나이스옥션 법원경매 통영 2025타경20385 [1] 경상남도 거제시 옥포동 1278 덕산2차아파트 2동 5층510호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 옥포동 소재 '진목초등학교' 남동측 인근에 위치하는 아파트로서, 주위는 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경 및 입지조건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층건 내 제5층 제510호로서,
(사용승인일 1989.11.16)

외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호 : 새시창호임.

이용상태

본건은 통상적인 경우에 의거 '아파트'로 이용인것으로 조사되었으나, 현장조사시 폐문부재 등의 사유로 내부 확인이 곤란하였는바 참조바람.

설비내역

제반 위생설비, 급.배수설비, 개별난방설비 등이 설비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 남동측 하향 경사지 내 사다리형에 유사한 토지로서, 자체 지반 평탄하며 현황'아파트 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 남서측 및 북서측으로 왕복2차선 도로와 접하고 있으며, 남동측 및 북동측으로 일방통행도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(진목초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 :
* 대상 구분건물의 위치는 집합건축물대장상 건축물 현황도 등에 근거하여 확인하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 통영지원 2025타경20385 (1) 사건번호로 진행되는 경상남도 거제시 옥포동 1278번지 덕산2차아파트 2동 5층 510호입니다.

본건은 아파트이며, 사용승인일은 1989년 11월 16일입니다.

소유권 및 건물 등기부등본상 전유부분 면적은 49.75㎡ (약 15.06평)이며, 토지 지분 면적은 42.90㎡ (약 12.98평)입니다.

감정가는 65,000,000원입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

특이사항으로는 재매각 물건입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 거제시 옥포동 소재 '진목초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 수준입니다.

주변에 혐오시설이나 특별한 기피 시설은 확인되지 않습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2013년 9월 2일에 접수된 한국자산관리공사 근저당권(채권액 72,000,000원)입니다.

본 경매 절차에서 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸됩니다.

등기부등본상 확인되는 압류(통영세무서장) 및 임의경매(삼성화재해상보험주식회사) 또한 말소기준권리보다 후순위로, 낙찰 시 모두 소멸될 예정입니다.

따라서 본 물건은 권리관계가 깨끗하여 인수하는 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 조사되었습니다.

임대 관계 및 보증금, 차임 등이 미상인 경우, 실제 점유 관계 확인 및 명도 시 발생할 수 있는 변수를 신중하게 고려해야 합니다.

1.3. 상권분석

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 동일한 옥포덕산2차 아파트 49.72㎡ 면적의 경우, 2026년 1월 및 5월에 각각 6,000만원에 거래된 사례가 있습니다.

감정가는 6,500만원으로, 최근 실거래가와 비슷한 수준으로 평가되었습니다.

다만, 2026년 3월에 4,000만원에 거래된 사례가 있으나, 이는 2층 거래로 층수 및 거래 조건에 따른 특이사항이 있을 수 있어 면밀한 확인이 필요합니다.

전월세 시세로는 2026년 5월 보증금 300만원에 월세 20~25만원 수준의 거래가 있으며, 2026년 1월 보증금 4,000만원에 월세 0원 거래 사례도 있습니다. 월세 0원 거래는 계약 조건에 대한 추가 확인이 요구됩니다.

1.4. 생활정보

본 물건이 속한 옥포덕산2차 아파트는 1989년 11월에 준공되어 총 5층 건물 중 5층에 위치합니다.

단지 내에는 관리사무소, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간 등이 마련되어 있습니다.

주차는 지상 4대, 지하 0대(합계 250대)로, 세대당 약 0.75대의 주차 공간을 확보하고 있습니다.

주변에 진목초등학교가 위치하여 교육 환경이 우수하며, 생활 편의시설도 잘 갖춰져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 재매각 건으로, 이전 경매 절차에서 유찰 또는 낙찰 후 잔금 미납 등의 사유가 발생하였을 가능성이 있습니다. 재매각 사유에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 상태를 확인하지 못하였습니다. 실제 내부의 관리 상태, 수리 필요 여부 등을 직접 확인해야 합니다.

건축 연도가 1989년으로 노후도가 있어, 향후 유지보수 또는 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

감정평가액(6,500만원)이 말소기준권리(7,200만원)보다 낮게 책정되어 있어, 채권 총액을 전부 변제하지 못할 수 있다는 점은 참고해야 합니다. (다만, 권리관계는 모두 소멸됩니다.)

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 경상남도 거제시 옥포동에 위치한 아파트(덕산2차)로, 안전한 권리관계 속에 재매각 절차를 진행 중입니다.

진목초등학교 인근에 위치하며 주거 및 교통 환경이 양호하고, 최근 실거래가 수준이 감정가와 유사하게 형성되어 있어 투자 가치를 가지고 있습니다.

다만, 재매각 사유, 내부 미확인, 건물 노후도 등 잠재적 리스크 요인에 대한 충분한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 권리관계: 낙찰 시 모든 권리가 소멸되므로 법적 하자 없이 소유권 취득이 가능합니다.

우수한 입지 조건: 거제시 옥포동은 지역 내 주요 거주지로, 꾸준한 아파트 수요가 존재합니다.

시세 대비 합리적 가격 가능성: 감정가가 최근 실거래가와 유사하거나 일부 낮은 수준이므로, 경매 특성상 시세보다 낮은 가격으로 취득할 기회가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 감정가를 고려할 때, 본 물건의 적정 가치는 6,000만원 내외로 판단됩니다.

최초 입찰 시 최저매각가격은 감정가의 70% 수준인 약 45,500,000원부터 시작할 것으로 예상됩니다.

다만, 2026년 3월 4,000만원 거래 사례의 특수성을 고려하고, 내부 상태 및 향후 수리 비용, 본인의 투자 목표 등을 종합적으로 판단하여 5,000만원 ~ 6,000만원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

보증금 인수 금액이 없으므로, 입찰가는 순수하게 물건의 가치와 본인의 투자 판단에 따라 결정하시면 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.