나이스옥션 법원경매 진주 2024타경4642 [1] 경상남도 남해군 남면 선구리 441 전 경매

매각기일: 2026-01-26

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경4642 [1] 경상남도 남해군 남면 선구리 441 전 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매3계 2024타경4642 | 소재지: 경상남도 남해군 남면 선구리 441 | 감정가: 529,221,000원 | 최저가: 338,702,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 기본 정보

본 물건은 진주지원 2024타경4642 (1) 사건으로 경상남도 남해군 남면 선구리 441에 소재한 '전(밭)' 용도의 부동산입니다. 매각대상은 토지매각이며, 경매구분은 부동산임의경매입니다. 소유자 및 채무자는 임OO로 동일하며, 채권자는 하OOOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 감정가

토지면적은 2291.00제곱미터 (약 693.07평)이며, 감정가는 529,221,000원으로 평가되었습니다. 건물은 존재하지 않으며 토지만이 매각대상입니다.

2. 입지 조건 및 현황 분석

2.1. 입지 조건 및 환경

본건 토지는 경상남도 남해군 남면 선구리에 소재하며, 향촌마을회관 북동측 근거리에 위치합니다. 주위는 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 전형적인 농촌 환경입니다. 교통상황은 주변의 지역내 일반적인 교통사정으로 보통 수준입니다. 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않으나, 주택과 농경지가 혼재되어 있어 마을 환경에 영향을 미칠 수 있습니다.

2.2. 토지 이용 현황

토지는 완경사지의 부정형 토지이며, 현황은 농경지(묵전)으로 이용 중입니다. 토지 이용계획상 기호 1과 2 모두 계획관리지역에 속해 있어 향후 개발 및 용도 변경의 여지는 있으나, 가축사육제한구역 및 마을경관관리지역으로 지정되어 있어 일부 제약이 따릅니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 권리 관계

본 경매는 부동산임의경매로 소유자(임OO)와 채무자(임OO)가 동일한 상태에서 진행되는 물건입니다. 등기부상 채권자 하OOOOOOOOO에 의한 경매 신청이므로, 말소기준권리 이하 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 매각대상은 토지매각으로 건물 관련 권리분석은 불필요합니다.

3.2. 특이사항 분석

가장 중요한 특이사항은 '농지취득자격증명원(농취증)' 제출이 필수라는 점입니다. 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농취증을 제출하지 못할 경우 입찰 보증금은 몰수됩니다. 또한 '분묘기지권' 문제가 특이사항으로 제시되어 있으며, 육안으로 확인되지 않은 분묘가 소재할 수 있다는 점에 유의해야 합니다.

4. 잠재적 리스크 및 주의사항

4.1. 개발 및 이용 제한

본 물건은 지적도상 맹지입니다. 즉, 공적인 도로에 직접 접촉하지 않아 건축 허가 등에 어려움이 발생할 수 있습니다. 향후 건축 및 개발을 위해서는 인접 필지 소유자의 동의를 얻어 도로 사용 승낙을 받거나 토지 일부를 매입해야 하는 리스크가 있습니다. 또한, 인접 필지와 지적, 경계가 불분명하므로 정확한 위치 및 경계 확인을 위해 측량이 필수적입니다.

4.2. 필수 확인 사항

일괄매각 건이므로 기호 1, 2 토지를 모두 인수해야 합니다. 지상의 수목은 토지 가격에 포함되어 평가되었으므로 별도의 법정지상권이나 권리 문제가 발생할 가능성은 낮습니다. 하지만 '분묘기지권'은 성립 시 매수인이 인수해야 하는 대표적인 리스크이므로 현장답사를 통한 분묘의 유무 및 상태 확인이 필수적입니다.

5. 상권분석 및 생활정보

5.1. 주변 환경 및 접근성

소재지는 남해군 남면의 향촌마을회관 근처 농촌 지역으로, 상업시설이나 도심 인프라와의 접근성은 높지 않습니다. 주위는 주택과 농경지가 혼재되어 있어 조용하고 전원적인 생활이 가능합니다. 차량을 이용한 주변 지역으로의 접근성은 보통 수준이나, 물건 자체가 맹지임을 고려할 때 실제 이용에 있어 접근성은 낮습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 2291.00제곱미터 (약 693.07평) 규모의 계획관리지역 농지라는 장점을 가지고 있으나, 지적도상 맹지라는 결정적인 단점을 동시에 보유하고 있습니다. 농취증 제출 의무와 분묘기지권 성립 가능성이라는 권리적 리스크가 동반되므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 건축 가능성에 대한 법률 검토가 요구됩니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지:

계획관리지역에 위치하여 향후 개발 여지가 있으며, 면적이 넓어 (약 693평) 다양한 용도로의 활용을 고려할 수 있습니다. (단, 맹지 해소 전제)

저평가 요소:

맹지라는 단점 때문에 유찰 가능성이 높아질 수 있어, 저가 매입 기회를 포착할 수 있습니다.

활용 방안:

맹지 문제를 해결할 수 있다면, 넓은 면적을 활용하여 전원주택, 소규모 농장 또는 주말농장 등 농촌형 개발을 시도할 수 있습니다. (단, 마을경관관리지역 규제 확인 필수)

법원 정보

진주지원 경매3계