구역)에 해당합니다.

* 교통: 1021번 지방도 및 인근 버스정류장을 통해 외부 접근성이 양호합니다.

* 주변 시설: 섬 관광객을 위한 항구와 편의 시설이 인근에 있으며, 마을회관, 소규모 편의점 등이 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 물건지 인근에 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 요건: 토지 중 현황 '휴경지'로 이용되는 부분(기호2)은 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 미제출 시 매수보증금 반환에 불이익이 발생할 수 있습니다.

* 용도지역 중복: 토지가 계획관리지역과 생산관리지역에 걸쳐 있어, 지역별 건폐율, 용적률, 건축 행위 제한 등을 면밀히 확인해야 합니다.

* 공부상 불일치: 건물 3층이 공부상 '근린생활시설'이나 현황 '주택'으로 이용 중이므로, 추후 용도 변경이나 관련 행정 처리 시 문제가 될 수 있습니다.

* 건물 이용 현황: 1층 '풀장' 등은 건물에 포함 평가되었으나, 2층 및 3층의 내부 이용 현황(주택)에 대한 임대차 관계가 미상이며, 명도 관련 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 통영시 산양읍의 자연환경이 양호한 지역에 위치한 토지 및 건물 일괄 매각 건입니다.

'판매시설' 용도로 경매에 나왔으나, 건물은 주택 및 근린생활시설 등으로 복합적으로 이용되고 있으며, 토지 일부는 농경지 및 도로로 이용 중입니다.

권리 관계는 말소기준권리 하에 대부분 소멸될 것으로 예상되어 비교적 양호하나, 농지취득자격증명 발급, 용도지역 중복, 공부상 불일치 등은 반드시 사전에 검토해야 할 사항입니다.

주변 시세, 개발 계획, 실제 활용 가치 등을 종합적으로 분석하여 투자 여부를 결정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 통영시 산양읍의 조용하고 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있는 입지입니다.

* 건물은 주택 및 기타 용도로 활용 가능하며, 개량 시 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 토지 일부가 도로로 이용되어 접근성이 확보되어 있습니다.

* 감정가 대비 낙찰가에 따라 시세 차익 및 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 감정가(1,103,185,260원)를 기준으로, 인수되는 권리(0원), 명도 비용, 취득세, 중개수수료, 수리비, 제세공과금 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

또한, 현장 조사, 주변 시세 분석, 경매 시장 동향 등을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 전문가와 상담하여 상세한 권리 분석 및 시세 조사를 진행하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.